L'apport personnel est presque indispensable pour souscrire un emprunt immobilier. S'il est raisonnable de dire que 10 % d'apport constitue une bonne porte d'entrée à la propriété, il ne s'agit en aucun cas d'une généralité. Pour preuve, certains ménages n'ont pas besoin d'apport, à d'autres on va demander 20 % pour un crédit immobilier. Pourquoi cet apport, comment le minimiser et quels sont les moyens pour le réunir, voici un guide à l'attention de l'accédant la propriété. Demander un prêt Pourquoi faut-il un apport dans un prêt immobilier ? Pour couvrir les frais d'achat Lorsqu'une banque ou une société de crédit accorde un prêt immobilier, elle prend une hypothèque ou utilise les services de sociétés de caution. En clair, elle se donne la possibilité de vendre le logement au cas où les emprunteurs ne seraient plus en mesure de rembourser leur crédit. Car l'immobilier et le foncier sont des biens palpables, ils peuvent être saisis et revendus. En revanche, tous les frais liés à l'achat immobilier sont non-palpables. Les émoluments du notaire, les droits de mutation, le coût de l'hypothèque ou de la caution ainsi que les frais d'agence, tout cela est insaisissable, et donc non-revendable. Il est courant que banques et sociétés de crédit demandent aux accédant la propriété de payer eux-mêmes les frais d'achat. Ainsi, le prêteur ne s'engage que sur du saisissable. Pour ne retenir que de bons emprunteurs Un bon emprunteur est un emprunteur qui rembourse. Plus l'emprunteur possède d'épargne, plus il prouve qu'il est capable d'économiser, et donc de rembourser. Certains établissements financiers prêteurs n'accordent leur confiance qu'aux ménages ayant réussi à épargner. Pour attirer les épargnants Les banques aiment les épargnants. Elles proposent toutes sortes de livrets de placements et assurances vie, outils indispensable à l'épargnant français. Lorsqu'une banque ouvre le dossier d'un accédant à la propriété et voit qu'il possède des produits d'épargne, elle a immédiatement envie de l'attirer dans ses coffres. Fatalement, le candidat emprunteur consommera des produits bancaires et rapportera de l'argent à sa banque. Il s'agit là d'un des arguments phares qu'utilise un courtier en prêt immobilier. La négociation consiste à évaluer l'attrait que représente le client du courtier pour les banques qu'il démarche. Bien entendu plus le client est valorisé, meilleures en seront les conditions que la banque lui accordera. Minimiser l'apport grâce à sa capacité de remboursement Importance du taux d'endettement dans un prêt immobilier Plus un emprunteur présente de capacité de remboursement par rapport aux mensualités, moins il comporte des risques pour un prêteur. La capacité de remboursement d'un particulier est déterminée par la différence entre 33 % de ses revenus imposables, et son taux d'endettement actuel. Plus cette différence est grande, plus l'emprunteur possède de capacité de remboursement. Exemple : un couple a des revenus imposables nets de 4500 €. Ils n'ont qu'un crédit à leur actif, avec une mensualité de 450 €. Leur taux d'endettement est donc de 10 %, et leur capacité de remboursement de 23 % de 4500 €, soit 1035 €. Dans cet exemple ci-dessus, si le couple demande un prêt immobilier avec des mensualités de 1000 €, le prêteur demandera un apport conséquent. Si le couple demande un crédit avec des mensualités de 800 €, le prêteur leur demandera moins d'apport car il reste de la marge sur leur capacité de remboursement. Comment améliorer sa capacité de remboursement Il existe 2 solutions pour augmenter une capacité de remboursement. La première consiste à effectuer un regroupement de prêts, afin de diminuer ses mensualités. La deuxième consiste à rallonger la durée des remboursements, encore que cette solution soit toute relative car plus le remboursement dure, plus le risque augmente. C'est là qu'intervient le travail des courtiers de Vousfinancer.com : déterminer la capacité de remboursement des accédant la propriété, et mettre au point une stratégie de remboursement en fonction de leurs moyens. Les astuces pour réunir l'apport du prêt immobilier L'épargne, le bon argument Comme on l'a dit plus haut, les banques aiment les épargnants. Le fait de constituer une épargne permet de réunir le capital nécessaire à l'apport d'un prêt immobilier, mais ce n'est pas tout. Il arrive que certaines banques proposent aux accédant la propriété de transférer la totalité de leur épargne dans leur coffre, sans la sortir du placement. Il arrive tout simplement que la banque ait plus d'intérêt à ce que les accédant utilisent la totalité de leur capital pour un produit d'épargne, et empruntent à 100 %. Il ne s'agit pas du cas le plus courant, mais cela arrive. Quoi qu'il en soit, l’épargne permet indiscutablement de constituer un apport pour un prêt immobilier. Investir dans l'immobilier locatif L'investissement dans l'immobilier locatif permet précisément de constituer un apport pour sa résidence principale. Cette solution s'adresse particulièrement aux personnes possédant une faible capacité de remboursement. Car dans le locatif, un loyer vient compenser les mensualités. Ainsi, les investisseurs n'ont qu'à payer le capital de leurs poches, les loyers payent les intérêts et l'assurance emprunteur. La manœuvre consiste à acheter un logement de petite taille, le plus souvent un studio. Puis les investisseurs le mettent en location, pour le revendre une fois qu'ils obtiennent suffisamment de capital. Cette solution est intéressante, mais elle doit être faite en parfaite connaissance de cause. Il est important que la plus-value immobilière dégagée et la part de capital remboursé ne soit pas trop entamées par les intérêts et par les pénalités de remboursement anticipé. Les courtiers de Vousfinancer.com prennent le temps de faire le point avec les investisseurs sur la pertinence d'un investissement immobilier, en fonction de la durée de détention prévue. Les donations et succession Il arrive que les prix de l'immobilier soient tels que l'épargne et l'investissement ne soient pas suffisants pour obtenir un apport. Dans des métropoles où le prix du mètre carré est élevé, il est courant que les parents doivent effectuer des donations à leurs enfants, afin que ces derniers disposent de suffisamment d'apport pour leur prêt immobilier. La fiscalité française permet à chaque parent de donner 100 000 € à chaque enfant par période de 15 ans, sans droits de donation ou de succession. Il existe également la possibilité de dons d'argents exceptionnel. Des parents et grands-parents peuvent ainsi donner près de 36 000 € à des enfants et petits-enfants, sans droits de donation.