Immobilier ancien : en route vers un nouveau record de ventes en 2019 !

Le record de 965 000 ventes réalisées dans l’ancien en 2018 pourrait bien être pulvérisé d’ici la fin de l’année et atteindre 990 000 transactions, selon Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM. Un marché qui est donc au beau fixe sans surchauffe des prix pour autant, selon Century 21. A Paris selon les notaires, le prix au mètre carré va  en tout cas dépasser les 10 000 euros en août prochain. Analyses croisées de Century 21 France, des notaires du Grand Paris et de la FNAIM.

Les volumes de transactions atteignent des niveaux records ! L’activité a encore augmenté de 10,5% selon les chiffres enregistrés par le Réseau CENTURY 21 entre les 1 ers semestres 2018 et 2019, ce qui laisse entrevoir un nouveau record du nombre de ventes en 2019.

Et pourtant, la hausse des prix reste contenue (+0,4%) ; le prix moyen au m² s’établit à 2599€ au 1 er semestre 2019, toujours en-deçà du record observé au 1 er semestre 2011 (2693€ en moyenne à l’époque).

En route vers 990 000 ventes d’ici fin 2019, selon la FNAIM !

Grâce aux conditions de crédit historiquement avantageuses, les intentions d’achat sont particulièrement nombreuses. Les ménages sont conscients de l’opportunité qu’ils ont de pouvoir acheter à des conditions exceptionnelles leur permettant d’emprunter à un taux inférieur à l’inflation (pour info, il s’établissait à 1,2% à la fin du mois de juin dernier). En effet, toutes durées confondues, les taux de crédit s’élèvent aujourd’hui à 1,29% (ils s’élevaient à 1,44% en décembre dernier), selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Pour rappel en 2018 le nombre de transactions dans l’ancien s’élevait à 965 000. Et la FNAIM mise sur 990 000 ventes d’ici la fin de l’année. En tout cas, à la fin mars, sur douze mois, le nombre de transactions a encore battu un record, à 985 000 ventes. La perspective de 990 000 ventes sur l’ensemble de 2019 paraît atteignable. « La progression annuelle serait alors de 2,6% », anticipe Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.

A Paris : un nouveau montant record !

« +7,2% : le prix moyen au m² parisien a bondi sur les douze derniers mois. Après avoir franchi le seuil symbolique des 10 000€ le m² au 1 er trimestre 2019, le prix moyen au m² a légèrement reculé ces trois derniers mois (-0,9%) pour s’établir au 1 er semestre 2019 à 9937€ en moyenne. Ce léger repli des prix n’était plus arrivé dans la Capitale depuis 2015.

L’activité immobilière pâtit de ces niveaux de prix historiquement hauts, et le nombre de transactions dans la Capitale est en retrait de 3,3% sur les douze derniers mois.

Même si les Parisiens sacrifient encore quelques m² pour acheter (-1,9 m² entre le 1 er semestre 2018 et le 1 er semestre 2019), le montant moyen d’une transaction ne cesse de grimper : il faut désormais débourser 466 873€ en moyenne pour acheter un bien à Paris », analyse Century 21. "Un nouveau montant record", relève Laurent Vimont.

Selon les notaires du Grand Paris, « le prix au m² des appartements anciens dans la capitale a atteint 9 760 € en avril 2019, en hausse annuelle de 6,6%. Comme annoncé et d’après les prix issus des avant-contrats, le prix au m² devrait dépasser le cap symbolique des 10 000 € en août 2019 dans la Capitale, et l’augmentation annuelle des prix atteindrait 7,1% ».

« Comme tous les Français, les Parisiens utilisent à fond le crédit : sur sa durée (qui s’allonge de 4,7%) et sur sa proportion par rapport au montant global (la quotité d’emprunt s’accroît de +2,2%). Sans surprise compte-tenu des sommes considérées, ce sont à 49% les cadres supérieurs et les professions libérales qui achètent et à 35,8% les cadres moyens. La part des employés et ouvriers à Paris continue de se réduire comme peau de chagrin (ils ne représentent plus que 4,9% des acquéreurs) », témoigne Laurent Vimont.

Activité repartie à la hausse en Ile-de-France

« L’activité est repartie à la hausse en Ile-de-France après avoir fléchi entre le 1 er semestre 2017 et le 1 er semestre 2018. Sur les douze derniers mois, le nombre de transactions a progressé de 8,4% », précise Laurent Vimont, Président de Century 21 France.

