Calculer une plus-value immobilière en 2014

Le système fiscal français ne se distingue pas par sa simplicité, l'imposition sur les plus-values immobilières en est un parfait exemple. Une fois le calcul des recettes effectué, le vendeur peut appliquer un abattement, puis un autre, mais ne doit pas oublier la surtaxe et les prélèvements sociaux. Heureusement cette tâche est réservée au notaire, voici cependant une démarche simple pour calculer ce qui vous restera après une vente immobilière.

Votre plus-value immobilière est-elle imposable ?

La revente d'une résidence principale ne donne pas lieu à un impôt sur la plus-value réalisée. En revanche, les résidences secondaires, investissements immobiliers, parts de SCPI et de SCI sont assujetties à l'impôt sur les plus-values.

Notons toutefois que l'exemple ci-dessous ne s'applique pas pour les terrains à bâtir.

Première étape : calculer la plus-value immobilière

Prendre le prix d'achat

La plus-value immobilière est déterminée par la différence entre le prix d'achat moins les dépenses engagées, et le prix de vente. Le prix d'achat est tout simplement celui qui figure sur l'acte de cession.

Exemple : une maison a été achetée 200 000 €.

Déduire les charges

Tous les frais relatifs à l'achat du bien immobilier sont déductibles de la plus-value. Frais de notaire, droits de donation ou de succession, travaux relatifs au réseau de voirie.

Il est également possible de déduire des travaux d'amélioration ou d'agrandissement réalisés au sein du logement. Cependant, trois règles s'appliquent :

  • Si les travaux ont été réalisés par une entreprise, ils sont entièrement déductibles de la plus-value.
    Exemple : 50 000 € de travaux ont été réalisés par trois artisans différents, tout au long de la durée de détention. Ces 50 000 € se déduisent entièrement de la plus-value.
  • Si les travaux ont été réalisés par le propriétaire, il peut déduire 15 % du prix d'achat.
    Exemple : le propriétaire a effectué 50 000 € de travaux par lui-même sur une maison acquise pour 200 000 €. Il déduira 30 000 € de travaux de la plus-value (200 000 € x 15 %).
  • S'il s'agit d'un logement mis en location sur lequel un déficit foncier a été appliqué, il n'est pas possible de déduire le montant des travaux.
    Exemple : le propriétaire a acheté un logement de 100 000 €, et effectué 50 000 € de travaux. Il a utilisé ces 50 000 € pour se créer un déficit foncier. Il ne pourra pas déduire le coût des travaux de sa plus-value.

Deuxième étape : déterminer la plus-value immobilière

Plus-value immobilière = prix de vente - (prix d'achat - frais déductibles)

Exemple : sur une maison vendue 300 000 € et achetée 200 000 € pour laquelle 20 000 € de frais sont déductibles, la plus-value est 80 000 €.

Précisons qu'il s'agit là d'un exemple très simplifié. Dans la pratique, le notaire chargé de la transaction déduit le plus de charges possibles, afin de minimiser le montant de la plus-value.

Troisième étape : appliquer les abattements

Une fois votre plus-value déterminée, vous avez le droit d'appliquer un abattement en fonction du nombre d'années de détention. C'est ici que les choses se compliquent, car il existe à ce jour 3 abattements :

  • Un abattement classique concernant l'impôt sur la plus-value.
  • Un abattement exceptionnel de 25 %, si la cession est réalisée entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
  • Un abattement sur les contributions sociales.

Abattement classique sur les plus-values :

Si le bien a été vendu à partir du 1er septembre 2013, vous déduisez :

  • 6 % de la plus-value par an, à partir de la 6e année de détention et jusqu'à la 21e.
  • 4 % de la plus-value par an, sur la 22e année.

Ce barème d'imposition permet une exonération totale de plus-value immobilière après 22 ans de détention.

Exemple : pour une plus-value immobilière de 80 000 € après 10 ans de détention, après abattement la plus-value est réduite à 56 000 €.

Si le bien a été vendu avant le 1er septembre 2013, vous déduisez :

  • 1,5 % de la plus-value par an, de la 6e à la 21e année de détention.
  • 1,60 % la 22e année.
  • 9 % à partir de la 23e année.

Ce barème d'imposition permet une exonération totale de plus-value immobilière après 30 ans de détention.

Exemple : pour une plus-value immobilière de 80 000 € après 10 ans de détention, après abattement la plus-value devient 68 000 €.

Abattement sur la contribution sociale

L'abattement sur la plus-value concernant les prélèvements sociaux, se calcule comme suit :

  • Déduisez 1,65 % sur la valeur de la plus-value, de la 6e à la 21e année.
  • Déduisez 1,60 % la 22e année.
  • Déduisez 9 % par an à partir de la 23e année.

Ce barème d'imposition aboutit à une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Exemple : sur une plus-value immobilière de 80 000 €, après 10 ans de détention la base d'imposition des prélèvements sociaux sera de 66 800 €.

Abattement exceptionnel de 25 %

Si la cession immobilière à eu lieu entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, vous bénéficiez d'un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 %. Cet allégement fiscal s'applique autant sur l'impôt relatif à la plus-value, que sur les prélèvements sociaux.

Toutefois, vous n'y avez pas droit si vous avez acheté ou reçu le bien immobilier de la part d'un conjoint, partenaire de PACS, concubin, ascendant ou descendant.

Exemple : si après abattement, on obtient une base d'imposition de 56 000 € et 66 800 € sur les prélèvements sociaux, après abattement exceptionnel on obtient une base d'imposition de 42 000 € concernant l'impôt sur les plus-values, et 50 100 € concernant les prélèvements sociaux.

Quatrième étape : calculez votre impôt sur les plus-values immobilières

Impôts et prélèvements sociaux

  • Sur votre base taxable après abattements, appliquez 19 %.
  • Sur votre base de prélèvements sociaux après abattements, appliquez 15,5 %.

Exemple : sur une basse taxable de 42 000 €, vous paierez 7980 € d'impôt. Sur une base de prélèvements sociaux de 50 100 €, vous paierez 7765,5 .

Ajoutez la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €

Si vous obtenez une plus-value imposable supérieure à 50 000 €, vous allez subir une surtaxe. À titre d'exemple, si la plus-value obtenue se situe entre 50 001 € et 60 000 €, le calcul est le suivant:

plus-value x 2 % - [(60 000 € - plus-value) x 5 %]

Vous comprendrez aisément que nous avons souhaité vous épargner les 10 formules mathématiques  du barème.

Exemple : lorsqu'après abattement exceptionnel on obtient une plus-value imposable de 55 000 € et une base d'imposition de prélèvements sociaux de 57 000 , la surtaxe est respectivement de 850 € et 991 €.

Conclusion

Au final, sur une plus-value immobilière de 80 000 € réalisée entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 vous devrez payer un total de 15 745,5 €.

Rappelons qu'il ne s'agit que d'un exemple très simplifié, et que l'étude de notaire chargé de la transaction déterminera le montant de la plus-value.