Avec ses 200 kilomètres de voies, le Grand Paris Express va changer la vie de milliers de Franciliens. Ce projet a de facto un impact direct sur les prix du marché immobilier. Que faut-il en attendre ? Guy Hoquet a mené une étude pour déterminer les villes sur lesquelles miser. Après Villejuif, Saint-Ouen et Bagneux, zoom sur 4 autres villes qui réunissent également des atouts porteurs pour habiter ou investir : Le Kremlin-Bicêtre, Cachan, Villiers-sur-Marne et Créteil. Le Kremlin-Bicêtre, l’étoile montante du Grand Paris La commune du Kremlin-Bicêtre cumule de nombreux atouts, aussi bien pour ceux qui cherchent à investir dans un bien locatif, que pour les primo-accédants désireux d’acquérir un premier bien en bénéficiant de prix raisonnables. Car, malgré sa situation de commune aux portes de Paris, les prix n’ont pas encore trop grimpé : compter entre 4500 et 5000 euros le m2 pour un appartement, et entre 4000 et 4500 euros le m2 pour une maison. L’autre point fort du Kremlin est son projet de connexion avec la ligne 14, qui devrait être prolongée en 2023 reliant Pyramides à l’aéroport d’Orly, et desservant la commune. Seulement quelques minutes seront nécessaires pour rejoindre le centre de la capitale, réduisant largement le temps de transports actuel via la ligne 7 du métro. De quoi attirer les acheteurs : les ventes se font extrêmement rapidement, il n’est pas rare qu’un appartement soit vendu le lendemain de la prise de mandat. Les maisons, qui sont rares et donc prisées, sont prises d’assaut. Et avec le CHU Bicêtre, les deux écoles d’ingénieurs, et les nombreux commerces qui dynamisent la ville, les investisseurs représentent déjà près de 40% du marché. Les rendements locatifs y sont élevés : en effet, pour un studio de 30m2 proche des transports, il faudra compter un loyer de 850 euros, un type de bien disponible à la vente aujourd’hui pour 180 000 euros. Pour autant, les acheteurs ne sont pas encore réellement conscients de l’impact futur du prolongement de la ligne 14, qui devrait facilement faire passer des biens à 4000 euros le m2 aux alentours des 5000/6000 euros le m2, particulièrement rue Gabriel Péri, en face de l’hôpital, à l’emplacement du futur métro. Comme dans de nombreuses villes du Grand Paris, tant que les travaux n’ont pas démarré, l’impact n’est pas évident sur les projets d’achats, et pourtant, très rapidement, il sera trop tard pour bénéficier de tels prix. Prix moyen : 4500 et 5000 euros le m2 pour les appartements, entre 4000 et 4500 euros le m2 pour les maisons. Cachan : de belles perspectives de valorisation Reliée au Grand Paris Express à l’horizon 2022 par la ligne 15, Cachan va bénéficier indirectement de la liaison de Bagneux sa voisine à la ligne 4 du métro. Ce marché de report parisien a d’ailleurs déjà vu ses prix augmenter de 1000 euros le m2 ces 10 dernières années, présentant aujourd’hui des moyennes à 4000 euros le m2. Les nouveaux acquéreurs arrivent dans la commune parce qu’ils trouvent des prix trop élevés non seulement dans la capitale mais aussi à Montrouge, et font face à une offre de biens diversifiée, qui rassemble 50% de pavillons, 50% d’habitat collectif, et 30% de logements sociaux. Le marché locatif y est dynamique, actuellement les investisseurs représentent 10% du marché des acheteurs à Cachan. Le futur quartier de la gare bénéficiera de construction de logements neufs, facteur de dynamisation résidentielle. La demande n’est pas encore boostée par l’effet Grand Paris Express, mais en constante augmentation depuis une quinzaine d’années, et les biens destinés aux investisseurs sont en pénurie. On en trouve encore qui peuvent correspondre à cette demande, dans des résidences années 2000, entre 5000 et 5500 euros le m2. Certains biens de ce type, s’ils présentent de belles prestations, peuvent même avoisiner les 6000 euros le m2. L’arrivée du nouveau métro est difficile à traduire en augmentation des prix, mais sera effectivement ressentie sur l’augmentation des loyers. Pour les projets d’habitation, les acquéreurs peuvent trouver des maisons avec jardin proche du RER, métro, et de la future gare du Grand Paris Express, à compter de 400 000 