En ce début d’année 2018, si les banques ont globalement peu fait évoluer leurs barèmes de taux, dans un contexte de légère baisse de la demande, elles proposent des taux très bas avec de fortes décotes pour capter les meilleurs profils qui parviennent à nouveau à obtenir des taux à 1,20 % sur 20 ans au mieux. Certains profils plus modestes obtiennent aussi des taux inférieurs à 1,50%. Les primo-accédants restent présents alors que les renégociations de prêts concernent désormais moins de 7 % des demandes. Zoom sur les différents profils, chouchous des banques en janvier. Les taux les plus bas à Nantes et à Montpellier : 1,20 % Dans cette nouvelle édition du Baromètre Vousfinancer des « chouchous des banques », les taux de crédit les plus bas ont été obtenus à Nantes et Montpellier (1,20 % sur 20 ans), Grenoble, Strasbourg, Saint-Etienne et Bordeaux (1,30 %), Rennes (1,33 %) et Paris (1,35%). « Les taux de crédit pour les meilleurs profils sont revenus au niveau de mi-2016… Si les taux affichés n’ont que peu évolué, les grandes banques nationales pratiquent actuellement de fortes réductions de taux – jusqu’à 0,6% de baisse - pour les profils d’emprunteurs qu’elles souhaitent capter et pour lesquels elles se livrent une forte concurrence : il s’agit essentiellement de primo-accédants avec de hauts revenus… » analyse Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer. Revenus confortables et/ou apports conséquents Les profils les plus recherchés par les banques qui bénéficient par conséquent des taux les plus bas, restent les emprunteurs de 35-45 ans, avec des revenus supérieurs à 5 000 € à deux. Concernant l’apport, un minimum de 10 % demeure un atout pour obtenir un taux bas, mais au-delà d’un certain niveau de revenus, ce n’est plus un critère déterminant, ce type de profils d’emprunteurs pouvant bénéficier des taux les plus avantageux, quel que soit le montant de l’épargne mobilisée dans le projet. Ainsi un couple nantais âgés de 35 et 37 ans, primo-accédants, percevant à deux des revenus nets mensuels de 8000 euros ont décroché un taux de crédit sur 20 ans de 1,20%, hors assurance pour l’acquisition de leur résidence principale à 400 000 euros, avec un apport de 40 000 euros, soit 10%. Même apport exigé pour un couple de primo-accédants grenoblois, tous deux fonctionnaires âgés de 37 et 40 ans. La banque leur a financé leur projet d’acquisition de résidence principale à hauteur de 350 000 euros, moyennant un taux ultra compétitif de 1,30% et exigeant un apport de seulement 10%, soit 35 000 euros. Ces emprunteurs pouvaient mettre en avant des revenus confortables de 8700 euros nets par mois à deux. A Montpellier, un couple de secundo-accédants, âgés de 43 et 39 ans, avec un enfant à charge ont pu obtenir le même taux, ultra avantageux, malgré des revenus moins élevés (5500 euros à deux par mois) mais grâce à un apport plus conséquent de 130 000 euros ! Ils ont pu s’offrir une nouvelle résidence principale avec une enveloppe de 370 000 euros. Un jeune couple strasbourgeois, 35 et 38 ans, avec deux enfants à charge ne gagnant à deux que 3680 euros ont tout de même pu s’offrir leur première résidence principale pour un montant de 218 000 euros, au taux ultra attractif de 1,30%. Ils ont dû consentir un petit effort sur l’apport : 25 000 euros d’apport (soit 11,5%). Bravo ! Encore mieux : des Lorrains originaires de Metz (remariés, 38 et 44 ans, un enfant), gagnant à deux à peine 2200 euros nets ont réussi à se faire financer l’achat de leur résidence principale avec travaux pour un montant de 110 000 euros au taux très intéressant de 1,45%, d’autant qu’ils ont mis zéro apport sur la table. A l’inverse un couple de lillois âgé de 38 et 42 ans, avec 3 enfants à charge viennent de s’offrir une nouvelle résidence principale plus spacieuse pour la somme de 850 000 euros, en mettant sur la table 500 000 euros d’apport. Ils ont obtenu un taux inférieur à 1,50% (1,49% précisément). Cet apport colossal leur permet de réduire