Le point sur la capacité d'emprunt immobilier des ménages

Bonne nouvelle : la capacité d'emprunt des ménages français augmente. Moins bonne nouvelle, on observe de grandes différences entre Paris et la province, entre différentes villes, ainsi qu'entre les primo et secundo accédants.Une enquête de la CAPACIM, effectuée par l'université Paris-Dauphine, met en avant les inégalités entre les accédants à la propriété immobilière.

Capacité d'achat immobilier en Île-de-France

L'accession à la propriété immobilière concerne plus de ménages

Le rapport de la CAPACIM montre que 34,19 % des ménages établis en Île-de-France ont la capacité financière d'acheter leur résidence principale. Si ces chiffres peuvent paraître faibles, ils représentent tout de même une augmentation de +2,35 % sur 1 trimestre, et de +3,8 % par rapport à la même époque en 2012. Cette nette progression s'explique par la baisse des taux de prêt immobilier et des prix du mètre carré.

Plus d'acheteurs potentiels à Paris

La part de primo-accédants capables d'acheter un logement à Paris progresse de +6,61 % entre le 2e et le 1e trimestre 2013. Ces chiffres sont toutefois à temporiser, car ils ne sont que 10,25 % à pouvoir s'offrir une résidence principale dans la capitale. Les secundo-accédant sont plus préparés au marché immobilier parisien, car ils sont 64,7 % à être en mesure d'acheter un logement qui leur convient à Paris.

On note toutefois que les capacités d'achat immobilier sont différentes d'une ville à l'autre. Elles se dégradent à Bobigny, Enghien-les-Bains, Créteil, Fontainebleau, Neuilly et Saint-Denis. Elles s'améliorent à Saint-Germain-en-Laye, Versailles et Meaux.

C'est à Évry que l'on dénombre la plus grande proportion d'habitants capables de devenir propriétaire, avec 68,3 %. C'est à Neuilly que les habitants ont le plus de difficultés à acheter, seul 27,9 % d'entre eux peuvent devenir propriétaire.

Célibataires vs parents: qui peut devenir propriétaire ?

Les célibataires franciliens sont 33,5 % à être en mesure d'acheter leur résidence principale. Cela représente une progression de +2,8 % par rapport au 1e trimestre 2012. Les couples sans enfants sont les mieux placés, 60,3 % d'entre eux ont une capacité d'emprunt suffisante pour acheter un appartement ancien à Paris.

Les ménages monoparentaux, eux, ne sont que 18,5 %. Les couples franciliens ayant 1 enfant à charge sont 24 % à être en mesure d'emprunter, il s'agit d'un progrès de +7,3 % qui s'explique par l'intérêt des banques pour les jeunes couples.

Ces villes d'Île-de-France où les ménages sont les mieux partis

À Évry et Argenteuil, près de 70 % des ménages sont en bonne position pour acheter leur résidence principale. Viennent ensuite Saint-Denis, Cergy, Bobigny, Palaiseau et Fontainebleau, pour lesquelles plus de 60 % des ménages sont en mesure d'acheter un bien immobilier. Les habitants de Nanterre se situent juste au-dessus de la barre des 50 %.

Ces villes d'Île-de-France où les habitants sont les moins bien partis

A Neuilly, moins de 30 % des ménages sont en mesure d'acheter un logement. Ces résultats s'expliquent par les prix de l'immobilier de la petite couronne chic de Paris. Paris et Boulogne-Billancourt suivent de près, avec moins de 40 % des ménages en mesure de devenir propriétaire. Saint-Germain-en-Laye, Saint-Mandé, Versailles et la Vincennes se maintiennent juste au-dessus des 40 %.

De grandes disparités entre primo et secundo accédants

Si les Français sont toujours plus nombreux à pouvoir s'offrir leur résidence principale, le fossé est grand entre les primo et les secundo accédants. Ces derniers disposent d'un apport personnel, leur permettant d'acheter plus cher.

À Argenteuil, Évry, Palaiseau et Saint-Denis, près de 100 % des secundo accédants sont en mesure d'acheter une nouvelle résidence principale. Dans des villes où l'immobilier est cher comme à Neuilly, les secundo accédants sont plus de 50 % à pouvoir déménager. Neuilly est la plus mauvaise élève, Paris suit avec plus de 60 %, les autres villes se classent toutes au-dessus des 70 %, à l'exception de Boulogne-Billancourt qui pointe juste en dessous.

Il en va autrement lorsque l'on en vient aux primo-accédants. À Neuilly, ils ne sont que 5 % à pouvoir devenir propriétaire. Ils représentent moins de 10 % à Paris, et légèrement plus de 10 % à Boulogne-Billancourt. À Argenteuil, Évry et Saint-Denis, on trouve plus de 40 % de ménages ayant la capacité de devenir primo accédant. Les résultats sont toutefois assez bon pour Cergy, qui pointe légèrement en dessous de 40 %.

 

Capacité d'achat immobilier en province

Toujours plus à Marseille, toujours moins à Strasbourg

L'étude de la CAPACIM en province concerne 12 grandes villes. Dans 6 d'entre elles, la capacité d'emprunt de la population a baissé. À Strasbourg, ils sont 2,1 % de moins en 1 an à être en mesure de devenir propriétaire. Lyon arrive en 2e position (-1,5 %), puis Nantes (-1,13 %), Nancy (-0,12 %) et Lille (-0,05 %) dans une moindre mesure.

En revanche, Marseille compte toujours plus de ménages capables d'acheter leur logement. Ils sont 6,1 % de plus dans la cité phocéenne, et devancent de loin les habitants de Rouen (+2,9 %), et Dijon (+1,6 %). On note que la capacité d'emprunt des habitants augmente dans une moindre mesure à Rennes (+0,64%), Bordeaux (+0,37%) et Reims (+0,27%).

Rennes en tête, Marseille en peloton

Les variations du nombre de ménages en position de devenir propriétaire ne reflètent pas la véritable proportion présente dans chaque ville. Au 2e trimestre 2013, c'est la ville de Rennes qui compte le plus de ménages capables d'acheter de l'immobilier, avec près de 70 %. Strasbourg, Nantes, Nancy, Dijon et Toulouse se maintiennent également au-dessus de la barre des 60 %.

Marseille est la seule ville du classement, pour laquelle moins de la moitié de la population est en mesure d'acheter de l'immobilier. Lille, Lyon et Reims se maintiennent entre 50 % et 60 %, tandis que Bordeaux frôle les 60 %.

Les disparités entre les primo et secundo accédants en province

Les prix de l'immobilier, le taux de chômage et l'évolution des revenus influents sur la capacité des primo accédants. On note cependant que sur les villes étudiées par CAPACIM, seules Nancy et Strasbourg présente plus de 30 % des primo accédants à capables d'acheter leur résidence principale. Toutes les autres villes se situent en dessous de la ligne des 30 %. Ils sont par ailleurs moins de 15 % à Lille et Lyon, et tout juste 20 % à Bordeaux.

En revanche, les secundo accédants disposent d'une meilleure capacité d'emprunt, comme de logique, même s'ils sont bien moins nombreux qu'en région parisienne. Dans aucune des villes étudiées par CAPACIM, la population de secundo accédants capables de déménager dépasse les 90 %. Les meilleurs élèves sont Rennes et Rouen, qui frôlent les 90 %. Toutes les autres se maintiennent entre 80 % à 90 %, sauf Marseille qui présente un peu plus de 75 % de la population de secundo accédants, capables d'emprunter pour de l'immobilier.