Marché immobilier ancien : très dynamique malgré l’approche électorale

 

Les volumes de transactions dans l'ancien ont augmenté entre 15 et 20%  sur douze mois selon les agents immobiliers. Cette forte dynamique est de facto perceptible chez les courtiers en crédit immobilier. Entre janvier et mars, Vousfinancer enregistre 52% de demandes de financement supplémentaires par rapport au premier trimestre 2016. L’approche de l’élection présidentielle prévue le 7 mai prochain n’entraîne pas d’attentisme chez les acquéreurs. Décryptage de cette situation inédite avec Vousfinancer, Guy Hoquet l’Immobilier et Century 21.

L’année 2017 fait figure d’exception. Selon Fabrice Abraham, présent dans le métier depuis 30 ans et actuellement Directeur général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier (450 agences), « toutes les grandes échéances électorales perturbent le secteur de l’immobilier. Sauf cette année », s’étonne-t-il. L'approche électorale n’affecte pas le secteur. Bien au contraire.

Volumes : entre + 15 et + 20% en un an

Le réseau Guy Hoquet l’Immobilier, société du groupe Nexity, a enregistré au premier trimestre 2017 un nombre de transactions record par rapport à la même période en 2016 qui était déjà une bonne année en termes de volumes. Ainsi à Paris intramuros, Guy Hoquet constate 17% d’augmentation des volumes par rapport à 2016. Et les autres agglomérations françaises ne sont pas en reste, puisque les ventes au premier trimestre 2017 ont bondi de 15,4% en un an en France (en 2016 elles avaient déjà augmenté de 11,5% par rapport à 2015), malgré des disparités régionales. Pour sa part, Century 21 France (820 agences) enregistre également une hausse d’activité à deux chiffres : +20% sur douze mois à Paris.

Marché de la transaction boosté par les taux plancher

Approche électorale ou pas, les taux historiquement bas motivent les acquéreurs depuis deux années consécutives. « Les acquéreurs n’attendent plus des lendemains meilleurs en ce qui concerne les taux », reconnaît Fabrice Abraham. Ils savent que les taux ne baisseront plus et sont même désormais dans une tendance légèrement haussière (+ 0,25 % depuis le point bas de novembre 2016), la première remontée de taux ayant été opérée en décembre 2016. Et comme les prix de l’immobilier sont également orientés à la hausse, les demandes de prêts affluent chez les courtiers.

Production de crédit record chez Vousfinancer : + 110% !

Chez Vousfinancer (155 agences), au premier trimestre 2017, les demandes de crédits sont en hausse de 52 % par rapport à la même période en 2016. La production de crédit a plus que doublé en un an, atteignant près de 725 millions d’euros, contre 345 millions au 1er trimestre 2016, soit une progression record de 110 %. Les renégociations de prêt représentent actuellement 33 % des dossiers, contre 38 % il y a un an. « L’annonce des premières hausses de taux a en fait incité les attentistes à passer à l’acte et les retardataires à enfin renégocier leurs crédits », confirme Jérôme Robin, Président et fondateur de Vousfinancer. « L’activité est telle qu’à fin mars certains établissements bancaires sont en avance sur leurs objectifs et ont déjà réalisé 40 % de leur production annuelle en seulement 3 mois… », rapporte Sandrine Allonier, Directrice des relations banques de Vousfinancer.

Le retour des primo-accédants et des investisseurs

Les primo-accédants s’empressent donc d’acheter, motivés par les taux d’intérêts qui leur sont toujours extrêmement favorables.

Actuellement il est possible d’ emprunter en moyenne à 1,45 % sur 15 ans, 1,65 % sur 20 ans et 1,85 % sur 25 ans, et  Vousfinancer a même réussi à négocier des taux de l’ordre de 0,95 % sur 15 ans, 1,05 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans pour les meilleurs dossiers.

Alors que la proportion des primo-accédants avait chuté à 29% au 1er trimestre 2016, (30% en 2013 et 31% en 2014), ils représentent 41% des transactions entre janvier et mars 2017. Le retour des investisseurs se confirme également. Chez Guy Hoquet l’Immobilier, ils représentent 18% des transactions en France au premier trimestre 2017 soit le double par rapport à 2015, où leur part avait chuté à 9% (11% en 2014). Par contre, selon Century 21 à Paris les acquisitions dédiées à l’investissement locatif chutent de 10,1% en un an. « Elles représentent désormais seulement 22,3% des transactions parisiennes. En cause : l’encadrement des loyers et l’augmentation de la taxe sur les logements vacants qui instaurent un climat anxiogène pour les investisseurs bailleurs », analyse Laurent Vimont, Président de Century 21 France (820 agences).