leur mensualité de crédit et leur taux d’endettement. Pas idiot, dans la mesure où l’achat d’une résidence principale reste dans le fond un passif. Ainsi, vu leur niveau de revenus élevé (20 000 euros nets par mois), ils pourraient éventuellement et potentiellement s’endetter à nouveau pour faire à côté un investissement locatif, qui lui est un actif (puisqu’ils percevront des revenus locatifs, leur permettant de rembourser le crédit). Investissement locatif : zéro apport La possibilité de mettre zéro sur la table dans le cadre d’un achat en vue de louer le bien permet d’optimiser l’opération et d’accroître la rentabilité de l’investissement. Un exemple de projet d’investissement locatif financé à 100 000 % ? Direction Rennes où un célibataire de 45 ans a ainsi pu faire l’acquisition d’un bien d’une valeur de 200 000 euros, sans apport pour un taux ultra intéressant de 1,33%. Il faut dire aussi qu’il gagne à lui seul 7000 euros nets chaque mois. Autre couple d’investisseurs qui ont pu emprunter avec 0 euro d’apport : ces jeunes toulousains, âgés de 30 et 40 ans, avec un enfant à charge, avec des revenus conséquents (19 000 euros nets par mois) : ils ont fait l’acquisition d’un appartement coûtant 294 000 euros. La banque leur a accordé un taux de crédit très honorable de 1,50%. Un démarrage de l’activité légèrement moins dynamique qu’en 2017 Après un premier trimestre record en 2017, la demande de crédit est moins soutenue en ce début d’année 2018. En janvier, elle ressort ainsi en baisse de 30 % par rapport à janvier 2017, soit un retour au niveau de l’été dernier.« Traditionnellement, le redémarrage de l’activité est souvent un peu lent en début d’année, sauf en 2017 où la hausse des taux avait incité les acheteurs à passer à l’acte… A l’inverse, cette année, le peu de mouvement sur les taux en janvier et les récentes évolutions sur le prêt à taux zéro, les APL accession ou même le dispositif Pinel ont sans doute contribué à l’attentisme que nous avons constaté » analyse Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer. 27 500 euros d’économie dans une renégociation ! Les renégociations de prêts, en volumes, ont été divisées par 4 par rapport à janvier 2017 et représentent désormais 7% des demandes, dont seuls les deux tiers permettront de générer des économies suffisamment importantes pour être réalisées. Un exemple de renégociation fructueuse ? Un couple de Stéphanois quinquagénaire, sans enfant à charge a pu renégocier leur taux de crédit à 1,30% (hors assurance) dans le cadre d’un investissement locatif à hauteur de 200 000 euros. Ils ont mis zéro sur la table. Mais il faut dire que ces quinquagénaires perçoivent des revenus nets mensuels confortables de 7800 euros cumulés à deux. Pour info, lors de la souscription initiale en mars 2016, la banque leur avait financé ce projet à 1,75% sur 120 mois et 2,10% sur 240 mois (avec une assurance groupe). De plus, « une assurance déléguée a permis de faire une belle économie. La renégo a entraîné, en effet, un gain net de tous frais pour les clients de 27500 euros », témoigne Sandrine Allonier. Des taux toujours bas au premier semestre 2018 « Cette légère baisse de l’activité dans un contexte de forte concurrence interbancaire devrait inciter les banques à maintenir des taux attractifs pour réaliser leurs objectifs de production de crédits... elles devraient ainsi rester offensives et proposer des taux bas au premier semestre, quitte à les ajuster plutôt au second semestre en fonction de l’activité qu’elles auront connue sur les premiers mois de l’année… à condition bien sûr que les taux emprunt d’Etat qui ont récemment augmenté ne continuent pas leur ascension » conclut Sandrine Allonier. Bref, « les taux de crédit vont rester avantageux dans les prochaines semaines… dans un contexte de forte concurrence interbancaire », assure Vousfinancer. Alors si vous avez des projets, c’est le moment de vous endettez vous aussi. Go ! Alexandra Boquillon Source : Vousfinancer