Immobilier en Île-de-France : baisse des prix, des taux et des ventes

Toutes les conditions sont peut-être réunies, mais cela ne suffit pas encore pour redonner de la confiance à l'acheteur immobilier. C'est ce qu'il ressort de la dernière note de conjoncture des notaires de Paris – Île-de-France. Car si les prix restent généralement en baisse de -2,3 % sur 1 an, le volume des ventes accuse une chute de -9 % sur la même période. Paris et la petite couronne sont particulièrement touchées, la grande couronne limitant la casse aux dépens de prix tirés vers le bas.

Volume de vente : Paris et sa petite couronne à la traîne

D'après le rapport des notaires, appartements et maisons anciennes ne font plus recette en petite couronne. De novembre à janvier il s'est vendu 10 260 logements anciens, soit une baisse de -11 % par rapport à la même période l'année précédente.

La capitale ne fait pas mieux non plus, accusant un recul de -12 % avec 6410 logements vendus, dont une majeure partie d'appartements.

On serait tenté de dire que la grande couronne sauve les meubles, avec 5650 appartements anciens et 6930 maisons vendus. Toutefois les résultats étaient meilleurs l'année précédente, ceux-ci affichent une baisse de -4 %.

Au final l'immobilier francilien se vend mal : de novembre à janvier les ventes ont généralement chuté de -9 % par rapport à la même période l'année précédente. La différence est toutefois moins marquée pour les maisons que pour les appartements, avec respectivement -5 % et -10 %.

 

Et pourtant les prix de l'immobilier francilien sont en baisse

La grande couronne 2 fois moins chère que Paris

Il faut désormais compter sur 5270 €/m² pour s'offrir un appartements ancien en Île-de-France. Mais il ne s'agit que d'une médiane (les notaires ne calculent pas de moyenne, mais des médianes), ce qui signifie qu'une moitié des transactions s'est effectuée au-dessus, et l'autre moitié en dessous.

Comme de logique plus l'on s'éloigne de Paris, plus l'on trouve à se loger à des prix abordables. Dans la grande couronne on peut tabler sur 2940 €/m², alors qu'en petite couronne il faudra compter sur 4270 €/m². Comme les notaires l'avaient annoncé, le prix du m² parisien est encore descendu, pour s'établir à 7930 €/m².

Appartements anciens : la petite couronne fait de la résistance

Les départements d'Île-de-France où les appartements anciens sont les moins chers, sont la Seine-et-Marne (77) et l'Essonne (91), avec 2600 €/m². Les prix affichent toutefois une baisse importante, respectivement de - 2,6 % et -2,8 % sur 1 an. Le Val-d'Oise (95) présente désormais des appartements anciens pour un prix médian de 2660 €/m², une baisse particulièrement importante : -2,9 %.

Les appartements anciens continuent de se vendre moins cher, cependant cette baisse est plus modérée en petite couronne.

À seulement 30 min de RER, les prix peuvent doubler. Pour acheter un appartement ancien dans les Hauts-de-Seine (92), il fera désormais tabler sur 5180 €/m². Il s'agit de la banlieue la plus chère, ce qui ne l'empêche pas de perdre -1,5 % sur 1 an. De tous les départements limitrophes de la capitale, c'est encore la Seine-Saint-Denis (93) qui s'en sort le mieux. On peut y acheter un appartement ancien pour 3180 €/m², une baisse relativement stable à -0,8 % sur 1 an. Les prix descendent davantage dans le Val-de-Marne (94) avec -1,6 %, s'établissant à 4130 €/m².

Les prix des appartements anciens en baisse générale à Paris

Cette fois-ci le prix moyen du m² des appartements anciens parisiens, s'établit à 7930 €. Il s'agit d'une baisse de -2,8 % sur 3 mois, et de moins 1,5 % sur 1 an.

Toutefois cette observation s'applique davantage sur les biens les plus chers. Les notaires rappellent que 10 % des appartements les plus chers se vendaient au-dessus de 11 410 €/m² en 2012. Deux ans plus tard cette même proportion s'échange au-delà de 10 700 €/m², soit une baisse de -6,1 %.

En revanche, à la même époque les appartements les moins chers se vendaient en dessous de 6350 €/m², et si aujourd'hui ce type de transaction est descendu à 6220 €/m², la chute n'est « que » de 2 %.

Les surfaces les plus affectées par la baisse des prix de l'immobilier sont les appartements familiaux de 5 pièces et plus. Les 10 % plus chers sont en baisse de -8,1 % par rapport au 3e trimestre 2012, aujourd'hui disponible à 12 230 €/m². La tranche des 10 % les moins chers se situent 2 fois en dessous de cette médiane, désormais à 6340 €/m². La baisse est beaucoup plus forte : -13,4 % sur la part en dessous de la médiane, le montant à débourser rebute encore beaucoup de familles.

On note toutefois une exception au niveau des studios, dont les 10 % les moins chers de Paris ont été vendus à 6280 €/m², soit une augmentation de +1,4 % par rapport au 3e trimestre 2012.

Globalement les 4 pièces résistent davantage. Les 10 % les plus chers se sont échangés à 11 460 €/m² au dernier trimestre 2014, en baisse de -1,7 % par rapport à la même période en 2012. Désormais les 3 pièces se situant dans la tranche des 10 % les plus chers sont meilleurs marché : 10 000 €/m² pour une baisse de -9,2 % en 2 ans.

Même son de cloche du côté des 10 % les moins chers, le prix des 4 pièces reste quasiment inchangé, passant de 6710 €/m² à 6700 €/m².

 

La baisse des taux de prêt immobilier va-t-elle relancer le marché ?

La note de conjoncture des notaires Paris Île-de-France vient fort à propos, presque en même temps que l'officialisation des taux d'usure de la Banque de France. Au cours du premier trimestre 2015 le TEG immobilier moyen a encore baissé, quoi que modérément.

Au cours des 3 premiers mois de l'année, les banques ont prêté en moyenne à 3,37 %, assurance emprunteur et autres frais inclus. Il s'agit d'une baisse de 7 points de base par rapport au dernier trimestre 2014 (3,43 %), ce qui est peu surprenant au regard de la baisse des taux nominaux constatée par l'observatoire CSA/Crédit Logement.

Les prêts à taux variables ont eux aussi baissé mais modérément, leur TEG moyen passant de 3,11 % à 3,09 %.

La bonne affaire vient du côté des prêts relais, qui bénéficient désormais d'un TEG moyen de 3,55 %, contre 3,69 % le trimestre dernier. Il faut rappeler que les conditions générales du marché immobilier rendent cette configuration intéressante, notamment dans le cadre du dispositif « achat – revente », permettant à l'emprunteur une seule ligne de crédit, voire un lissage afin d'acheter sans encore avoir vendu.

Il semble par ailleurs que le mois de mars se présente sous d'encore meilleurs auspices que le mois de février. Mercredi 11, les obligations françaises à 10 ans sont descendues à 0,42 %, et n'ont dépassé la barre des 0,50 % que le 24 mars suivant. Tout porte à croire que ce 1er trimestre continue de présenter de bonnes opportunités d'achat pour les particuliers, il ne reste plus qu'à transformer.