Immobilier 2018 : toutes les nouveautés applicables depuis le 1er janvier

L’année 2018 est particulièrement dense en nouveautés dans le secteur de l’immobilier. Et tout le monde est concerné : propriétaires, bailleurs, vendeurs, acquéreurs, emprunteurs, primo-accédants, locataires, investisseurs… Zoom sur les principales mesures applicables depuis le 1er janvier 2018 : IFI, taxe d’habitation, Pinel, PTZ, APL accession, CITE…

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) créé

Ce nouvel impôt concerne uniquement les biens immobiliers et remplace l'ISF. En sont redevables les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. Les biens mobiliers, l’épargne et les placements financiers (devises, actions, titres…) en sont exonérés. Comme pour l'SF, le barème de l'IFI se compose de 6 tranches d’imposition avec des taux allant de 0 à 1,5%. Le patrimoine inférieur à 800 000 euros n’est pas taxé. Le tarif applicable pour la fraction de la valeur nette taxable du patrimoine supérieure à 800 000 euros et inférieure ou égale à 1,3 million d’euros est toujours établi à 0,5%. Le tarif de l’impôt est de 0,70% pour la fraction de la valeur nette taxable du patrimoine supérieur à 1,3 million d’euros et inférieur ou égal à 2 570 000 millions. Le tarif applicable est de 1% pour le patrimoine compris entre 2 570 000 millions et inférieur ou égal à 5 000 000 millions. 1,25% pour le patrimoine compris entre 5 et 10 millions d’euros. Et enfin, le tarif le plus élevé est fixé à 1,50% pour les patrimoines supérieurs à 10 millions d’euros.

« Les biens immobiliers professionnels sont hors champs de l'IFI : l’immobilier affecté à l’exercice de l’activité professionnelle du redevable est exonéré d’IFI comme il l’était pour l’ISF.

Les biens affectés à une activité de location meublée sont également exonérés à condition que l’activité soit exercée à titre professionnel au sens de cet impôt (i.e., inscription au RCS, recettes annuelles supérieures à 23 000 € et résultat tiré de la location supérieur aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) », précise Karine Lecocq, ingénieur patrimonial chez Lazard Frères Gestion, que nous avons contactée.

Par contre, « les parts de SCPI et d’OPCI sont imposables à l'IFI, qu'elles soient détenues directement ou indirectement par le redevable (notamment via des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation) », ajoute Karine Lecocq.

Taxe d’habitation progressivement supprimée d’ici 2020 pour 80% des foyers

Dès cette année, si vous faites partie des heureux bénéficiaires de la réforme, votre taxe d’habitation baissera de 30 % puis de 65 % en 2019 et enfin sera complètement supprimée en 2020.

Concrètement, cette réforme concerne la résidence principale et profite à tous ceux dont le montant du revenu fiscal de référence de l’année précédente est inférieur à 27 000 euros pour une personne célibataire (quotient familial : 1 part), 43 000 euros pour un couple sans enfant (2 parts), 55 000 euros pour un couple avec un enfant (3 parts) et 67 000 euros pour un couple avec 2 enfants (4 parts).

Selon la loi de finances pour 2018 du 30 décembre 2017, un dégrèvement dégressif bénéficie à ceux dont le revenu fiscal de référence est légèrement supérieur aux plafonds indiqués ci-dessus, en fonction du quotient familial.

Exemple de dégressivité : un revenu de référence de 27 100 € pour une seule part ouvre droit à un dégrèvement de 27 % de sa taxe d'habitation 2018. Un revenu de référence de 27 900 € pour une seule part n'ouvre droit qu'à 3 %.

Le dégrèvement bénéficie aux foyers qui ne sont pas déjà exonérés ou dégrevés totalement. Sont exclus du dégrèvement les contribuables passibles de l'impôt sur la fortune (ISF) en 2017.

Pour savoir si vous êtes éligible à la réforme de la taxe d'habitation et connaître votre gain indicatif, vous pouvez faire une simulation sur le site de l’administration fiscale.

