Investissement locatif à Toulouse : les quartiers qui offrent les meilleurs rendements

Les investisseurs ont l’embarras du choix : location à des étudiants, colocation, Pinel, location saisonnière … Mais où doivent-ils prospecter ? Quels sont les quartiers à privilégier, ceux à éviter ? Quels rendements peuvent-ils espérer ? Zoom sur l’investissement locatif à Toulouse.

Première ville de France où investir, Toulouse cumule tous les atouts : prix immobiliers stables, forte croissance démographique, industries de pointe et de recherche, ligne à grande vitesse LGV qui permettra de relier Paris en 3 heures, et surtout son pôle universitaire et grandes écoles qui accueillent plus de 100 000 étudiants chaque année, un véritable vivier de locataires pour les investisseurs ! Pour autant, les rendements passent du simple au double en fonction du type de biens et du quartier. Identifiez vos objectifs patrimoniaux et faites bien vos calculs avant de vous lancer.

Valeur sûre : l’hypercentre

 Les investisseurs recherchent en priorité des petites surfaces anciennes dans l’hypercentre (Capitole, Saint-Georges, Carmes, Saint-Etienne…), qui assure un bon placement patrimonial sans perte à la revente, voire avec une plus-value à la clé, mais par contre les rendements ne sont pas très élevés. Pour preuve, rue Antoine Deville, en plein cœur du quartier du Capitole, à 4 minutes à pied de l’université Toulouse 1, un T2 de 40 mètres carrés après travaux (10 000 euros) rapporte 5,4% par an. Autre exemple : dans le quartier des Carmes, la rentabilité d’un T1 rénové atteint à peine 4%.

 Pour les investisseurs en quête d’un meilleur rendement, direction le quartier Compans Caffarelli, situé au nord-ouest de l’hypercentre, et abritant la Toulouse Business School. Esplanade Compans Caffarelli, un studio nickel de 24 mètres carrés datant de 2000, acheté 82 000 euros FAI et loué 450 euros par mois à un étudiant, génère un rendement brut de 6,5%.

Saint-Michel et Saint-Agne : nouvel Eldorado des investisseurs

 Les rendements grimpent à mesure que l’on s’éloigne de l’hypercentre. Ainsi les quartiers de Saint-Michel et de Saint-Agne offrent des rendements attrayants. Et grâce à la ligne B du métro, ils sont idéalement situés à mi-chemin entre l’hypercentre et les universités localisées au sud. Il y a 10 ans Rangueil qui abrite les universités et grandes écoles était l’eldorado des investisseurs, mais l’arrivée du métro a bel et bien changé la donne.  Ainsi, un T1 ancien de 21 mètres carrés en bon état, avec terrasse tropézienne, situé Grande rue Saint-Michel, à côté du Palais de justice est parti rapidement à 76 000 euros FAI. Loué 500 euros charges comprises, il dégage un rendement brut de 7,8%. L’étudiant peut se rendre aux Carmes, en seulement 5 minutes de marche et à l’université Paul Sabatier à Rangueil en 8 arrêts de métro !

 Encore plus proche de la faculté de pharmacie et de l’université Paul Sabatier (3 et 4 arrêts), Saint-Agne offre d’aussi bons rendements. En témoigne ce studio de 15 mètres carrés datant des années 1980, en état correct, situé avenue Aristide Briand, parti à 73 000 euros FAI, loué 430 euros charges comprises, il rapporte 7% par an. Vous recherchez des biens avec travaux, pour pouvoir défiscaliser avec le mécanisme de déficit foncier ou le statut de LMNP ? Par exemple à Saint-Agne, à proximité du métro éponyme, avenue Jules Julien, un studio de 27 mètres carrés dans un immeuble des années 60 (ravalé en extérieur) et à rénover entièrement (au moins 20 000 euros de travaux à prévoir) est parti récemment à 73 000 euros, loué en meublé à un étudiant 520 euros charges comprises, l’investisseur en retirera 6,7% par an.

 Rangueil : pour les petits budgets

 Les étudiants les plus modestes ne pouvant se loger dans le centre recherchent des colocations du côté de Rangueil, à proximité de l’université Paul Sabatier. Et pour les investisseurs les prix de la pierre se font plus doux. Un exemple ? L’un d’eux a trouvé un T3 de 59 mètres carrés des années 60 à rafraîchir, situé route de Narbonne, pour 134 000 euros ; il le loue 750 charges comprises à deux étudiants (375 euros chacun), soit un rendement brut de 6,7%.

 Parking : taux de vacance élevé selon les quartiers

 Côté parking, les rendements moyens avoisinent les 6%. Mais attention « les rendements restent intéressants en eux-mêmes, à condition de louer toute l’année. Ce qui n’est pas une certitude », prévient Jérémy Bagot de la Bourse de l’Immobilier, responsable de l’agence du Pont des Demoiselles. Soyez vigilant donc sur l’emplacement. Un exemple ? A Saint-Michel, un parking aérien sécurisé s’est vendu dernièrement 12 000 euros et se loue 60 euros par mois.

 Neuf : éviter le quartier Côte Pavée

 Côté Pinel, les rendements oscillent entre 3 et 4%. Le prix moyen au mètre carré dans le neuf avoisine les 3800 euros selon Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier. Un exemple ? Un T3 de 58 mètres carrés situé chemin de Lapujade dans le quartier de Bonnefoy avec terrasse et parking, a trouvé preneur à 191 000 euros. Il se loue 650 euros charges comprises, soit un rendement de 4% brut annuel, avant avantage fiscal.

 Le Pinel existe également dans l’ancien. Ainsi, un 40 mètres carrés situé rue Bayard, acheté 222 500 euros et qui sera loué 439 euros par mois à la livraison prévue en 2018, rapportera 2,37%. Un rendement peu alléchant mais « les lourds travaux de rénovation effectués permettront à l’investisseur de bénéficier du mécanisme de déficit foncier», souligne Mathieu Mars, directeur associé de l’Institut du Patrimoine. Un double avantage donc pour défiscaliser de manière significative. Intéressant pour des multipropriétaires par exemple en quête plus de défiscalisation que de rendement pur.

 Une grosse opération est en cours de réhabilitation dans le secteur d’Empalot, une zone urbaine sensible, comme le Mirail, où il reste compliqué de faire venir les locataires. Le prix au mètre carré est du coup attractif : 2700 euros le mètre carré en moyenne. A l’inverse, les prix grimpent autour de 4500, voire 5000 euros le mètre carré dans le quartier chic de Côte Pavée. De ce fait, les rendements sont inférieurs à 3%. « Ce secteur n’est pas très dynamique, il ne faut pas y investir », met en garde le Laboratoire de l’immobilier.

 Location saisonnière : rendements à deux chiffres

 Les meilleurs rendements sont enregistrés en location saisonnière. Du moins, pour les propriétaires qui se démarquent avec des appartements bien aménagés et bien décorés. Les taux d’occupation peuvent atteindre 80 ou même 100 %. Le tarif moyen de la nuitée s’établit autour de 50 euros. Ainsi un loft de 40 mètres carrés situé rue du Général Jean Pégot, à 7 minutes à pied de la gare, acheté 86 000 euros rapporte 11,11% minimum, après 40 000 euros de travaux et d’aménagement réalisés. Privilégiez les quartiers centraux.

 Quel que soit votre choix d’investissement, pour votre financement, vous pouvez contacter Laurence Delpech de l’agence Vousfinancer, située 34 rue du Rempart Saint-Etienne, au 06 71 70 87 49.

Alexandra Boquillon