Déséquilibre entre l’offre et la demande

Au premier trimestre 2017, Guy Hoquet constate une augmentation de la demande de l’ordre de 20%. Mais en parallèle l’offre s’est contractée de 15% sur une année glissante. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande exerce une pression sur les prix. Selon Fabrice Abraham « ce déséquilibre est corrélé à la typologie des acquéreurs ». En effet, les 41% de primo-accédants et les 18% d’investisseurs achètent un bien mais n’en mettent pas un autre en vente contrairement aux secundo-accédants qui eux vendent leur premier bien, dans le but d’en acheter un second. A noter qu’au premier trimestre 2017, les secundo-accédants représentent 41% des transactions, c’est moins que les primo-accédants et investisseurs réunis (59%).

Prix orientés à la hausse

Au niveau national, les prix au mètre carré ont augmenté de 2,1% sur un an. Ils s’établissent en moyenne à 2700 euros le mètre carré.

L’évolution la plus significative est enregistrée à Paris intramuros avec 5,2% d’augmentation tarifaire et un prix moyen au mètre carré de 8277 euros.

« Paris : en route pour les 9000 euros » ?

Même constat chez Century 21 : le prix moyen au m² dans la capitale a progressé de 5,1% en douze mois pour atteindre un nouveau sommet. « C’est du jamais vu, les prix immobiliers parisiens viennent d’établir un record absolu : 8743 € le m² », annonce Laurent Vimont, près de 700€ plus élevé qu’en 2015.

« Les prix parisiens peuvent atteindre 9000 € le m², certes, mais cela ne peut pas être sans conséquence à moyen terme sur le volume d’activité. Rappelons-nous les leçons d’un passé pas si lointain : même les arbres ne peuvent monter jusqu’au ciel », avertit  Laurent Vimont.

La hausse est plus modérée en Ile-de-France (hors Paris)  : + 1,7% sur un an, avec un prix moyen au mètre carré qui s’établit à 3555 euros selon Guy Hoquet.

Et certaines villes de Province voient leur cote fléchir :  -6% enregistrés à Valence, -2,1% à Perpignan, -1,7% à Grenoble, -1,3% à Orléans…

En Province, le prix moyen atteint 1922 euros le mètre carré, avec une hausse globale de 2,3 % sur un an.

Parmi les secteurs les plus dynamiques, on retrouve en tête devant Paris : Lyon avec une hausse tarifaire de 5,4%, 5,2% à Paris, 5% à Bordeaux, 4,3% à Nantes, 2,9% à Reims, 2,1% à Marseille et 2% à Toulouse.

Hausses de taux en vue au second semestre

« Ce premier trimestre est donc particulièrement dynamique et cette tendance devrait se poursuivre dans les semaines à venir, au moins jusqu’à l’élection présidentielle », rassure Jérôme Robin, Président et fondateur de Vousfinancer.

« Tant que les prêts accordés resteront rentables, les banques continueront à vouloir prêter… En outre, dans le contexte actuel marqué par un manque de visibilité notamment sur l’issue de l’élection présidentielle, les banques ont la volonté de réaliser la majeure partie de leurs objectifs sur la première moitié de l’année. Elles devraient donc continuer à proposer des taux attractifs, avec malgré tout un risque de remontée dans les mois à venir, pour compenser les marges actuellement réduites… », anticipe Sandrine Allonier, Directrice des relations banques de Vousfinancer.

« C’est quand tout va bien que je m’inquiète pour le lendemain », confie pour sa part Fabrice Abraham.

Des hausses de taux plus ou moins importantes et de nouvelles hausses de prix pourraient freiner cette dynamique bien enclenchée sur un marché immobilier aujourd’hui « sous perfusion », dopé à coup de taux de crédit ultra bas. Toutefois les taux ont atteint un niveau tellement bas ces derniers mois qu’il y a beaucoup de marge avant qu’ils ne remontent à des niveaux moins attractifs. Pour rappel, ils s’établissaient en moyenne sur 20 ans à 2,20% en mars dernier et restaient favorables pour les emprunteurs. Selon les prévisions de Vousfinancer, les taux de crédit devraient se situer autour de 2,05% en fin d'année. Affaire à suivre au second semestre, après l’élection du nouveau Président de la République, le 7 mai prochain.

Alexandra Boquillon