Un crédit immobilier peut être remboursé avec un taux mixte (également appelé taux hybride). Le taux mixte contient une première partie avec un taux fixe, et une deuxième partie avec un taux variable limité à la hausse. Cette formule présente 2 atouts majeurs. Tout d'abord, il n'y a normalement par de pénalités de remboursement anticipé au cours de la partie variable. Ensuite, le taux de la partie fixe est inférieur au taux du marché, ce qui permet à l'emprunteur de payer moins d'intérêts pendant la première partie de ses remboursements. Voici les avantages que vous pourriez en tirer. Les avantages du taux immobilier mixte Revendre à moyen terme sans pénalités Les primo-accédants revendent leur résidence principale dans un délai de 7 ans à 10 ans. Or, comme ils n'ont pas fini de payer leur prêt immobilier, ils doivent verser des indemnités de remboursement anticipé à leur banque. Il s'agit pour cette dernière de percevoir une compensation relative au manque-à-gagner en termes d'intérêt, manque-à-gagner provoqué par le solde du prêt immobilier avant l'heure. Dans un taux mixte, la partie variable ne présente généralement pas d'indemnités de remboursement anticipé. Cette levée des pénalités sert à compenser le risque de variation des mensualités pris emprunteur. En clair, un couple de primo-accédants empruntant à taux mixte peut revendre une fois arrivée la partie à taux variable, sans pénalités de remboursement anticipé. Selon Jérôme Robin, président fondateur de Vousfinancer.com, « Les prêt à taux mixte sont très avantageux car ils permettent de bénéficier d’un taux plus bas sur une durée donnée - en général inférieur de 0,10 à 0,30 point à un taux fixe classique - et d’une exonération d’indemnités de remboursement anticipé lors de la période en révisable. L’emprunteur est gagnant dans presque tous les cas même s’il conserve son crédit au-delà de la période fixe ». Payer moins d'intérêt sur votre prêt immobilier S'il peut être difficile à croire qu'un taux immobilier mixte permet à l'emprunteur de payer moins d'intérêt, même avec la présence d'une partie à taux variable, les chiffres parlent d'eux-mêmes. Étant donné que la partie fixe du taux mixte présente un taux inférieur à la moyenne du marché, l'emprunteur paye moins d'intérêt durant cette période. Or, au cours des premières années d'un prêt immobilier, les mensualités incluent jusqu'à 50 % d'intérêts. Ainsi, le paiement de ces intérêts s'effectue sur un taux inférieur à un taux immobilier fixe classique. Si par la suite lors de la partie variable le taux augmente, l'emprunteur reste gagnant car l'augmentation de taux se fait à un moment où les intérêts ne représentent plus que 25 % des mensualités. Démonstration de l'avantage du taux immobilier mixte Exemple d'achat immobilier à taux mixte Admettons qu'un couple emprunte 200 000 € pour acheter sa résidence principale. Aux conditions actuelles de marché, il obtient un taux mixte ainsi composé : 2,80 % en fixe pendant 10 ans. Partie variable limitée à 4,80 % pendant les 10 années suivantes. Pour une revente au bout de 10 ans En taux fixe En taux mixte Taux 3,25% 2,80% Mensualité (hors assurance) 1 134,40 € 1 089,30 € Capital restant dû au bout de 10 ans 116 087 € 113 893 € Capital amorti 83 913 € 86 107 € Montant des intérêts versés 52 215 € 44 609 € Comme on le voit, si notre couple souhaite revendre sa résidence principale au bout de 10 ans, par rapport à une formule fixe classique il aura : Remboursé 2114 € de capital en plus. Payé 7606 € d'intérêts en moins. Si la résidence principale est conservée, et si le taux variable augmente d'1 point Admettons que les emprunteurs décident de conserver leur résidence principale à l'issue de la partie fixe. Admettons que le taux variable prenne 1 point. L'exemple ci-dessous démontre qu'ils restent gagnants. En taux fixe En taux mixte Taux 3,25% 3,80% Mensualité (hors assurance) 1 134,40 € 1 142,70 € Coût total sur 20 ans 72 253 € 67 896 € Sur 20 ans, les emprunteurs auront payé 4 357 € d'intérêts en moins, par rapport à un taux immobilier fixe classique. Si la résidence principale est conservée, et si le taux variable augmente d'1,5 point Admettons que les emprunteurs décident de conserver leur résidence principale à l'issue de la partie fixe. Admettons que le taux variable prenne 1,5 point. L'exemple ci-dessous démontre qu'ils restent gagnants. En taux fixe En taux mixte Taux 3,25% 4,30% Mensualité (hors assurance) 1 134,40 € 1 170,00 € Coût total sur 20 ans 72 253,00 € 71 202 € Sur 20 ans, les emprunteurs auront payé 1 051 € d'intérêts en moins, par rapport à un taux immobilier fixe classique. Comment limiter les risques du taux mixte Caper la partie variable L'inconvénient du taux immobilier mixte et qu'il peut s'envoler lors de la partie variable. C'est pourquoi il est primordial que le contrat de prêt comporte une « cape ». Une cape est une limite au-delà de laquelle le taux ne pourra pas augmenter. Rappelons pour mémoire que de toute manière, le taux d'un crédit immobilier ne peut pas dépasser le taux d'usure de la Banque de France. Voici des exemples de taux immobilier mixte sécurisés, tels que l'on peut en trouver aujourd'hui : 2,25% en fixe pendant 3 ans, puis révisable plafonné à 4 % sur les 17 dernières années (contre 3,05 % en taux fixe classique). 2,85 % en fixe pendant 7 ans puis révisable plafonné à 4,45 % pendant 13 ans (contre 3,05 % en taux fixe classique). 2,80 % en fixe pendant 10 ans puis révisable capé +2/-2 (contre 3,25 % en taux fixe classique). Les conseillers de Vousfinancer.com s'assurent que des clauses de cape figurent bel et bien au sein des contrats de prêts immobiliers à taux mixte qu'ils obtiennent. Ils effectuent ce contrôle : Lors de la remise de l'offre préalable. Lors de la signature définitive. Le taux immobilier mixte et le rachat de crédit Certains emprunteurs pourraient croire qu'il sera toujours possible d'effectuer un rachat de crédit immobilier, une fois arrivée la partie variable du taux mixte. Ils doivent bien réaliser que certains contrats de prêt incluent des clauses permettant à la banque de faire appliquer des pénalités de remboursement anticipé, en cas de renégociation du contrat ou de départ vers la concurrence. Pour Sandrine Allonier, responsable des relations avec les partenaires financiers de Vousfinancer.com, l'objectif des banques est ailleurs : « Proposer cette offre est une façon pour les banques de se démarquer à un moment où les taux sont très bas. Pour certaines, les crédits à taux mixte représentent jusqu’à 50 % de leur production ! Pour les jeunes ou les investisseurs qui revendent avant 10 ans c’est une très bonne formule qui présente un risque minime avec une économie importante ».