Comment faire baisser la note quand les prix de la pierre sont orientés à la hausse ?

Interview de Pascal Boulenger, directeur de MeilleursAgents Patrimoine et cofondateur de MeilleursAgents.com. Il vous livre ses conseils pour faire baisser la note dans le cadre d’un investissement locatif. Quels leviers peut-on actionner ? Vu la surchauffe sur les prix constatée à Bordeaux, l'investissement locatif y est-il désormais déconseillé ? Est-il intéressant d’acheter aux enchères ? Conseils et explications de Pascal Boulenger.

Premier levier d’ordre général

Il y a plusieurs leviers que l’on peut actionner pour faire un bon investissement. Tout d'abord acheter un bien avec des travaux, car il y a souvent une décote à la clé, liée aux travaux à prévoir. Même si souvent les agents immobiliers ou les particuliers vont intégrer le montant de la décote dans le prix de vente, il y a toujours moyen de négocier. En effet, globalement 60% des investisseurs cherchent des biens sans travaux, ce qui fait qu’il y a moins d’acheteurs sur les biens avec travaux, d’où la possibilité de négocier un peu plus.

Deuxième levier

S’orienter vers des secteurs en devenir. Acheter des biens situés dans des zones aujourd’hui mal desservies en transport en commun mais qui vont connaître des aménagements et être bien desservies à horizon 3, 5 ou 7 ans. Sachant que lorsque l’on fait un investissement locatif, on est dans une optique moyen/long terme, avec la possibilité d’attendre la recherche de plus-value, une fois que le bien sera mieux distribué par les transports.

 Vu la surchauffe sur les prix constatée à Bordeaux, l'investissement locatif y est-il désormais déconseillé ?

Il faut observer les prix d’acquisition : sur quel niveau poursuivent-ils leur ascension, sont-ils toujours sur la même courbe haussière ou commencent-ils à se stabiliser ? Interviewé le 18 septembre dernier, Pascal avait alors déclaré : « Globalement, on peut imaginer que pendant 6 mois, ça vaut le coup encore d’acheter à Bordeaux ». C’est-à-dire que jusqu’en mars 2019, on peut encore trouver des biens intéressants dans le cadre d’un investissement locatif. Exemple : On peut y acheter des biens complètement à rénover, situés peut-être même en rez-de-chaussée, car si c’est pour faire du locatif avec des petites surfaces en vue de louer à des locataires qui ne vont pas rester très longtemps. Comme des étudiants, ou des jeunes couples qui vont s’y installer à peine un an, deux ans, ou 3 ans, donc qui seront prêts à accepter d’habiter dans un appartement en rez-de-chaussée. Et pour l’investisseur le coût d’acquisition est bien moins cher, dans la mesure où les acquéreurs ne privilégient pas un rez-de-chaussée et sont plus exigeants (dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, ndlr).

Est-ce un bon plan d’acheter un bien situé en rez-de-chaussée ou en étage élevé sans ascenseur ? Quelle décote peut-on espérer ? Et est-ce toujours intéressant d’acheter aux enchères ?

En général, acheter un bien situé en étage élevé sans ascenseur permet d’obtenir une décote intéressante, de l’ordre de 15%. Si vous cumulez un bien avec travaux et situé en rez-de-chaussée, la décote peut même atteindre 25%, par rapport à un appartement en bon état situé au 3^ème étage d’un immeuble (avec ascenseur).

Acheter aux enchères peut également se révéler intéressant. A condition d’être très attentif, de bien visiter le bien, de vérifier qu’il n’y ait pas de problèmes sous-jacents. Les prix de départ sont très décotés. Ça peut être des biens qui appartiennent à des fonds ou des associations qui les ont récupérés en leg et qui veulent les vendre, sou encore des banques qui ont saisi les biens parce que les gens n’honoraient plus les échéances. Maintenant on peut avoir des biens qui sont très dégradés, dans des zones un peu reculées, dans ce cas il faut redoubler de vigilance et bien regarder ce que l’on achète. Quand c’est dans le cœur des grandes villes, c’est intéressant. Mais à Paris par exemple, il y a beaucoup de monde et parfois les biens se vendent même un petit peu plus cher que ce qui valent réellement, donc là il faut raison garder. Avoir en tête le prix du bien et ensuite si on voit que l’enchère dépasse le prix, il faut savoir s’arrêter. Sinon on peut faire au contraire une mauvaise affaire.

 Propos recueillis par Alexandra Boquillon