Parmi les conditions à respecter pour présenter un dossier de crédit immobilier en bonne et due forme, il y a le taux d’endettement. C’est-à-dire le pourcentage qui correspond à votre capacité d’emprunt maximum, utilisé par la banque pour estimer la somme que vous serez en mesure de rembourser mensuellement. Le montant qui subsiste, après retranchement de ce taux d’endettement, est ce qu’on appelle le « reste à vivre » : c’est la somme qu’il vous restera chaque mois pour vos dépenses quotidiennes. Entrons dans le détail et voyons comment s’effectue le calcul du reste à vivre.
Demander un prêt
Lorsque vous demandez un crédit immobilier à votre banque, celle-ci dispose de deux critères lui permettant d’évaluer le montant maximal des mensualités à rembourser : le taux d’endettement et le reste à vivre.
Le reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste en poche une fois que vous avez versé votre mensualité de crédit immobilier, soit les 65 % retranchés des 35 % qui constituent le taux d’endettement.
Le reste à vivre est le minimum légal nécessaire pour gérer les dépenses du quotidien, à savoir : payer la nourriture, l’habillement, les transports, les loisirs, etc.
Toutefois, contrairement au taux d’endettement, il n’est pas soumis à un taux de référence. Et ceci pour une raison simple : il va forcément dépendre du niveau de revenus. Un couple qui gagne 5 000 euros par mois aura un reste à vivre proportionnellement plus important qu’un célibataire qui émarge à 1 500 euros mensuels.
En d’autres termes, plus les revenus mensuels sont faibles, plus la banque jugera nécessaire de respecter un reste à vivre important. Il sera alors impossible de dépasser les 35 % du taux d’endettement maximum pour ne pas risquer de mettre en péril la situation financière de l’emprunteur.
Le taux d’endettement est synonyme de capacité d’emprunt : il s’agit de la différence entre vos mensualités d’emprunt et les revenus nets de votre ménage, soit le montant maximal (en pourcentage) de ce que vous pourrez rembourser chaque mois à la banque.
Il est généralement fixé à 35 %. Quelle que soit la somme empruntée, vous ne pourrez pas dédier plus de 35 % de vos revenus mensuels au remboursement. Soit qu’il faille réduire le montant de votre acquisition, soit qu’il faille augmenter la durée du crédit.
Certaines banques peuvent franchir ce seuil de 35 % en fonction du second critère : le reste à vivre.
Pour calculer le reste à vivre de manière précise, il est important de prendre en compte l'ensemble de vos dépenses mensuelles incompressibles. Voici les principales catégories de dépenses à prendre en compte :
Logement :
Transports :
Énergie :
Alimentation :
Télécommunication :
Assurances :
Divers :
Il est important de prendre en compte les dépenses saisonnières, telles que les vacances, les impôts locaux ou la rentrée scolaire.
Il faut également penser à l'avenir et prévoir des dépenses supplémentaires, telles que les travaux dans le logement ou le financement des études des enfants.
En prenant soin de bien identifier et de quantifier toutes vos dépenses, vous pourrez calculer un reste à vivre précis et réaliste.
Le calcul du reste à vivre est très simple : il suffit de retrancher le montant de la mensualité estimée à la somme des revenus mensuels.
Par exemple, prenons le cas d’un jeune couple qui gagne 3 000 euros par mois. Un taux d’endettement de 33 % équivaut à une mensualité de 990 euros, donc :
3 000 – 990 = 2 010. Le reste à vivre de ce couple sera de 2 010 euros.
Prenons un autre exemple, celui d’un célibataire qui jouit d’un revenu élevé : 6 000 euros. Calculée sur la base des 35 % maximum, sa mensualité serait de 1 980 euros. Donc :
6 000 – 1 980 = 4 020
Cet homme aura un reste à vivre de 4 020 euros, ce qui lui permet de négocier avec sa banque un taux d’endettement plus élevé que 35 %. Avec un taux fixé à 40 %, il lui restera toujours 3 600 euros mensuels pour vivre.
