Les bonnes nouvelles du marché immobilier pour 2016

En cette fin d'année toute proche, les professionnels de l'immobilier pourront déboucher le champagne. La baisse des taux d'emprunt a relancé l'intérêt des particuliers, les vendeurs ont vendu et les acheteurs ont acheté. Et dans ce contexte d'autres bonnes nouvelles sont apparues, la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de conseil en défiscalisation immobilière n'est pas la moindre. On apprend également que le marché se fluidifie, avec une marge de négociation stable. Et comme tous les ans, les investissements en SCPI ont la cote, et c'est bien parti pour continuer en 2016.

Bonne nouvelle : la Cour de cassation reconnaît l'obligation d'information dans une vente en défiscalisation

Le marché de l'investissement immobilier locatif se sécurise, de plus en plus, comme le souligne un article de l'association de consommateurs UFC que choisir. Dans un arrêt rendu le 29 octobre 2015, la Cour de cassation oblige une société de conseil en placement immobilier à indemniser ses clients, pour le redressement judiciaire auxquel ces derniers ont dû faire face.

Mais il aura fallu du temps pour en arriver là. L'histoire remonte 14 ans auparavant, lorsque ce couple investit dans un château à rénover en 2001. Il utilise pour cela les services de la société Isélection et du promoteur Progim. Il s'agit d'une configuration que la Cour de cassation considère comme une « opération immobilière clé en main dans laquelle l'acquéreur ne choisit aucun des intervenants : notaire, maître d'œuvre, gérant du bien, locataires ».

Une formule bien classique, particulièrement appréciée par les particuliers investisseurs dans un logement meublé via la loi Censi Bouvard. En ce qui concerne ce dossier, il s'agissait d'un investissement en loi Malraux, donc une rénovation d'habitat situé en zone classée et protégée, avec remise d'impôt sur les travaux nécessaires.

Quelle ne fut donc pas la surprise de ce couple de subir un redressement fiscal, bien qu'il fût persuadé d'avoir tout fait dans les règles. Au contraire, certains impairs ont été commis. Pour commencer le couple aperçu ses remises d'impôts sur des travaux de reconstruction, alors qu'ils ne pouvaient le faire que sur de la rénovation.

Ensuite il a déduit le montant des travaux de ses revenus locatifs afin de se créer un déficit foncier, ce qui n'est pas possible dans le cadre de la loi Malraux, car le coût des travaux a déjà donné lieu à une remise d'impôt.

Toutefois la Cour de cassation a considéré que le vendeur Isélection n'a pas assumé « les conséquences de son manque de conseil, d'information et de mise en garde, voire de son manque de loyauté ». L'affaire est donc renvoyée devant une cour d'appel, qui décidera du montant de l'indemnisation envers les investisseurs.

Bonne nouvelle : le marché immobilier se fluidifie

Certaines transactions immobilières se font sans même que l'acheteur ne tente de négocier, mais c'est rare. Dans la pratique le vendeur place la barre un peu trop haut, et l'acheteur est persuadé de pouvoir réaliser une bonne affaire. L'un et l'autre finissent par trouver un accord, mais au final le prix d'achat est en moyenne 4,5 % en dessous du prix de vente, c'est ce que révèle le dernier baromètre des écarts de prix le Figaro–ORPI.

Bien entendu une moyenne n'est qu'une représentation de la totalité du marché, et au niveau national on trouve de grandes disparités entre les villes. C'est à Lyon que les écarts sont les plus réduits, avec 2,15 %. C'est à Nantes que l'on négocie le plus, avec 5,30 %.

Mais la bonne nouvelle vient du fait que cette moyenne de négociation établie à 4,5 %, l'est pour le deuxième mois consécutif. Un signe interprété par certains comme un retour à la raison des acheteurs, qui devrait permettre de fluidifier le marché immobilier. Pour M. Bernard cadeau, président du réseau ORPI, « tout l'enjeu désormais, c'est de rester sur cette performance ».

Mais attention, les vendeurs seraient bien inspirés de s'aligner rapidement sur les prix du marché s'ils veulent vendre au plus vite. Lorsque le prix est juste, leur bien immobilier par en 60 jours, ce qui leur permet de rebondir rapidement sur un autre logement.

Pour vendre un 5 pièces et plus à Nantes, il vaut mieux miser aux alentours de 251 200 €. C'est le prix qu'on négocié les acheteurs, après un rabais de 7,80 %. Pour vendre un T1 à Strasbourg, il ne faut pas espérer en tirer 65 000 €. En moyenne les acheteurs n'ont accepté de signer qu'à 61 825 €, ce qui est 5,35 % sous le prix annoncé.

Les propriétaires d'appartement deux pièces à Marseille ont tenté de les vendre à 104 700 € de moyenne, mais rien n'y fit. Les acheteurs ont attendu qu'ils baissent leur prix de 6,20 %, pour finalement l'emporter à 98 210 €.

Bonne nouvelle : les SCPI continuent leur festival

Il y a l'investissement immobilier locatif « classique », dans lequel un particulier achète un appartement, puis le loue directement. Il y a également la formule avec gestionnaire, puis celle clé en main, où le vendeur est également l'exploitant. Et puis il y a l'investissement dans des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), configuration dans laquelle l'investisseur se lave les mains de tout effort de gestion.

Ces sociétés sont propriétaires d'un parc immobilier, principalement composé de bureaux, de murs de commerce, et quelquefois d'entrepôt. Certaines incluent également un portefeuille d'habitation, mais elles sont plus rares.

Le principe est simple : un particulier achète un certain nombre de parts, puis perçoit une portion des loyers versés par tous les locataires, en fonction du nombre de parts qu'il détient. Ce loyer est appelé « dividende », il est versé tous les trois mois, à l'exception de la SCPI quorum conviction qui versera ses dividendes tous les mois à ses actionnaires, et ce dès le 1er janvier 2016.

Le rendement est généralement au-dessus des 5 % bruts avant impôts, bien que le troisième trimestre 2015 ait débouché sur un rendement moyen de 4,75 %.

Et le show ne semble pas vouloir s'arrêter en cette fin d'année. Le premier semestre 2015 a vu l'ensemble de ces sociétés afficher une collecte record de 1,86 milliards d'euros, soit près de 46 % de mieux qu'au 1er semestre 2014. Ces chiffres sont importants car les SCPI se concentrent sur l'immobilier professionnel. Il marque le maintien de l'activité économique en général, dans un contexte où la croissance ne décolle pas et où le chômage continue son ascension.

Cet investissement peut être financé au moyen d'un prêt immobilier locatif, le demandeur est avantagé les banques connaissent parfaitement les bilans des sociétés visées. Son argumentation ne s'en trouve donc que plus facilitée.