Face aux placements jusqu’alors préférés des Français, le livret A et les fonds en euros des contrats d’assurance vie qui rapportent peu, l’investissement locatif a le vent en poupe et s’impose au 1er semestre 2019 comme LA valeur refuge des épargnants. Il faut dire que l’aubaine historique des taux au plancher les aident à franchir le cap. Analyses croisées de la FNAIM et du réseau d’agences immobilières Century 21 France. La pierre est plus que jamais le meilleur des investissements. Même dans les villes où les prix montent en flèche, les rendements locatifs demeurent attractifs. Par exemple, à Marseille, les loyers procurent un rendement locatif brut moyen de 6,4%, à Paris, en dépit des prix records à l’acquisition, le rendement atteint 3,7%, souligne Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM. Un taux d’autant plus appréciable que, parallèlement, l’inflation, à mai 2019, s’est établie à 0,9% et que si l’on considère les placements préférés des Français, le livret A affiche un taux de rendement de 0,75% et les fonds en euros des contrats d’assurance vie 2,1%, ajoute-t-il. Investissement locatif : LA valeur refuge par excellence ! Alors que 66,6% des transactions sont réalisés afin d’acheter une résidence principale, la part dédiée à l’investissement locatif explose : +31,8% entre le 1 er semestre 2018 et le 1 er semestre 2019 (elle avait pourtant déjà progressé de 17,5% sur les douze mois précédents). En France, les placements représentent désormais 26,5% des transactions, selon Century 21. En Ile-de-France plus encore qu’ailleurs, les investissements locatifs voient leur proportion monter en flèche : +38,8% entre le 1 er semestre 2018 et le 1 er semestre 2019 pour représenter désormais 21,1% des acquisitions, alors que leur part avait déjà progressé de 23,6% l’an passé. Là encore, il s’agit d’un niveau jamais atteint dans la région », commente Laurent Vimont, Président de Century 21 France. « Les acquéreurs parisiens achètent à 55,9% pour leur résidence principale, mais la part des acquisitions consacrée à l’investissement locatif continue de grimper (+13,8%) pour représenter 30,5% des transactions parisiennes, soit quasiment les niveaux les plus hauts jamais observés, selon Century 21. Les ménages ont compris qu’un investissement locatif est une forme d’épargne forcée qui permet de se constituer progressivement un patrimoine », observe Laurent Vimont. Quand les inquiétudes sur les retraites sont prégnantes, quand la rentabilité des placements boursiers est incertaine, l’investissement locatif devient pour tous, familles aisées, catégories plus modestes, seniors ou jeunes actifs, LA valeur refuge ». Le crédit : un fabuleux effet de levier ! « Les ménages n’hésitent donc pas à exploiter pleinement tous les leviers du crédit : les durées d’emprunt s’allongent (+3,4% pour atteindre 21,06 ans en moyenne) et la quotité de crédit mobilisée pour l’achat augmente (+2,2% pour représenter 79,7% de la somme globale). Ce recours optimisé au crédit permet aux acquéreurs d’augmenter leur enveloppe financière et le montant moyen d’une transaction progresse (+0,8%) pour se situer à 216 190€ tous types de biens confondus (235 182€ en moyenne pour les maisons et 204 923€ pour les appartements). Au niveau national, c’est un record absolu », se réjouit Laurent Vimont. L’aubaine historique de la conjoncture des taux Cette réalité de la hausse des prix à la consommation doit aussi être mise en perspective d’un autre phénomène. Comme l’explique Jean-Marc Torrollion « les particuliers ont emprunté à des taux inférieurs à l’inflation en 2018 ». Or ces taux pourraient continuer à baisser légèrement dans les prochaines semaines, le taux de référence (OAT 10 ans) ayant poursuivi sa baisse. « La France emprunte gratuitement sur une durée de 10 ans », souligne Jean-Marc Torrollion. Encadrement des loyers : quelles conséquences sur l’investissement locatif ? « Au-delà même du danger pour l’activité que représenterait une brusque remontée des taux, tout dispositif qui viendrait fragiliser l’accession à la propriété ou la détention d’un bien à titre de placement pourrait être dévastateur », prévient Laurent Vimont. « Quand l’avenir des retraites est incertain et les évolutions boursières erratiques, quelles autres valeurs refuges sont proposées ? Dans ce cadre, quelle conséquence aura le retour de l’encadrement des loyers sur l’investissement locatif et plus généralement sur le dynamisme du marché, à l’heure où les acquisitions réalisées au titre de placement représentent plus d’un quart des transactions France entière ? », s’interroge-t-il. « En encadrant les loyers, le gouvernement crée un climat de défiance auprès des bailleurs en les accusant d’être la source des maux du logement en France. Les revenus que les bailleurs étaient censés obtenir par l’intermédiaire d’un marché libre se trouvent en quelque sorte réquisitionnés de manière totalement arbitraire. » déclare Jean-Marc Torrollion, qui rappelle par ailleurs que la suppression de la mesure en 2018 n’a pas provoqué de flambée des loyers à Paris. Pour la FNAIM, c’est aussi et essentiellement une mauvaise communication auprès des locataires sur le long terme, car la fuite des bailleurs privés, induite par cette confiscation de leurs revenus, finira par desservir les personnes en recherche d’un logement. En l’absence de secteur privé locatif puissant, ils n’arriveront plus à se loger », avertit Jean-Marc Torrollion. Affaire à suivre… Alexandra Boquillon