Un crédit immobilier s’accompagne toujours du versement d’intérêts d’emprunt : ces intérêts représentent le coût du prêt consenti par la banque ou par tout autre établissement prêteur. Lorsque vous achetez un logement qui n’est pas encore construit/terminé, ou que vous prévoyez des travaux importants de remise en état, il existe toutefois une solution d’une grande souplesse pour ne commencer le remboursement du capital qu’une fois l’emménagement réalisé : ce sont les intérêts intercalaires.
Dans la grande majorité des cas, un prêt immobilier fait l’objet d’un unique versement lors de la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. C’est la banque qui valide le règlement de la somme nécessaire en vue de l’achat, somme qui est confiée aux bons soins du notaire. L’amortissement (c’est-à-dire le remboursement du crédit par le biais de mensualités définies à l’avance) démarre le mois suivant, sachant que chaque mensualité comprend une partie du capital et des intérêts.
Mais les intérêts intercalaires sont différents. Il s’agit d’un type d’intérêt d’emprunt très particulier, qui s’applique à un crédit immobilier versé en plusieurs étapes par l’établissement prêteur. C’est notamment le cas lorsque vous achetez un bien immobilier en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), que vous faites construire votre maison, ou que vous prévoyez de réaliser des travaux importants de rénovation financés à l’aide de l’emprunt. Dans tous les cas, les sommes nécessaires sont débloquées progressivement, en suivant un échéancier prévu pour le versement des fonds.
Par exemple, si vous achetez en VEFA ou que vous faites construire une maison, vous devez verser les fonds en plusieurs étapes au gré de l’avancement des travaux :
Il est donc important de ne commencer à rembourser votre crédit qu’une fois que vous êtes entré dans le logement.
Les intérêts d’emprunt sont généralement versés à l’organisme prêteur durant les premières années du remboursement. Autrement dit, lorsque vous empruntez une somme d’argent pour acquérir un bien immobilier, vous commencez par rembourser plus d’intérêts que de capital, avant que cette logique ne s’inverse avec le temps.
Dans le cas des intérêts intercalaires, vous avez la possibilité de commencer le remboursement du capital lorsque les fonds ont été versés dans leur entièreté, à savoir :
Durant la période qui sépare le premier versement bancaire du déblocage complet des fonds, vous ne payez que les intérêts d’emprunt : c’est cela, le principe des intérêts intercalaires. Ce sont, en substance, les frais engendrés par le fait de débloquer un crédit immobilier en plusieurs fois.
Exemple : imaginons que vous achetez une maison à rénover entièrement, un corps de ferme qui nécessite beaucoup de travaux. Vous avez besoin, en tout, de 250 000 € dont 150 000 € pour l’achat du bien, et 100 000 € pour financer vos travaux. Vous avez la possibilité de toucher 150 000 € immédiatement afin de conclure l’acquisition, et de demander le versement du montant restant 3 mois plus tard. Vous ne commencez ainsi à rembourser le prêt qu’au bout de 3 mois, mais vous devrez verser les intérêts intercalaires dans l’intervalle.
Le taux d’intérêt intercalaire sera donc calculé sur la base du taux d’emprunt sur les 3 mois, pour la somme versée au départ. Si ce taux s’élève à 2 %, il vous faudra donc payer 150 000 € x 2 % = 3 000 €, puis (3 000 € / 12) x 3 = 750 €, une somme qui vient s’ajouter au coût initial du crédit immobilier. Les intérêts intercalaires prennent fin dès que les fonds sont entièrement débloqués.
Pour éviter d’avoir à payer l’intérêt intercalaire, vous pouvez demander à votre établissement prêteur de mettre en place ce qu’on appelle un « emprunt par tranche ». Ce type d’emprunt consiste à démarrer le remboursement du capital dès que la première partie de la somme est débloquée, puis d’y ajouter une autre tranche de mensualités quand c’est nécessaire.
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