Et d’ajouter « le marché est porté notamment par le segment des maisons dont le prix moyen au m², stable (+0,6% soit 3051€ le m²), a favorisé les ventes (+11,3%). Les appartements franciliens ont vu leur prix moyen au m² croître de 5,6% (pour se situer à 3887€ le m² en moyenne), et bénéficier d’une activité en progression de 5,9%.

Que ce soit pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, jamais le montant moyen d’une transaction n’a été aussi élevé en Ile-de-France : respectivement 337 553€ pour une maison et 227 519 € pour un appartement.

Une tendance confirmée par les Notaires du Grand Paris : « les premiers résultats du mois de mai 2019 s’inscrivent dans la continuité et confirment l’accélération des ventes récemment observée, sans changement de rythme.

44 770 ventes de logements anciens ont été enregistrées en Ile-de-France de février à avril 2019. La hausse de l’activité, observée depuis le début de l’année, se prolonge avec une augmentation de 10% par rapport à la même période en 2018.

Pendant ces 3 mois, on a vendu 12 210 logements de plus (soit +37%) qu’en février-avril de ces 10 dernières années, où les volumes de ventes étaient limités à 32 560 ventes en moyenne. La progression des volumes de ventes est également très soutenue (+22%) par rapport à février-avril de la précédente période haute 1999-2007 où 36 740 logements étaient vendus en moyenne », selon les Notaires du Grand Paris.

« L’Ile-de-France bénéficie à fond du phénomène de gentrification et assiste à l’arrivée en masse des cadres moyens : leur proportion parmi les acquéreurs a augmenté de 12,5% en douze mois et ils réalisent à eux seuls 34,3% des transactions. Certes, les employés et ouvriers sont encore les plus importants en nombre (ils sont à l’origine de 39,3% des acquisitions) mais leur part chute de 6,2% entre le 1 er semestre 2018 et le 1 er semestre 2019. Il est clair que dans certains départements, il devient plus difficile d’acheter si l’on perçoit un revenu modeste ».

Prix dans l’Essonne et les Hauts-de-Seine : du simple au double !

« Les Hauts-de-Seine voient le prix moyen au m² des maisons et des appartements augmenter (respectivement de +5,2% et +5,7%) alors même que le département est déjà le plus cher de la région (hors Paris) avec des niveaux de prix atteignant 6371€ le m² pour les maisons et 6168€ pour les appartements en moyenne. A l’autre bout du spectre, la Seine-et-Marne présente le prix moyen au m² le plus bas (2250€ le m² pour les maisons et 2776€ pour les appartements) et la tendance dans ce département est à la baisse des prix (-6,2% pour les appartements et stabilisation pour les maisons).

La région francilienne devient de plus en plus hétérogène. A titre d’exemple, un appartement dans l’Essonne s’achète en moyenne à 160 313€ contre 358 400€ dans les Hauts-de-Seine, soit plus du double », selon Century 21.

De fortes disparités régionales également

« Le territoire français est extrêmement contrasté en termes d’évolution des prix. Cinq régions voient leur prix moyen au m² progresser (Auvergne-Rhône-Alpes, Grand-Est, Nouvelle-Aquitaine, Pays-de-la-Loire et PACA) quand quatre enregistrent une tendance à la baisse (Bourgogne-Franche-Comté, Bretagne, Centre-Val-de-Loire et Normandie) et 2 restent stables (Hauts-de-France et Occitanie).

Le contraste est tout aussi marqué en termes de niveaux de prix (1339€ le m² pour une maison dans les Hauts-de-France contre 3483€ en PACA à titre d’exemple, ou 1715€ le m² pour un appartement en Bourgogne-Franche-Comté contre 3700€ le m² en PACA). En revanche, le marché est dynamique dans l’ensemble des régions », précise Laurent Vimont (Les données sont indiquées selon l’ensemble des transactions du Réseau CENTURY 21 enregistrées au niveau national entre le 1 er juillet 2018 et le 20 juin 2019).

« L’envie de devenir propriétaire partagée par le plus grand nombre » !

« Le marché, soutenu par des conditions de crédit exceptionnelles, permet à une très large partie de la population d’accéder à la propriété et ainsi d’entrer dans une démarche de sécurisation de l’avenir », conclut Laurent Vimont. A suivre…

Alexandra Boquillon