Entre hausse des taux de crédit et baisse des taux d’usure, faut-il emprunter en 2020 ?

Les établissements bancaires imposent les taux des crédits immobiliers. L’année 2019 a vu ces taux légèrement augmenter, et cette tendance semble se confirmer et se poursuivre en ce début d’année 2020. Par ailleurs, ce mois de janvier est aussi marqué par une baisse du taux d’usure. Cela a pour conséquence directe d’exclure du marché les nouveaux emprunteurs. Étant donné que la conjoncture économique actuelle subit une inflation, il est probable que cela impacte la suite  des évènements dans le secteur immobilier. Alors, les taux vont-ils continuer d’augmenter cette année ? Faut-il emprunter en 2020 ? Voici quelques éléments de réponse dans cet article, qui vous permettront de mieux cerner les perspectives pour les mois

Une nouvelle année marquée par une légère augmentation des taux de crédit…
Les taux moyens des crédits immobiliers au dernier trimestre 2019 étaient particulièrement bas. La fourchette haute des taux sur 15 ans se situait entre 1,10% et 1,94%, tandis que la fourchette basse se situait entre 0,75% et 1,25%. Ce début d’année 2020 est marqué par une hausse des taux de crédit qui vont de 0,10% à 0,20% selon les banques. Certains établissements bancaires ont même effectué plusieurs hausses consécutives depuis novembre 2019, ce qui a augmenté le taux de leurs crédits immobiliers de 0,25%. Actuellement, les taux de crédit sont en moyenne de 1,10 % sur 15 ans, 1,30 % sur 20 ans et 1,50 % sur 25 ans.

Ainsi, janvier 2020 voit une légère hausse des taux de crédit immobilier. Finalement, selon les estimations des courtiers, les taux moyens qui s'appliqueront courant 2020 ne changeront pas énormément. Ceci est une information qui ne devrait pas échapper aux investisseurs qui souhaitent acheter leur résidence principale ou bien faire de l’investissement locatif.

Encore trop tôt pour se prononcer sur l’évolution des taux de crédit
Selon l’analyse de Sandrine Allonier, la porte-parole de Vousfinancer, « Après un nombre de transactions record, les banques s’attendent à un atterrissage du marché immobilier, qui devrait néanmoins rester dynamique. Elles conservent des objectifs de production élevés mais en retrait par rapport à la production 2019 qui a largement dépassé ceux qu’elles s’étaient fixé. En outre, les délais de traitement restent encore longs et certaines banques augmentent leurs taux à la fois pour apurer leur stock de dossiers et pour dégager davantage de rentabilité. Toutefois, pour les profils les plus convoités, ces hausses de taux ne sont pas toujours appliquées et il existe encore des marges de négociations sur les taux, bien qu’elles soient actuellement plus faibles que mi-2019. Il est donc trop tôt pour parler de véritable remontée, et la tendance peut encore s’inverser, en fonction de la conjoncture de ce début d’année ».

Reste donc à observer ce qui se passe au cours des prochaines semaines pour pouvoir réellement annoncer une tendance pour l’année 2020.


Mais aussi par une baisse du taux d’usure
Techniquement, le taux annuel d'usure désigne le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximum auquel la banque a la possibilité d'accorder un prêt. Ce taux inclut tous les frais inhérents au prêt : frais de constitution du dossier, assurance, tenue du compte, courtage, etc. Les taux d’usure sont fixés selon le type de prêt et sa durée. C’est la Banque de France qui régit cela à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Les banques sont tenues de suivre les directives de la Banque de France, sous peine d’amende.

En ce début d’année, le taux d'usure a chuté de 0,15%. Donc, si d’un côté les taux de crédits immobiliers augmentent et que le taux d’usure baisse, cela aura pour conséquence d’exclure certains profils d’emprunteurs. Ils ne seront donc pas en mesure de contracter un prêt et donc d’acheter un bien par ce biais là. Ceci est donc une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs et surtout les primo-accédants ou les foyers ayant des revenus moyens.

Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer l’explique dans ces termes : « Il y a un écart de 3 mois entre les taux qui servent de base pour déterminer l’usure et les conditions proposées par les banques et c’est cela qui pose problème. Ainsi le taux de l’usure des prêts immobiliers a nouveau baissé en janvier de 0,15 % alors que les banques augmentent actuellement leurs taux de 0,10 % en moyenne. En période de remontée des taux, il y a un risque d’effet ciseau et d’exclusion du crédit de certains emprunteurs qui se voient refuser leurs prêts au motif que le taux dépasse celui de l’usure ».

Comment obtenir un prêt dans ce contexte délicat ? 
Tout d’abord en ayant un bon apport personnel. Cela sera toujours un argument qui jouera en votre faveur. De plus, pensez aussi à négocier le taux de l'assurance emprunteur. Cette assurance n’est pas obligatoire, mais elle reste tout de même indispensable pour rassurer les banques. En effet, il faut que votre profil soit le moins risqué possible pour les organismes bancaires.

« On assiste actuellement à de légères hausses de taux mais aussi à des augmentations des frais de dossiers qui peuvent atteindre désormais 1 % du montant emprunté dans certaines banques… C’est donc la double peine pour les emprunteurs, qui voient le cout de leur crédit augmenter mais surtout leur TAEG, avec un risque plus élevé d’atteindre le taux d’usure en particulier pour les profils les plus fragiles qui ont des taux plus élevés… » explique toujours Jérôme Robin.

Alors quelles sont les perspectives 2020 pour le financement dans l’immobilier ?
Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a préconisé fin décembre 2019, une prudence accrue dans l’octroi de prêt. Ainsi, il a donné deux recommandations majeures destinées aux banques : limiter le taux d’endettement à 33% et la durée des crédits à 25 ans. Toutefois, avant même ces recommandations, les banques étaient particulièrement vigilantes au taux d’endettement. En effet, beaucoup ne dépassent pas le seuil de 30% de taux d’endettement, notamment pour les revenus modestes. Cela évite donc que les emprunteurs ne se retrouvent en situation de surendettement et donc dans l’incapacité de rembourser leurs prêts.

Concernant la durée des crédits immobiliers, certaines banques proposent toujours des prêts sur 30 ans en ce début d’année. Cependant, ces crédits ne sont plus vraiment attractifs compte-tenu de l’écart de taux avec les prêts proposés sur 25 ans. Selon les récentes études, ces prêts sur 30 ans devraient donc disparaitre progressivement cette année.

Ce qui pose d’avantage de questions, ce sont les prêts sans apport. Ces derniers pourraient être plus limités. En effet, ce type de crédit est plus risqué que les autres. Et cela coûte plus cher aux banques. Ainsi, les établissements bancaires pourraient anticiper la mise en place des accords de Bale IV en réduisant les prêts sans apports. Malgré tout, les banques restent ouvertes à accorder des prêts immobiliers. C’est tout à leur intérêt.

Les banques françaises font preuve de prudence
« Selon nous, le crédit immobilier en France est octroyé de manière prudente. Les banques sont très attentives au niveau de revenus de l’emprunteur, la tenue de ses comptes, son taux d’endettement, son reste-à-vivre, l’apport injecté dans le projet mais aussi l’épargne résiduelle ainsi que le bien financé, de façon à ce que le risque de défaut soit quasi-nul. La légère remontée des taux que nous constatons depuis maintenant quelques semaines devrait en outre permettre aux banques de reconstituer leur marge et permettre une couverture appropriée des coûts et risques, comme demandé par le HCSF. Nous sommes confiants sur la poursuite d’une activité saine en matière de production de crédit en 2020 » conclut Jérôme Robin.

Pour conclure, en 2020 la remontée des taux de crédit immobilier devrait rester très limitée. De plus, la volonté de prêter des banques reste très forte pour plusieurs raisons. Tout d’abord elles doivent atteindre des objectifs de production de crédits. Ensuite, les crédit immobiliers restent la meilleure façon de conquérir de nouveaux clients. Enfin, les crédits immobiliers ont une combinions rendements/risques bénéfiques pour les banques qui y placent leurs liquidités. Ainsi, pour 2020, nous pouvons nous attendre à une remontée des taux de crédit immobilier très modérée et un marché du crédit qui devrait rester dynamique et sain.


Sandra PETRICEVIC