Vous pouvez d'ores et déjà vérifier si vous bénéficiez d'une baisse et modifier vos mensualités. Pour info, « les contribuables qui peuvent bénéficier de cette baisse programmée mais qui ne modifient pas leurs prélèvements mensuels verront leur situation régularisée automatiquement d'ici la fin de l'année 2018 », est-il précisé sur le site de l’administration fiscale.

PTZ recentré et APL accession supprimée dans le neuf

Depuis le 1er janvier 2018 l’APL accession (l’Aide personnalisée au logement) est supprimée dans le cadre de l’achat d’un logement neuf pour les nouveaux bénéficiaires. Et pour l’acquisition d’un logement ancien, l’APL accession a clairement été rabotée. En effet, elle n’est maintenue que 2 ans, et seulement dans les zones détendues.

Le PTZ pour sa part est reconduit mais recentré. En effet, dans le neuf il est prolongé 4 ans, jusqu’au 31 décembre 2021, mais seulement dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les zones A, Abis et B1. Le prêt à taux zéro version 2018 finance toujours jusqu’à 40% de l'achat du bien immobilier (hors frais de notaire). Par contre, le PTZ dans le neuf en zone B2 et C n’est prolongé que 2 ans, jusqu’au 31 décembre 2019 et sa part de financement est divisée par 2, passant de 40 à seulement 20% du prix d’achat (hors frais de notaire).

Enfin, le PTZ dans l’ancien est prolongé lui pour 4 ans, jusque fin 2021 mais exclusivement en zones B2 et C. Sa quotité de financement reste inchangée, à savoir jusqu’à 40%. Enfin, le montant des travaux doit être supérieur à 25% du coût total de l'opération.

Pinel reconduit et resserré

Bonne nouvelle enfin pour les investisseurs dans le neuf, qui souhaitent défiscaliser. Le dispositif Pinel est prolongé pour 4 ans en zone tendue (A, Abis, B1), c’est-à-dire où il existe un déséquilibre marqué entre la demande de logement et l’offre clairement insuffisante. Les avantages restent les mêmes. A savoir une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% en fonction de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) et les loyers sont toujours plafonnés pour les locataires, en fonction de leurs revenus.

Le dispositif n’est donc finalement pas prolongé en zones B2 et C. Une bonne chose en soi dans la mesure où le risque de vacance locative est plus élevé dans les zones moins tendues, voire détendues…

Par contre le dispositif est étendu aux villes pénalisées par la fermeture d’un site militaire. (communes dotées d’un Contrat de redynamisation du site de défense (CRSD). Soyez donc vigilants sur le choix de ces communes abritées de la zone A à la zone C. Vérifiez bien que l’offre de logements ne soit pas supérieure à la demande. Car n’oubliez pas que sans locataire, vous perdrez l’avantage fiscal.

Domiciliation des revenus encadrée

Depuis 1er janvier 2018, si la banque avec qui vous négociez l'octroi d'un prêt immobilier veut vous contraindre à ouvrir un compte courant pour domicilier vos revenus, elle doit vous proposer, en contrepartie, plusieurs avantages. Comme, la possibilité d'obtenir un taux de crédit immobilier préférentiel. La durée d’obligation de domiciliation des revenus (virement automatique de votre salaire sur un compte ouvert dans la banque prêteuse) est fixée à 10 ans.    

Nouveaux diagnostics instaurés

A compter du 1er janvier 2018, tous les bailleurs doivent remettre à leurs locataires un diagnostic sur l'état de l’installation intérieure du gaz et un autre diagnostic sur l’état de l’installation intérieure d’électricité du logement. Les documents à fournir lors de la signature ou du renouvellement du bail, sont valables pour une durée de 6 ans. L'obligation concerne les appartements ou les maisons dont les installations ont plus de 15 ans. Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel.

CITE reconduit et modifié

 Si le principe du crédit d'impôt énergétique (CITE) est prolongé d'un an, à compter du 1er janvier 2018, le changement de fenêtre est progressivement exclu de cette aide. "Le taux du crédit d'impôt est ramené à 15 % (au lieu de 30 % auparavant) pour les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d'entrée. A condition que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018.

Alexandra Boquillon