Parmi les conditions à respecter pour présenter un dossier de crédit immobilier en bonne et due forme, il y a le taux d’endettement, c’est-à-dire le pourcentage qui correspond à votre capacité d’emprunt maximum, utilisé par la banque pour estimer la somme que vous serez en mesure de rembourser mensuellement. Le montant qui subsiste après retranchement de ce taux d’endettement est ce qu’on appelle le « reste à vivre » : c’est la somme qu’il vous restera chaque mois pour vos dépenses quotidiennes. Entrons dans le détail et voyons comment s’effectue le calcul du reste à vivre.
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Lorsque vous demandez un crédit immobilier à votre banque, celle-ci dispose de deux critères lui permettant d’évaluer le montant maximal des mensualités à rembourser : le taux d’endettement et le reste à vivre.
Le taux d’endettement est synonyme de capacité d’emprunt : il s’agit de la différence entre vos mensualités d’emprunt et les revenus nets de votre ménage, soit le montant maximal (en pourcentage) de ce que vous pourrez rembourser chaque mois à la banque. Il est généralement fixé à 33 %. Quelle que soit la somme empruntée, vous ne pourrez pas dédier plus de 33 % de vos revenus mensuels au remboursement (soit qu’il faille réduire le montant de votre acquisition, soit qu’il faille augmenter la durée du crédit).
Certaines banques peuvent franchir ce seuil de 33 % en fonction du second critère : le reste à vivre.
Le reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste en poche une fois que vous avez versé votre mensualité de crédit immobilier, soit les 67 % retranchés des 33 % qui constituent le taux d’endettement.
Le reste à vivre est le minimum légal nécessaire pour gérer les dépenses du quotidien, à savoir : payer la nourriture, l’habillement, les transports, les loisirs, etc.
Toutefois, contrairement au taux d’endettement, le reste à vivre n’est pas soumis à un taux de référence. Et ceci pour une raison simple : il va forcément dépendre du niveau de revenus. Un couple qui gagne 5 000 euros par mois aura un reste à vivre proportionnellement plus important qu’un célibataire qui émarge à 1 500 euros mensuels.
En d’autres termes, plus les revenus mensuels sont faibles, plus la banque jugera nécessaire de respecter un taux de reste à vivre important. Il sera alors impossible de dépasser les 33 % du taux d’endettement maximum pour ne pas risquer de mettre en péril la situation financière de l’emprunteur.
Le calcul du reste à vivre est très simple : il suffit de retrancher le montant de la mensualité estimée à la somme des revenus mensuels.
Par exemple, prenons le cas d’un jeune couple qui gagne 3 000 euros par mois. Un taux d’endettement de 33 % équivaut à une mensualité de 990 euros, donc :
3 000 – 990 = 2 010
Le reste à vivre de ce couple sera de 2 010 euros.
Prenons un autre exemple, celui d’un célibataire qui jouit d’un revenu élevé : 6 000 euros. Calculée sur la base des 33 % maximum, sa mensualité serait de 1 980 euros. Donc :
6 000 – 1 980 = 4 020
Cet homme aura un reste à vivre de 4 020 euros, ce qui lui permet de négocier avec sa banque un taux d’endettement plus élevé que 33 %. Avec un taux fixé à 40 %, il lui restera toujours 3 600 euros mensuels pour vivre.
Attention : dans le calcul du reste à vivre, vous devez aussi prendre en compte vos dépenses obligatoires comme les éventuelles charges, le coût des transports, etc., sans oublier d’y ajouter les impôts sur le revenu. Si vous avez déjà un emprunt en cours (crédit immobilier, prêt à la consommation) vous devez bien sûr l’adjoindre au calcul.
Vous l’aurez compris sur la base du calcul du reste à vivre : dès lors que vous possédez des revenus élevés, vous avez tout intérêt à calculer votre capacité d’emprunt sur ce reste à vivre plutôt que sur votre taux d’endettement. Car le plus important est d’avoir, après versement de votre échéance, suffisamment d’argent pour prendre en charge les dépenses indispensables du quotidien.
Néanmoins, veillez à ne pas négocier un taux d’endettement trop important. Personne n’est à l’abri d’un accident de la vie et une réduction brutale de vos revenus pourrait sérieusement impacter votre santé financière, donc votre reste à vivre mensuel.
En outre, le reste à vivre est un minimum légal qui n’a pas la même valeur dans toutes les situations : chaque établissement de prêt fait ses propres calculs en fonction non seulement des revenus, mais également de la situation financière (s’il existe d’autres prêts en cours), de l’emplacement géographique et du nombre d’enfants à charge. Pour le même reste à vivre, un couple avec enfant à Nantes est ainsi mieux loti qu’à Paris, où la vie est plus chère !
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