Ces grandes et petites surfaces qui se négocient jusqu'à -6 %

Le marché de l'immobilier se fluidifie grâce au réalisme des secundo accédants. Ces propriétaires souhaitant acheter quelque chose de plus grand acceptent plus facilement de négocier, c'est ce que nous apprend le baromètre des écarts de prix le Figaro–ORPI–Explorimmo. Toutefois il s'agit d'interpréter cette information dans le bon sens, car si les vendeurs sont plus nombreux à accepter de négocier, en revanche la marge se rétrécit à 4,5 % en septembre, contre 4,74 % en avril. Et l'on fait de plus en plus vite, car le délai de transaction moyen descend de 120 jours à 70 jours pour les appartements et à 80 jours pour les maisons. Bien entendu la loi de l'offre et de la demande faisant, les petites et les très grandes surfaces se négocient davantage.

Bordeaux, Lille, et autres : grande braderie sur les 5 pièces et plus

Même avec la probable fin de la hausse des taux d'emprunt, et le retour au niveau de juin 2015, le budget reste une problématique. Les ménages disposant de la capacité financière suffisante pour acheter un logement à plus de 400 000 €, préfèrent généralement une maison en agglomération. C'est la raison pour laquelle le prix des maisons anciennes augmente en région parisienne, particulièrement en grande couronne.

Pendant ce temps le prix des appartements anciens familiaux de 5 pièces et plus se négocient ardemment, faute d'acheteurs. À Bordeaux ces derniers ont tiré les prix de -8,30 % vers le bas, pour finir à une moyenne de 405 090 €, selon les chiffres de Explorimmo. Les propriétaires de Nantes s'en sont un peu mieux sorti, ils ont dû lâcher -6,30 % pour finalement vendre en moyenne à 266 500 €.

À Lille les grandes surfaces ne coûtent que 218 385 €, mais les acheteurs les ont négociés au rabais de -6,80 %. Ils n'ont d'ailleurs pas été plus tendres envers les vendeurs de T4, qu'ils ont obligé à négocier -6,05 % à la baisse pour finalement emporter l'affaire à 188 000 €.

Même hécatombe à Nice où les T5 sont tout de même parmi les plus chers des principales villes françaises. Une bonne raison sans doute pour les acheteurs de négocier un rabais de -6,20 %, pour finalement l'emporter à 546 500 €. Juste derrière les T4 ont été bien chahuté à -5,40 % de rabais, pour un prix moyen de 345 200 €.

À Marseille en revanche les propriétaires n'ont rien voulu entendre, ils ont laissé partir leurs 5 pièces et plus à 398 550 €, à -3,25 % en-dessous du prix initial. À Paris les notaires constatent que le prix des appartements anciens repart à la hausse, c'est ce qui a permis aux propriétaires de n'accepter que -2,25 % de négociations sur leurs T5. Les acheteurs ont eu à débourser 1 015 740 € en moyenne.

Qui veut acheter des studios anciens à -5 % ?

Les appartements de très petite taille, comme les studios, sont rarement la proie des primo accédants. Ils sont davantage recherchés par les investisseurs, certains souhaitant acheter pour louer, d'autres souhaitant héberger les enfants le temps de leurs études, puis remettre en location par la suite. Mais aujourd'hui les parents sont davantage attirés par les remises d'impôt du dispositif Pinel, qui leur permettent de défiscaliser 2600 €/an sur un studio à 130 000 €, pour une mise en location pendant 6 ans ou 9 ans.

En supplément ils bénéficient d'un appartement dans un programme neuf, à faible consommation énergétique, bonne insonorisation et bon niveau de sécurité globale. En clair : ce sont les logements qui se louent le mieux.

C'est dans ce contexte que les vendeurs de studio à Paris ont dû afficher une décote de -2,75 % par rapport au prix de vente. Cela leur a permis de céder à 176 360 €, des anciens propriétaires qui en voudront sans doute à la mesure d'encadrement des loyers dans la capitale.

Ils pourront toujours se consoler en pensant à leurs contemporains de Bordeaux, qui ont dû accepter -5,5 % de négociations, pour finir à 94 945 € de moyenne. Décidément c'est à Nice que l'on a beaucoup négocié sur ces extrêmes, un studio s'est vendu en moyenne 112 250 €, en rabais de -5,25 %.

Les vendeurs envieront sans doute ceux de Toulouse, qui ont réussi à limiter la casse à -4,20 %, pour finir à 77 890 €. Dans une cité universitaire comme Lille l'investissement dans un logement pour étudiants promet un retour honorable, mais rien n'y fait. Les acheteurs ont tenu à obtenir -4,05 %, pour finalement débourser 87 770 €.

Tous iront jalouser les propriétaires de Montpellier, autre ville universitaire, qui ont réussi à stopper les négociations à -1,5 % de rabais. Il faut dire que les studios s'y vendent au prix intéressant de 76 500 €. Mais à Marseille c'est encore moins cher, les acheteurs ont tout de même négocier -2,65 % de remise pour signer à 65 900 €.

Ces biens immobiliers qui se négocient le moins

Avec la loi de l'offre et la demande, avec le retour des primo accédants sur le marché, les 3 pièces et les 4 pièces sont les plus demandés. Pour autant ce sont les T3 qui offrent le moins de marge de manœuvre, à l'image de Nantes où ils se négocient à -2,60 %, pour 142 430 €.

À Bordeaux ce sont pourtant les T4 sur lesquelles les vendeurs sont les plus intransigeants. Les acheteurs arrivent à abaisser le prix de -1,40 %, pour finir à 250 630 €. À Lille les T2 restent les logements qui se négocient le moins, mais avec tout de même -3,90 % de rabais, pour terminer à 118 960 €. À Strasbourg les ménages cherchant à acheter un T4, doivent savoir qu'ils atterriront en moyenne à 202 005 €, après une négociation de seulement -2,50 %.

À Lyon de toute manière la négociation est la plus serrée de France, avec -2,40 % de moyenne. Du studio au 3 pièces l'acheteur peut espérer obtenir -2,5 %, mais pas plus de -2 % sur les 4 pièces qui lui coûteront 339 225 €, hors frais d'achat.

À Paris on pourra s'offrir un T4 pour un budget de 641 690 € de moyenne, après une négociation de -2,15 %. À titre de comparaison, au 2e trimestre les notaires enregistraient des transactions médianes à 690 900 € à Rueil-Malmaison (94), ce qui correspond à une baisse de -12,8 % sur un an.

Il reste donc de la marge de négociation sur les logements anciens au sein des grandes villes de France. La relance du marché immobilier ne devrait pas y mettre fin, car l'acheteur reste le maître du jeu. Il sait désormais que les taux des prêts immobiliers devraient se stabiliser pendant encore quelques mois, et est parfaitement capable de retrouver sa stratégie d'attentiste qui l'a accompagné tout au long de l'année 2014.