Dès lors que vous possédez des revenus élevés, vous avez tout intérêt à calculer votre capacité d’emprunt sur ce reste à vivre plutôt que sur votre taux d’endettement. Car le plus important est d’avoir, après versement de votre échéance, suffisamment d’argent pour prendre en charge les dépenses indispensables du quotidien.
Néanmoins, veillez à ne pas négocier un taux d’endettement trop important. Personne n’est à l’abri d’un accident de la vie et une réduction brutale de vos revenus pourrait sérieusement impacter votre santé financière, donc votre reste à vivre mensuel.
En outre, le reste à vivre est un minimum légal qui n’a pas la même valeur dans toutes les situations : chaque établissement de prêt fait ses propres calculs en fonction non seulement des revenus, mais également de la situation financière (s’il existe d’autres prêts en cours), de l’emplacement géographique et du nombre d’enfants à charge. Pour le même reste à vivre, un couple avec enfant à Nantes est ainsi mieux loti qu’à Paris, où la vie est plus chère !
Estimez dès maintenant votre reste à vivre grâce à nos simulateurs de crédit immobilier !
Le taux d’endettement et le reste à charge sont deux notions distinctes. Les établissements bancaires prennent en compte les deux indicateurs lors de la demande d’un prêt immobilier.
Le taux d’endettement est la part de charges fixes sur les revenus et s’exprime en pourcentage. Il représente la lourdeur des charges à supporter par rapport à vos revenus disponibles. Actuellement, pour obtenir un prêt immobilier, il ne faut pas dépasser 35 % de taux d’endettement, seuil fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Vous ne pouvez donc pas dédier plus de 35 % de vos revenus mensuels au remboursement de votre crédit immobilier, assurance emprunteur comprise.
Le reste à vivre se calcule de façon assez simple en faisant une soustraction. Il indique ce qu’il vous reste une fois les charges payées.
Les banques évaluent le reste à vivre en calculant la différence entre vos revenus nets et vos charges fixes, y compris la mensualité de votre crédit immobilier.
Elles appliquent généralement un taux d'endettement maximal de 35 %, ce qui signifie que vos charges fixes ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
Elles prennent en compte diverses dépenses, telles que le loyer/la mensualité de crédit immobilier, les charges de copropriété, les impôts, les transports, l'alimentation, les assurances, etc.
Elles peuvent également analyser vos habitudes de consommation et votre situation professionnelle pour affiner leur évaluation.
L'objectif est de s'assurer que vous pourrez assumer le remboursement de votre emprunt sur la durée du contrat tout en conservant un niveau de vie décent.
Voici nos conseils pour optimiser votre reste à vivre pour un meilleur taux d'emprunt.
Augmenter vos revenus : rechercher une promotion ou un nouveau poste mieux rémunéré, développer une activité secondaire, louer une chambre inoccupée de votre logement
Réduire vos charges fixes : renégocier vos contrats d'assurance (habitation, auto, etc.), changer d'opérateur téléphonique ou internet, réduire votre consommation d'énergie, mutualiser vos abonnements (TV, musique, etc.)
Maîtriser vos dépenses : établir un budget et suivre vos dépenses, limiter les achats impulsifs, privilégier les produits économiques, cuisiner maison plutôt que de manger au restaurant
Améliorer votre profil emprunteur : consolider vos crédits à la consommation, épargner pour un apport personnel plus important, maintenir un bon score bancaire
Comparez les offres de plusieurs banques pour obtenir le meilleur taux d'emprunt possible.
N'oubliez pas que le reste à vivre est un élément important pour votre santé financière. Il doit vous permettre de subvenir à vos besoins quotidiens, d'épargner pour vos projets futurs et de faire face aux imprévus.
Déterminer votre reste à vivre vous permet de connaître vos capacités financières afin de rembourser un crédit immobilier. Le reste à vivre fait partie des principaux indicateurs pris en compte par les établissements de crédit pour déterminer le montant du crédit. Il varie en fonction de vos revenus et de la composition de votre ménage.