Immobiliers USA : Freddie Mac et Fannie Mae encore fragiles

En cas de détérioration de l'activité économique aux États-Unis, les spécialistes du refinancement immobilier Freddie Mac et Fannie Mae pourraient de nouveaux avoir besoin de l'intervention de l'État. C'est ce qu'avance la FHFA (Federal Housing Finance Agency), après avoir effectué un test de résistance. Une nouvelle susceptible de créer l'inquiétude, après l'annonce de la chute de la croissance américaine au premier trimestre 2014.

Freddie Mac et Fannie Mae sont encore fragiles

Souvenez-vous de Freddie Mac et Fannie Mae

Lors de la crise de 2008, les organismes de crédit Freddie Mac et Fannie Mae se retrouvent avec des garanties de prêts hypothécaires s'élevant à 5200 milliards de dollars. Beaucoup trop par rapport aux 12 000 milliards de dollars du marché, l'État fédéral est forcé d'intervenir pour les financer.

Situation relativement rare dans un pays ultra-libéraliste, doctrine pour laquelle l'État se doit de ne jamais intervenir. Mais l'État intervient à hauteur de 188 milliards de dollars. C'était en 2008, aujourd'hui les deux géants du refinancement immobilier ont remboursé leurs dettes, permettant au trésor américain d'empocher de jolis dividendes au passage.

Un test de résistance négatif

La Federal Housing Finance Agency (FHFA) a procédé à des tests de résistance financier sur Freddie Mac et Fannie Mae. Que se passerait-il si le même scénario qu'en 2007 se déroulait aux États-Unis. Que se passerait-il si les ménages ne pouvaient plus rembourser leurs prêts immobiliers ?

Le rapport est clair, les deux organismes auraient besoin de demander entre 84,4 milliards de dollars et 190 milliards de dollars à l'État, selon la gravité de la crise. Bénigne ou mauvaise, une nouvelle crise économique mettrait donc Freddie Mac et Fannie Mae au bord de la faillite une fois de plus. Or, la croissance américaine a été décevante au premier trimestre 2014.

 

L'immobilier américain à deux vitesses

Croissance de +0,1 % au premier trimestre

Alors qu'au 4ème trimestre 2013 la croissance avait atteint +2,6 % par rapport au 4ème trimestre 2012, le 1er trimestre 2014 a déçu. La croissance a été uniquement de +0,1 % par rapport au 1er trimestre 2013, alors que beaucoup d'analystes pariaient sur 1 %.

Les services de communication de la Maison-Blanche pointent du doigt la mauvaise météo et notamment les tempêtes de neige, mais cet argument laisse de glace la plupart des analystes. Pour ces derniers, la baisse des investissements résidentiels (-5,7 %) est mauvais signe.

Les classes moyennes ont boudé l'immobilier

Les crédits immobiliers américains sont basés sur des taux variables, généralement peu ou pas capés. Lorsqu'à un moment du marché la valeur de ces taux variable est élevée, les classes moyennes américaines tournent le dos à l'immobilier. Selon Alexandra Estiot, économiste chez BNP Paribas cité par la tribune.fr, le taux réel sur les prêts hypothécaires a montré une progression de 120 points de base par rapport à la moyenne de 2012.

C'est sans surprise que l'on a souscris moins de prêts hypothécaires aux États-Unis au 1er trimestre 2014.

L'immobilier de luxe a le vent en poupe

Si les prix de l'immobilier de luxe ont progressé aux États-Unis, prenant même +21,8 % à Los Angeles et +17,2 % à San Francisco sur un an, les acheteurs n'ont pas fait la moue. Les ventes des biens immobiliers de luxe ont progressé de +62 % à San Francisco, +40 % Los Angeles, +27 % à Miami et +22 % à New York.

Si ces résultats font parti des bonnes nouvelles relatives à la santé de l'économie américaine, il faut se rappeler que ce ne sont pas les classes aisées qui se retrouvent en défaut de paiement, mais les classes moyennes. L'annonce par la FHFA sur la fragilité de Freddie Mac et Fannie Mae a donc fait hausser plus d'un sourcil des deux côtés de l'Atlantique.

 

Et la titrisation arrive à grand pas en France

La titrisation des prêts immobiliers

La titrisation des prêts immobiliers est le fait pour une banque de revendre ses créances hypothécaires à des investisseurs. Elle abandonne ainsi une partie de ses intérêts, mais dispose de capital immédiat qu'elle peut investir ailleurs. Ou tout du moins ce sont les arguments des partisans de la titrisation, que sont les banques centrales, Banque de France (BDF) et Banque Centrale Européenne (BCE) en premier.

Quand une banque accorde un prêt immobilier à des particuliers, elle doit attendre les remboursements pour pouvoir disposer du capital. Si elle revend ses créances, elle peut utiliser ce capital pour financer l'économie réelle, à savoir les entreprises.

La titrisation a commencé

La titrisation a fait son retour en France au début du mois d'avril dernier. La BNP Paribas, HSBC France, la Société Générale, le Crédit Agricole et BPCE ont créé une société financière dont l'objet est la titrisation des créances. Ce sont ainsi 2,65 milliards d'euros en Euro Secured Notes (ESN) qui ont été émis le vendredi 11 avril.

La titrisation des créances était justement la spécialité de la banque Lehman Brothers, c'est ce qui l'a conduit à sa perte. On imagine l'inquiétude suscitée à la double annonce du retour de la titrisation en Europe, et de celui de la fragilité de Freddie Mac et Fannie Mae.

Pas de scénario à l'américaine

ESNI (Euro Secured Notes Issuer), la société nouvellement créée par les 5 grandes banques, n'émet que des créances garanties prenant le nom d'ESN (Euro Secured Notes). Les ESN sont en grande partie garanties par des banques centrales, et se basent sur des produits financiers bien côtés par la Banque de France.

De son côté, le commissaire européen aux services financiers M. Michel Barnier temporise : « dès que l'on tire les leçons qu'on a les bons outils, je pense qu'on peut encourager de manière encadrée cette titrisation ». M. Barnier ajoute que « l'Europe a de gros besoins de financement à long terme pour assurer une croissance durable. Notre système financier doit recouvrer et renforcer sa capacité à financer l'économie réelle ».

Des créances immobilières sécurisées en France

Rappelons que ce qui a causé les bulles immobilières en Espagne aux États-Unis, sont les crédits à taux variable non-capés. En quelques semaines les emprunteurs des classes moyennes se sont retrouvés avec des mensualités en sérieuse augmentation, afin de compenser les paris financiers ratés qui avaient été effectués sur la croissance des pays émergeant.

En France, la majorité des prêts immobiliers est à taux fixe. Nous pratiquons également le système du taux hybride, mais la partie variable est sécurisée, comme le rappelle Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez Vousfinancer.com.