euros. Mais il faut plus raisonnablement compter un budget de 500 000 euros pour avoir plus de choix. En tant que ville qui figure parmi les moins chères du Grand Paris Express, Cachan a devant elle un beau potentiel d’évolution des prix. . Prix moyen : 4000 euros le m2. Les investisseurs représentent 10% des acquéreurs. Villiers-sur-Marne : 6% de rendement brut en moyenne Aujourd’hui reliée à Saint-Lazare par le RER E, la commune de Villiers-sur-Marne offre les avantages d’un cœur de ville ancien de charme, d’espaces verts, mais aussi d’une importante offre de logements neufs, boostée par les projets du Grand Paris Express. Car en 2022, la ligne 15 du Grand Paris Express, située dans le secteur de la gare routière, qui figure parmi les moins chers de Villiers-sur-Marne, ajoutera une connexion supplémentaire à la ville et bénéficiera également de la connexion du RER E. De quoi dynamiser ce quartier qui présente aujourd’hui le visage d’un secteur d’habitat collectif des années 70, avec l’avantage de bénéficier de nombreux espaces verts. Aujourd’hui, les prix y figurent parmi les moins élevés de Villiers : alors qu’en centre-ville, on trouve des biens entre 3800 et 4000 euros du m2, dans le quartier de la gare routière/Bricorama/Docteur Calmette, on trouvera des copropriétés offrant des appartements entre 2500 et 3000 euros le m2, ainsi que des pavillons à partir de 3800 euros le m2. De quoi bénéficier de valorisations intéressantes une fois le nouveau quartier des gares aménagé. En effet, aujourd’hui, les acquéreurs s’informent de l’accès aux transports avant de visiter un bien. Villiers-sur-Marne est un marché de report de Vincennes, Charenton, Nogent-sur-Marne. Des clients y arrivent aussi de Paris avec des budgets importants, et les prix ont augmenté de 6% en un an seulement. De plus, on voit désormais arriver de nombreux investisseurs avec les projets de construction (18 programmes sont en cours depuis ces dernières années). Avec des rendements locatifs qui peuvent atteindre les 6%, et des prix qui restent encore peu élevés dans certains secteurs, la commune fait indéniablement partie des secteurs sur lesquels il faut miser aussi bien pour vivre que pour investir. Prix moyen : Entre 3500 et 4000 euros le m2. Présence investisseurs : 10% du marché. Perspectives de plus-values : forte. Créteil : 6% de rendement brut en moyenne Reliée à la capitale par la ligne 8 du métro, la ville de Créteil dispose déjà aujourd’hui de plusieurs atouts : une liaison efficace avec Paris, un marché de l’immobilier diversifié, avec des appartements accessibles (en moyenne à 3300 euros le m2), mais aussi des maisons présentant un plus haut standing (vendues 4200 euros le m2 en moyenne). Des prix qui restent bas concernant les appartements, donc, permettant des rentabilités intéressantes, avoisinant les 6%. L’arrivée du Grand Paris Express, en 2022, permettra non seulement d’améliorer l’accessibilité de la commune, qui sera reliée à Châtillon-Montrouge en 17 minutes, contre 1 heure aujourd’hui. Elle permettra également la revalorisation du quartier actuel de la gare routière via un projet d’aménagement ambitieux, constitué de nouveaux logements, commerces et services. Quotidiennement, ce seront 90 000 personnes qui fréquenteront à terme la gare de Créteil-l’Echat, et 30 000 habitants qui seront concentrés dans une zone de 1km à la ronde. De quoi favoriser les projets d’installation non seulement d’acquéreurs, mais aussi de locataires. Aujourd’hui, la demande est en constante progression, dans un marché qui évolue aux vues des réaménagements prévus. Le quartier du lac est l’atout « qualité de vie » de la commune qui permet ainsi à des parisiens désireux d’acheter plus grand de se projeter à Créteil. Concernée à moyen terme par l’arrivée du Grand Paris Express, et avec des prix qui restent aujourd’hui mesurés, tout en étant concernée par une demande locative forte, la commune figure parmi celles qu’il faut cibler en termes d’investissement immobilier. Prix moyen : 3300 euros le m2 pour les appartements, 4200 euros le m2 pour les maisons. La présence des investisseurs est en évolution. Alexandra Boquillon Source : Guy Hoquet