Les intérêts correspondent au coût payé à la banque en contrepartie du capital emprunté. Dans un prêt immobilier amortissable, ils sont calculés à chaque échéance à partir du capital restant dû. Pour comprendre ce qui influe sur le montant des intérêts, il faudra s'intéresser à la somme empruntée, le de ces intérêts, et la durée du crédit.
Savoir comment fonctionne ces intérêts permet de mieux comparer deux financements et de mesurer l’impact d’un changement de taux ou de durée sur le coût total du prêt.
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû : leur montant diminue généralement au fil du remboursement.
Le taux influence directement leur coût : quelques dixièmes de point peuvent représenter une différence importante sur plusieurs années.
Une durée plus longue réduit souvent la mensualité : attention cependant au montant total des intérêts, qui augmente généralement avec la durée des mensualités.
Le taux nominal ne suffit pas pour comparer deux offres : le taux annuel effectif global TAEG permet d’intégrer plus largement les frais liés au financement.
Les intérêts correspondent à la rémunération versée à la banque en contrepartie du capital qu’elle met à votre disposition. Ils s’ajoutent donc au remboursement de la somme empruntée.
Dans un prêt amortissable, chaque mensualité comprend une part de capital et une part d’intérêts. Leur montant est calculé à partir du capital restant dû, ce qui explique pourquoi il évolue au fil du remboursement.
Les intérêts ne représentent toutefois qu’une partie du coût du crédit. L’assurance emprunteur, les frais de garantie, les frais de dossier et certains autres frais liés au financement peuvent également augmenter la somme totale payée.
Il faut donc distinguer le montant des intérêts du coût global du prêt immobilier.
Dans un prêt amortissable à taux fixe, la part des intérêts dans chaque échéance est amenée à évoluer, dans la mesure où elle se base sur le restant dû. Il ne suffit donc pas de diviser la somme totale des intérêts par le nombre de mensualités, et le calcul doit être refait chaque mois.
La formule simplifiée est la suivante :
Intérêts du mois = capital restant dû × taux annuel / 12
Prenons l’exemple d’un prêt de 200 000 € avec un taux immobilier nominal de 3,5 %.
Pour la première mensualité :
200 000 € × 3,5 % / 12 = environ 583 € d’intérêts
Une partie de la mensualité sert ensuite à rembourser le capital. Le mois suivant, les intérêts sont donc calculés sur une somme légèrement inférieure à 200 000 €. Leur montant diminue progressivement.
Pour un prêt à mensualités constantes hors assurance, il est possible d’utiliser la formule suivante :
Intérêts totaux = mensualité × nombre de mensualités - capital emprunté
Notre simulateur de mensualités permet de réaliser automatiquement ce calcul selon le montant, le taux et la durée envisagés.
Prenons un prêt immobilier de 200 000 € à un taux nominal de 3,5 %, hors assurance.
Cet exemple montre directement l’impact de la durée sur le coût du crédit.
En passant de 15 à 25 ans, la mensualité diminue d’environ 429 € par mois. En revanche, le montant total des intérêts passe d’environ 57 400 € à plus de 100 000 €.
Allonger la durée peut donc rendre le remboursement plus compatible avec votre budget mensuel, mais cette souplesse a un coût sur le long terme. Pour comparer plusieurs scénarios, il faut regarder à la fois la mensualité et le montant total des intérêts.
Dans un prêt amortissable, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au début du crédit, ce capital est encore proche du montant initialement emprunté. Les intérêts sont donc calculés sur une base importante.
À chaque échéance, une partie du capital est remboursée. Le capital restant dû diminue alors progressivement, ce qui réduit le montant des intérêts suivants.
La part consacrée aux intérêts est donc maximale au début du prêt, puis baisse avec le temps. À l’inverse, la part de capital amorti augmente progressivement.
Le rythme de cette évolution dépend du taux et de la durée du financement. Il n'existe donc pas de règle qui permettrait de déterminer une valeur unique d'intérêt à rembourser applicable à tous.
Notre simulateur de tableau d’amortissement permet de suivre précisément cette répartition pour chaque échéance.
Chaque élément du montant total des intérêts influe directement sur leur coût : le taux appliqué, le capital emprunté, la durée, ou encore le mode de remboursement.
Plus le taux nominal est élevé, plus les intérêts calculés sur le capital restant dû sont importants.
Quelques dixièmes de point peuvent avoir un impact significatif sur un financement de longue durée.
À taux et durée identiques, un capital plus élevé entraîne mécaniquement davantage d’intérêts.
Augmenter son apport personnel peut permettre de réduire le montant à financer et donc les intérêts payés.
Une durée longue réduit généralement la mensualité, mais le capital est remboursé plus lentement et les intérêts sont versés pendant davantage de temps.
C’est pourquoi deux prêts portant sur le même montant et au même taux peuvent présenter des coûts très différents selon qu’ils sont remboursés sur 15, 20 ou 25 ans.
Avec un prêt amortissable, le capital diminue progressivement, ce qui réduit la base de calcul des intérêts.
Dans un prêt in fine, le capital est remboursé au terme du financement. Les intérêts sont donc calculés pendant toute la durée sur un capital qui ne s’amortit pas progressivement.
Un différé de remboursement peut également augmenter le coût lorsque le capital commence à être remboursé plus tard.
