Comment acheter de l'immobilier ancien et le rénover à 0 %

Vous souhaitez acheter votre résidence principale, mais les logements neufs sont inaccessibles, faute de disponibilité ou de budget ? Vous pouvez vous tourner vers l'immobilier ancien avec travaux de rénovation énergétique. Grâce à l'éco prêt à taux zéro, vous pourrez emprunter jusqu'à 30 000 € sans intérêts. Cette mesure est accessible à tous, car il n'existe aucun plafond de revenus.

Rechercher de l'immobilier ancien

Construit avant 1990

L'éco prêt à taux zéro ne s'applique que sur les logements anciens, construits avant 1990. Vous devez donc trouver une maison ou un appartement achevé il y a plus de 24 ans. Il s'agit de la seule contrainte du dispositif, qui peut restreindre l'éventail de choix. Pour vous faire gagner du temps dans vos démarches, Vousfinancer.com s'est associé à Arthurimmo. Les courtiers en prêt immobilier pourront ainsi vous proposer un service complet : recherche de votre emprunt avec éco PTZ, et recherche du bien immobilier adéquate.

Viser la résidence principale

L'éco prêt à taux zéro ne s'adresse qu'à la résidence principale. Il est donc pas possible d'utiliser ce dispositif pour la résidence secondaire, en revanche il s'applique également à l'investissement locatif. Vous pouvez donc acheter un appartement ancien, et le rénover aux normes énergétiques afin de louer plus facilement.

Rechercher de l'immobilier mal isolé

Objectif : performances énergétiques

L'éco prêt à taux zéro a pour vocation d'améliorer la performance énergétique d'un logement. C'est plutôt une bonne nouvelle, car la plupart des habitations anciennes sont mal isolées. Pour information, des rénovations énergétiques peuvent permettre de diminuer  la consommation d'un logement par 3. Vous allez donc rechercher de l'immobilier ancien datant d'avant 1990, et ayant besoin d'au moins un des travaux ci-dessous.

Bouquet de travaux énergétiques

L'éco prêt à taux zéro peut être accordé suite à la réalisation d'un bouquet de travaux, comprenant au moins deux des rénovations suivantes :

  • Isolation des toitures.
  • Isolation des murs externes.
  • Isolation des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur.
  • Installation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude performants.
  • Installation d'un système de chauffage à énergie renouvelable.
  • Installation d'un système de production d'eau chaude sanitaire à énergie renouvelable.
  • Travaux sur un système d'assainissement non-collectif.

Certaines maisons anciennes ne sont pas raccordées au système d'assainissement collectif. Lorsque la fosse sceptique n'est plus entretenue, les eaux usées s'évacuent mal, voire pas du tout. Il en résulte un niveau d'hygiène inadapté aux règles de salubrité. L'éco prête à taux zéro peut également servir à financer un système d'assainissement non collectif.

Atteindre un seuil minimal de performance énergétique

Plus généralement, vous pouvez acheter un logement ancien et le rénover de manière à atteindre un certain seuil de performance énergétique. Il est raisonnable d'avancer que vous pourrez obtenir un éco prêt à taux zéro, si vous débouchez sur une consommation proche de celle d'un logement BBC ou RT 2012.

Acheter de l'ancien avec un eco prêt à taux zéro : la bonne démarche

Devis établi par des professionnels

Les courtiers de Vousfinancer.com vont s'adresser à la même banque, pour solliciter votre emprunt immobilier et votre éco prêt à taux zéro. Le banquier va tout d'abord s'assurer que vous allez acheter le logement pour sa valeur réelle. Avant d'accorder l'éco prêt à taux zéro, il voudra voir des devis. Ces devis doivent être établis par des professionnels déclarés. Il faudra donc faire effectuer une visite des lieux avant de signer la promesse synallagmatique de vente.

Les courtiers de Vousfinancer.com téléchargeront pour vous le formulaire de devis sur le site du ministère de l'égalité des territoires, le rempliront et le remettront au prêteur potentiel.

Des clauses résolutoires solides

Lorsque le projet d'achat d'un logement ancien dépend de l'obtention d'un éco prêt à taux zéro, des précautions s'imposent. La promesse de vente doit inclure des clauses résolutoires, précisant que la vente serait arrêtée si le financement n'est pas accordé, soit :

  • Un prêt immobilier pour une durée plafond et à un TEG plafond.
  • Un éco prêt à taux zéro.

Ainsi, au cas où malgré les efforts des courtiers de Vousfinancer.com l'opération ne serait pas réalisable, vous ne seriez pas tenu de finaliser la vente.

Prouvez que les travaux ont été effectué

L'objet de l'éco PTZ étant uniquement la rénovation thermique, vous devez prouver à la banque prêteuse que vous avez effectué les travaux demandés. Vous disposez pour cela de 2 ans, et vous devez vous en tenir strictement au devis que vous avez présenté aux banquiers. Une fois le chantier achevé et entièrement payé, il vous suffit de télécharger le formulaire de factures sur le ministère de l'égalité des territoires. Remplissez-le, et portez-le à votre banque.

Avantages et inconvénients de l'éco prêt à taux zéro

Avantage: emprunter jusqu'à 30 000 € pendant 10 ans

L'éco prêt à taux zéro peut financer jusqu'à 30 000 € de travaux par logement. Il est donc possible d'acheter 2 logements destinés à la résidence principale, et de bénéficier dans chaque cas d'un financement sans intérêts pour les travaux de rénovation. La durée de remboursement maximum est généralement de 10 ans, mais peut être porté à 15 ans si vous financez un bouquet de travaux comportant 3 opérations distinctes.

Avantage: cumul avec d'autres dispositifs

L'éco prêt à taux zéro se cumule avec le crédit d'impôt en faveur des économies d'énergie et du développement durable. Toutefois, cette possibilité est laissée aux foyers fiscaux dont les revenus d'il y a 2 ans n'excèdent pas 30 000 €. En dehors de cela, l'éco prêt à taux zéro peut se cumuler avec le PTZ +. Là-encore des conditions de ressources sont exigées, mais le plafond de revenu maximum du PTZ+ permet à un plus large panel de la population d'en profiter.

Inconvénients : pas de report de mensualités

Utiliser un éco prêt à taux zéro pour une rénovation thermique sur de l'immobilier ancien, présente toutefois un inconvénient. Étant donné qu'il n'y a pas d'intérêts, la banque prêteuse ne facture donc pas non-plus d'intérêts intercalaires. Cela signifie que vous ne pouvez PAS acheter le logement, puis attendre qu'il soit rénové, et donc louable ou habitable, avant de commencer à rembourser l'éco prêt à taux zéro.

Dès lors que vous utilisez les fonds mis à disposition, vous devrez verser la prochaine échéance, même si les travaux ne sont pas encore terminés. Votre capacité de remboursement doit donc être suffisante, durant la période de temps au cours de laquelle le logement est inhabitable.