Un second souffle pour l'immobilier en Île-de-France ?

La chambre des notaires de Paris – Île-de-France constate une hausse des ventes des logements anciens. Si l'on reste toutefois loin de la moyenne des 10 dernières années, et encore plus loin du pic, la tendance pourrait continuer. Effectivement les prix ne diminuent plus que faiblement, laissant à penser que les acheteurs vont se manifester. Vousfinancer.com dispose de 2 agences dans la capitale, pour vous aider à devenir propriétaire dans Paris intra-muros.

Les ventes de logements anciens augmentent, mais…

Hausse des transactions sur les appartements et les maisons

Dans son rapport sur la santé de l'immobilier francilien de mai à juillet 2014, la chambre des notaires de Paris Île-de-France note une hausse du volume des transactions, par rapport aux 3 mois précédents. Les mutations de propriétaires sur les appartements anciens ont augmenté de +1 %, ce que les notaires interprètent par ailleurs comme une stagnation.

En revanche, le marché de la vente des maisons anciennes a connu une nette amélioration, avec +8 % de ventes supplémentaires. En tout, 38 780 logements anciens ont changé de propriétaire en 3 mois, ce qui représente 3 % de mieux que l'année précédente.

Qui plus est, les premières observations effectuées sur le mois d'août laissent croire que la tendance va s'accélérer. Il semblerait que de nombreux ménages souhaitent profiter de la fin de l'abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières.

Toutefois, les notaires tempèrent l'optimisme, en mettant en avant la contre-performance par rapport à la moyenne des 10 dernières années.

Le marché immobilier francilien reste atone

Malgré ces performances encourageantes, le volume du marché immobilier francilien reste en dessous de sa moyenne des 10 dernières années. Car si l'on compare les périodes mai–juillet de 2004 à 2014, on voit que la moyenne est à plus de 43 000 transactions, pour un pic de près de 48 000.

Les notaires notent ainsi qu'il manque 4700 ventes pour rejoindre la moyenne des 10 dernières années, et 10 000 pour rejoindre le pic.

 

Les prix de l'immobilier ancien se stabilisent

Le prix de la pierre baisse sur 1 an

La chambre des notaires de Paris Île-de-France note que les prix des logements anciens ont baissé en moyenne de -1,4 % en Île-de-France. Il s'agit donc de la continuité d'un processus enclenché il y a 2 ans.

Sur la période juillet 2013 – 2014, par rapport à juillet 2012 – 2013, le prix de vente des appartements anciens recule de -1,3 % sur toute la région. Paris et la petite couronne résistent mieux avec -1 %, tandis que la grande couronne subit -2,5 %. Au final, le prix moyen du mètre carré en Île-de-France s'établit à 5410 €.

Alors que l'on observait une baisse du prix des maisons franciliennes de -3,3 %, pour s'établir en moyenne à 298 200 €, la tendance descendante se limite à -1,5 %. Car le prix des maisons a légèrement augmenté au cours des 3 derniers mois.

Les prix se stabilisent sur 3 mois

Les notaires notent que les prix de l'immobilier semblent repartir à la hausse en Île-de-France. Il s'agit toutefois d'une observation hors variation saisonnière. À première vue, les maisons se sont vendues +2,4 % plus cher, et les appartements +0,5 %. Mais en tenant compte de la variation saisonnière, on note que le prix des maisons n'augmente que de +0,7 %, tandis que celui des appartements perd +0,2 %.

 

Le point sur le marché des appartements parisiens

Une hausse des prix trompeuse

Si les notaires de Paris notent que le prix de vente de la pierre parisienne a augmenté de +0,8 % en 3 mois, ils n'en tirent pas de conclusions hâtives. Le mètre carré des appartements anciens est passé de 8120 € de la période février – avril 2014, à 8190 € pour mai – juillet 2014. Cependant ces données ne prennent pas en compte la variation saisonnière, dont le calcul montre que les prix de vente n'ont en fait pas changé.

Toutefois, les montants figurant sur les avant-contrat laissent prévoir une légère baisse en vue. Par ailleurs, un résumé sur les volumes de vente montre que les prix ont littéralement explosé à Paris, au cours des 10 dernières années.

La moitié des appartements anciens se vendent entre 7500 €/m² et 10 000 €/m²

En 2004, 68 % des ventes d'appartements anciens à Paris se faisaient pour moins de 5000 €/m². En 2014, cette part ne représente plus que 1,9 %. Tout est dit, le prix de la pierre parisienne a littéralement explosé.

La différence est particulièrement notable de 2004 (quand la part des appartements vendus entre 7500 €/m² et 10 000 €/m² représentait 2 %)  à 2011 (quand elle se montait à 45 %).

À partir de 2006, des transactions pour des montants supérieurs à 10 000 €/m² sont apparues, mais ne représentaient que 2 % du marché. L'année suivante, soit lors de l'apparition de la crise des subprime aux États-Unis, cette part se montait à 4 %. Cette proportion oscilla jusqu'à 8 % en 2010, mais la véritable explosion est vraiment venue en 2011.

Subitement d'une année à l'autre, la part des appartements anciens vendus pour plus de 10 000 €/m² a atteint 21 %. Après un pic à 22 % en 2012, elle est aujourd'hui redescendue à 18 %.

Il n'empêche que depuis 2011, la majorité des appartements anciens à Paris se vendent entre 7500 €/m² et 10 000 €/m². On trouve encore aujourd'hui des logements pour moins de 5000 €/m², mais il s'agit surtout d'anciens nécessitant des travaux de rénovation.

 

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Se servir du PTZ+ et du PPL

Aujourd'hui, les accédants à la propriété dans Paris intra-muros, peuvent bénéficier de 2 prêts à taux zéro : le PTZ+ et le PPL (Prêt Paris Logement).

Pour un couple sans enfant dont les revenus fiscaux de référence les rendent éligibles à ces 2 dispositifs, le cumul de ces aides est fort intéressant.

Le PPL se monte à 39 600 €, qu'il s'agisse de neuf ou d'ancien, avec ou sans travaux. Le remboursement se fait sur 15 ans, sans intérêt.

Le PTZ+ peut financer jusqu'à 26 % du prix du logement convoité, pour un maximum de 54 600 €.

Au final, un couple sans enfant peut obtenir pour environ 100 000 € de prêt immobilier à taux zéro. Dans la pratique, le plan de financement prévoit un report des mensualités, afin de ne pas dépasser la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Vousfinancer.com vous aide à devenir propriétaire à Paris

Vousfinancer.com propose 2 agences de courtiers en prêt immobilier à Paris. Les collaborateurs ont établi des relations privilégiées avec des banques locales, qui sont prêtes à faire des efforts lorsque les emprunteurs domicilient leur compte courant dans une de leurs agences.

Les courtiers prennent en main le montage des dossiers, y compris la demande de prêt à taux zéro. Un suivi s'opère depuis le premier contact avec les accédants à la propriété, jusqu'à la signature définitive du contrat de crédit, afin de s'assurer que toutes les promesses de la banque ont été respectées.