Ces trois notions sont liées, mais elles ne mesurent pas la même chose.
Le taux nominal permet de calculer les intérêts dus sur le capital restant à rembourser. À lui seul, il ne reflète pas l’ensemble du coût du financement.
Le TAEG va plus loin. Il prend notamment en compte les intérêts ainsi que certains frais liés au crédit, comme les frais de dossier, de garantie ou d’assurance lorsqu’ils conditionnent l’obtention du prêt.
Pour comparer deux offres, il est donc préférable de regarder leur TAEG en complément du taux nominal. Un crédit affichant un taux légèrement plus faible peut finalement coûter davantage si ses autres frais sont plus élevés.
Vous pouvez utiliser notre simulateur de TAEG pour mesurer plus largement le coût de votre financement.
Plusieurs leviers permettent de diminuer les intérêts versés pendant la durée du crédit.
Le taux nominal influence directement le montant des intérêts. À capital et durée identiques, une baisse du taux réduit le coût du financement.
Même un écart limité peut représenter une économie importante sur plusieurs années.
Un apport plus important réduit le capital emprunté. À taux et durée identiques, moins de capital financé signifie moins d’intérêts.
Il reste toutefois utile de conserver une épargne de sécurité après l’achat.
Lorsque le contrat le permet, augmenter les mensualités ou effectuer un remboursement anticipé partiel réduit plus rapidement le capital restant dû.
Les intérêts futurs sont alors calculés sur une base plus faible.
Si les conditions de marché deviennent plus favorables, une renégociation avec la banque actuelle ou un rachat par un autre établissement peut permettre d’obtenir un taux inférieur.
L’économie réalisée doit toutefois rester supérieure aux frais nécessaires à l’opération.
Réduire le coût de l’assurance ou certains frais diminue le coût global du financement, mais pas directement le montant des intérêts.
Pour payer moins d’intérêts, il faut agir sur le taux, le capital emprunté, la durée ou le rythme de remboursement.
Quelques dixièmes de point peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’intérêts sur la durée du financement. Un courtier Vousfinancer peut comparer les conditions proposées par ses partenaires bancaires.
Les intérêts intercalaires concernent principalement les projets pour lesquels les fonds sont débloqués progressivement, par exemple lors d’une construction, d’un achat en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou de certains travaux.
Tant que la totalité du prêt n’a pas été versée, la banque calcule des intérêts sur les sommes déjà débloquées. L’emprunteur peut donc payer des intérêts avant de commencer l’amortissement classique du capital.
Leur montant augmente généralement au fil des appels de fonds puisque la somme mise à disposition par la banque en représente une part plus importante.
Ces intérêts doivent être anticipés dans le budget lorsque la période de construction ou de travaux s’étale sur plusieurs mois.
Rembourser plus rapidement le capital permet généralement de diminuer les intérêts restant à payer. Plus le capital baisse tôt, moins la banque dispose d’une base élevée pour calculer les intérêts futurs.
Un remboursement anticipé de prêt immobilier peut être total ou partiel.
Cette opération n’est toutefois pas toujours la solution la plus intéressante. Il faut comparer l’économie d’intérêts avec les éventuelles indemnités de remboursement anticipé et tenir compte de l’épargne mobilisée.
Utiliser une grande partie de sa trésorerie pour solder un crédit peut réduire son coût, mais laisser moins de marge pour financer des travaux, faire face à un imprévu ou réaliser un autre projet.
Avant de rembourser, il est donc préférable de demander à la banque un décompte précis et de comparer le coût restant du crédit avec celui de l’opération envisagée.
Pour une échéance donnée, les intérêts sont calculés à partir du capital restant dû et du taux du crédit. Pour un prêt à taux fixe, la formule simplifiée est : capital restant dû × taux annuel / 12.
Dans un prêt amortissable, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Comme ce montant diminue progressivement, les intérêts de chaque échéance diminuent généralement eux aussi.
Au début du crédit, le capital restant dû est plus élevé. Les intérêts sont donc calculés sur une base plus importante. À mesure que le capital est remboursé, cette base diminue.
Le taux nominal sert à calculer les intérêts du prêt. Le taux annuel effectif global (TAEG) mesure plus largement le coût du financement en intégrant également les frais nécessaires à l’obtention du crédit.
Il est possible d’agir sur plusieurs paramètres : obtenir un meilleur taux, réduire le capital emprunté, choisir une durée plus courte ou accélérer le remboursement du capital.
Oui. En remboursant une partie ou la totalité du capital avant le terme prévu, vous évitez une partie des intérêts futurs. Il faut néanmoins comparer cette économie avec les éventuelles indemnités et la trésorerie nécessaire à l’opération.
Attention , vous pouvez être sollicités par de faux conseillers Vousfinancer vous proposant des crédits et/ou vous demandant de transmettre des documents, des fonds, des coordonnées bancaires, etc. Soyez vigilants. Vousfinancer ne demande jamais à ses clients de verser sur un compte les sommes prêtées par des établissements de crédit ou bien des fonds propres, à l'exception des honoraires des courtiers. Les conseillers Vousfinancer vous écriront toujours depuis une adresse mail xxxx@vousfinancer.com. Vous avez un doute sur l'un de vos contacts ou pensez être victime d'une fraude , vous pouvez envoyer un mail à reclamation@vousfinancer.com.