Troubles de voisinage : le vendeur est responsable

L’affaire d’un couple de Metz condamné à verser des dommages et intérêts à ses acheteurs pour avoir dissimulé l’existence de troubles de voisinage lors de la vente d’un appartement, attire l’attention sur la notion de nuisances dues à des voisins indélicats et sur le degré de gravité qu’il faut atteindre pour obtenir réparation en justice. Deux questions se posent : à quel moment le vendeur doit-il signaler l’existence d’un voisin invivable ? Quand un vice caché devient-il un dol – un défaut volontairement dissimulé par le vendeur ?

Quand les troubles de voisinage deviennent un vice caché

Au même titre qu’un défaut de construction, une source de bruits excessifs ou une situation de zone inondable (entre autres choses), lorsqu’ils sont connus du vendeur, un trouble de voisinage considérable doit être porté à la connaissance de l’acquéreur avant la conclusion de la vente d’un bien immobilier, sous peine de voir le cas porté en justice.

Imaginez que vous veniez de conclure un achat immobilier. Vous emménagez dans votre nouvelle acquisition et, la nuit venue, vous vous rendez compte que vos voisins produisent des nuisances insupportables. Celles-ci ne sont pas seulement sonores : vous trouvez également, sur le palier, des traces de bière, des déchets ainsi qu’une odeur d’urine.

C’est ce qui est arrivé à un couple de Metz. Suite à l’acquisition d’un appartement et d’une cave dans un immeuble de la commune, les nouveaux propriétaires ont eu la surprise de découvrir l’existence de nuisances importantes en provenance du voisinage, sur le même palier : bruits incessants, tapage nocturne, détritus et souillures dans les parties communes.

La justice conclut au comportement dolosif du vendeur

Les troubles de voisinage ne sont pas rares. Ce qui diffère, ici, c’est la teneur de ces troubles, leur caractère périodique, le fait qu’ils affectent les conditions normales d’habitabilité, et le comportement malhonnête du vendeur qui a délibérément dissimulé ces nuisances afin d’obtenir le consentement des acheteurs et de signer la vente. C’est ce qu’on appelle un dol.

Le dol réside dans le fait que le vendeur a volontairement caché ce défaut majeur en espérant vendre au plus vite. La première chambre civile de la Cour d’appel de Metz, en janvier 2016, a estimé qu’en l’occurrence le vendeur ne pouvait pas ignorer l’existence de ces troubles du fait de leur caractère objectif (lire le détail dans cet article).

Ici, le vendeur était dans l’obligation de porter à la connaissance de ses acquéreurs ces troubles de voisinage, de manière à leur donner l’occasion de prendre une décision en ayant toutes les cartes en main. C’est toute la différence entre un dol et un vice caché.

Dol contre vice caché

La différence essentielle entre un dol et un vice caché réside dans le caractère intentionnel du premier. Le concept de dol implique une parfaite connaissance du problème de la part du vendeur, et la volonté de dissimuler celui-ci pour obtenir l’accord de l’acheteur. En d’autres termes, dans un dol, le vendeur sait pertinemment qu’un défaut dans le bien qu’il met en vente peut affecter son habitabilité, et il agit volontairement dans le but de le cacher pour parvenir à conclure la transaction.

Le vice caché, lui, est « un défaut de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix » (Code civil, article 1641 – voir ici). Seulement, dans le cas d’un vice caché, il n’y a pas volonté intentionnelle de la part du vendeur de dissimuler le défaut ou, pour le moins, il est impossible de prouver objectivement que l’impossibilité d’avoir connaissance du vice résulte d’une intention franche du vendeur. Ce peut être un défaut de construction, des difficultés pour accéder à une pièce du bien, le caractère inondable d’une maison… ou la présence de bruits excessifs.

On pourrait dire qu’un dol est un vice caché de façon intentionnelle. Face à un défaut de construction, le vendeur peut se lancer dans la réalisation de travaux tendant à le dissimuler (masquer une fissure derrière du papier peint, ou un morceau du parquet gagné par la pourriture par de la moquette ou un tapis, etc.). Il peut aussi chercher à dissimuler les bruits excessifs – maison ou immeuble situés sous un couloir aérien ou à proximité d’une voie de chemin de fer, ou, dans le cas qui nous intéresse, voisins indélicats – par exemple en choisissant spécifiquement les horaires auxquels il organise ses visites.

Quels recours en cas de dol avéré ?

Confronté à un cas de dol avéré, c’est-à-dire à un défaut volontairement dissimulé par le vendeur pour pousser l’acheteur à contracter, la victime a deux solutions (voir sanctions du dol) :

  • Elle peut demander la nullité ou l’annulation du contrat de vente, dans un délai de 5 ans après la découverte du dol ;
  • Elle peut demande la réparation du préjudice subi et le versement de dommages et intérêts.

Toutefois, dans la mesure où le dol implique l’intention, contrairement au seul vice caché, la victime doit prouver la responsabilité du vendeur et sa volonté de dissimuler les défauts pour parvenir à conclure la vente. Pour ce faire, l’acheteur doit faire appel à des experts indépendants qui viendront constater les faits, et peut produire toute pièce permettant d’accréditer la thèse du dol.

Le fin mot de l’histoire

Dans le cas qui nous intéresse ici, le couple de vendeurs messins avait dissimulé, en plus du bruit excessif causé par les voisins, le procès-verbal d’une assemblée du syndic de copropriété qui avait statué sur le cas des voisins incriminés, suite à des plaintes déposées par les autres locataires. Cette pièce était la seule à faire défaut parmi toutes celles relatives à la copropriété fournies par les vendeurs ; la volonté d’en dissimuler la teneur était donc évidente.

Eu égard à l’objectivité des faits (bruits incessants, dégradations des parties communes, périodicité des faits, etc.) et à la volonté avérée de cacher les troubles de voisinage, le couple messin a été condamné à verser 9 000 euros de dommages et intérêts à leurs acheteurs, et à prendre à sa charge les frais de justice engagés par ceux-ci. Cette somme est donc venue alléger le coût total du bien : 153 000 euros.

À la question : « à partir de quand des troubles de voisinage doivent-ils être rapportés à l’acheteur ? », la réponse est la suivante : lorsque ces troubles sont suffisamment graves et périodiques, et qu’ils sont susceptibles de remettre en cause la volonté de l’acquéreur de conclure la vente (ici, nul doute que les malheureux acheteurs auraient préféré trouver un appartement où ils n’auraient pas eu à supporter ces voisins indélicats), le fait de les passer sous silence est constitutif d’un dol. Le vendeur a sciemment manœuvré dans le but d’extorquer un consentement que ses acheteurs n’auraient jamais donné s’ils en avaient eu connaissance.