Envie d'épargne sur un livret A ? Préférez plutôt le remboursement de prêt anticipé

Avec la baisse prochaine du taux du livret A à 1 %, ce placement devient plus que jamais de l'épargne de précaution. Car il est plus rentable d'augmenter les mensualités de son prêt immobilier plutôt que de déposer sa capacité d'épargne sur un livret A. En particulier pour les propriétaires ayant acheté il y a quelques années, alors que les taux étaient élevés. Démonstration par l'exemple.

Épargne sur livret A vs remboursement anticipé

Admettons qu'un ménage dispose d'un capital de 10 000 €. S'ils choisissent de le placer sur un livret A, en partant du principe que le taux reste à 1 % ils généreront 1146 € d'intérêts en 10 ans.
Admettons maintenant que ce ménage ait un prêt immobilier de 150 000 € sur 12 ans, qu'ils ont souscrit en août 2012. Il leur reste donc 10 ans de remboursement. Admettons qu'ils aient bénéficié d'un taux de 3 %. Si ce ménage injecte son capital de 10 000 € dans son prêt immobilier, il gagnera près d'1 an de remboursement, soit une économie totale de 3330 €.

Cet exemple montre qu'un capital identique, utilisé sur une durée identique, débouche sur un meilleur rendement. Une logique que Jérôme Robin, Président fondateur de Vousfinancer.com, résume :« Les Français qui ont actuellement un crédit immobilier l’ont pour la plupart souscrit à un taux bien supérieur à ceux que l’on connait actuellement, et supérieur également à la rémunération du livret A. Dans ces conditions, effectuer un remboursement anticipé est la meilleure façon de placer son argent, celle qui va apporter la meilleure rentabilité, surtout pour ceux qui ont souscrit des prêts à 3 % ou plus… » .

 

Taux de rémunération du livret A vs taux de prêt immobilier

Le taux de rendement du livret A

Le livret A est un placement dont l'objet est de permettre aux épargnants de suivre l'inflation. Son taux de rendement est donc logiquement axé sur l'évolution de l'indice du coût de la vie. Il peut être révisé 2 fois par an, sur décision du ministère de l'économie et des finances, qui choisit ou non de suivre les recommandations du directeur de la Banque de France.

Or, l'indice des prix à la consommation de juin 2014 montre que le coût de la vie, augmente de + 0,5 % sur 1 an. Les prix restent généralement stables dans l'ensemble par rapport au mois de mai, et diminuent même dans certains secteurs de l'alimentation, de l'habillement et de la santé.

Dans cette optique, il est logique que le taux de rendement du livret A diminue. Et c'est bien ce qui arrivera au 1er août 2014, quand sa rémunération passera des 1,25 % actuels à 1 %.

Les taux de prêt immobilier

Les taux de prêt immobilier sont aujourd'hui au plus bas. L'observatoire de Vousfinancer.com montre que le taux nominal le plus bas obtenu au cours de ces 6 derniers mois est de 2,49 %. Et même à ce niveau historiquement faible, il reste supérieur au taux de rendement du livret A. Cela signifie qu'un remboursement anticipé permettra forcément à l'épargnant d'optimiser son argent.

L'historique des taux de prêt immobilier, tel que recensé par l'observatoire CSA/Crédit Logement, nous montre que les accédants à la propriété ayant emprunté au dernier trimestre 2008 n'ont pu obtenir que des taux supérieurs à 5 %.

Eu égard à ces chiffres, les ménages détenant un capital ou ne serait-ce qu'une capacité d'épargne, trouveront plus d'intérêt à assainir leur prêt immobilier qu'à  épargner sur un livret A, et voici comment.

 

Comment optimiser son prêt immobilier avec de l'épargne

Utiliser la modularité des échéances

Cette astuce s'adresse aux ménages ne souhaitant pas injecter un capital disponible dans leur prêt immobilier, ou ne possédant tout simplement pas ce capital. Ils ont la possibilité d'utiliser leur capacité d'épargne pour augmenter le paiement de leurs mensualités. Ainsi, plutôt que de déposer une certaine somme tous les mois sur un livret A qui ne rapporte plus rien, ils rembourseront plus vite leur prêt immobilier, et paieront donc moins d'intérêt à terme.

Sandrine Allonier, responsable des relations banques du courtier Vousfinancer.com, explique. « La plupart des crédits souscrits ces dernières années sont modulables, c’est-à-dire qu’ils permettent au bout d’un à deux ans d’augmenter ou de diminuer sa mensualité ou d’effectuer des remboursements anticipés de façon exceptionnelle… C’est une vraie souplesse pour l’emprunteur, avec des économies substantielles à la clé ! ».

Le remboursement partiel par anticipation

Les ménages disposant d'un capital peuvent l'injecter dans leur prêt immobilier, à titre de remboursement partiel exceptionnel. Le prêteur ne peut pas refuser, si cette injection partielle est au moins égale à 10 % du capital restant dû. Cependant, le remboursement partiel ou total s'accompagne du paiement d'indemnités. L'opération pourrait donc ne pas être viable pour l'emprunteur.

Pour calculer la pertinence d'un remboursement partiel sur un prêt immobilier, il convient de se livrer aux 2 calculs suivants :

  • Capital restant dû multiplié par 3 %.
  • Addition des 6 prochaines mensualités d'intérêt.

Le plus petit des 2 montants sera celui des indemnités de remboursement anticipé. Cette base de calcul permet à l'emprunteur d'évaluer la pertinence de l'opération.

Le rachat de crédit immobilier

Les propriétaires disposant d'un capital, ou ayant une capacité d'épargne, ou les 2, peuvent avoir intérêt à faire racheter leur crédit immobilier. Aujourd'hui les taux de prêt sont au plus bas, s'ils avaient emprunté il y a quelques années au-delà de 3,5 %, ils pourraient peut-être obtenir moins de 2,5 % aujourd'hui.

S'ils disposent d'une plus grande capacité d'épargne, ils disposent donc d'une plus grande capacité de remboursement mensuel. Les mensualités seraient ainsi augmentées en fonction de cette capacité, mais en tenant compte d'un taux plus intéressant. Cette formule débouche sans aucun doute sur une économie d'intérêt sur la durée.

Il est également possible d'injecter un capital existant dans un rachat de crédit immobilier. Au vu des rendements des placements aujourd'hui, il est sans doute préférable pour l'épargnant de retourner aux fondamentaux : la pierre.