Immobilier à Paris : baisse des prix et encadrement des loyers

Le dispositif d'encadrement des loyers prévu par la loi ALUR est donc, comme promis, limité à Paris. À ce sujet, L'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne) vient de publier un loyer moyen calculé pour 4 quartiers. Cette annonce conjuguée à celle des notaires de Paris d'une possible baisse des prix du mètre carré en dessous de 8000 € dans la capitale, ne va sans doute pas favoriser les investissements locatifs. Qu'à cela ne tienne, car les notaires rappellent que ces derniers sont peu nombreux intra-muros. En tout état de cause, les avant-contrats signés en septembre montre que les prix des appartements anciens continuent de s'ajuster à la baisse.

Les prix de l'immobilier à Paris vont-ils baisser ?

Oui, répondent les notaires

Les prix de l'immobilier à Paris vont baisser, c'est ce qu'affirment les notaires, dans un communiqué paru jeudi dernier. Cette tendance est d'ailleurs en train de se dérouler en ce moment même, car leurs chiffres se basent sur les ventes conclues à la fin septembre. Mais surtout, les avant-contrats signés entre-temps montrent que le prix moyen du mètre carré parisien pourrait passer en dessous de la barre des 8000 €, et ce dès le début 2015.

Baisse de -5,4 % par rapport à 2012 ?

Lors d'une conférence de presse de la chambre des notaires de Paris Île-de-France, Me Olivier Savary annonce la couleur : « les prix vont ainsi passer, pour la première fois depuis le 2è trimestre 2011, en-dessous des 8.000 euros le mètre carré ». Avec une estimation à 7980 €/m² de moyenne, il s'agirait d'une baisse de 5,4 % par rapport au plus haut prix atteint en 2012 (8440 €/m²).

Si toutefois Me Thierry Delesalle précise que le glissement « pourrait n'être que saisonnier », il avance qu'il s'agit « d'un mouvement de baisse lente et durable ».

Pendant ce temps les transactions repartent

Les prix diminuent, et les ventes augmentent. Sur la période juin 2014 – août 2014, les notaires ont enregistré 7 % de transactions supplémentaires. Rappelons que ces chiffres ne concernent que l'immobilier ancien, la vente de logements neufs étant en chute libre sur toute la France.

 

Prix du mètre carré à Paris aujourd'hui

La moyenne est à 8110 €/m²

Entre septembre 2013 et 2014, le prix moyen des appartements anciens dans Paris intra-muros a diminué de -1,9 %. Au cours du 3e trimestre, la tendance s'est toutefois ralentie à -0,3 %. Aujourd'hui il faut compter 8110 €/m² en moyenne, pour s'offrir un logement dans la capitale. Il ne s'agit que d'une médiane, de fortes disparités existent entre les arrondissements. À titre d'exemple, il existe un écart de 7280 € entre le quartier le plus cher est le moins cher de Paris.

Ces arrondissements parisiens les plus chers

Les 5 arrondissements au-dessus de 10 000 €/m² se trouvent au centre de la capitale Le 6e reste le plus cher de Paris, avec 11 800 €/m². Le 4e suit avec 11 200 €/m², puis le 7e à 10 820 €/m², le 1er est à 10 300 €/m², et le 5e à 10 230 €/m².

Les arrondissements les moins chers de la capitale

On trouve encore 2 arrondissements en dessous de 7000 €/m². Le 19e est le moins cher de Paris, à 6730 €/m². Le 20e suit de près à 6980 €/m². Pas loin derrière, arrive le 18e à 7180 €/m².

Ces arrondissements où les prix augmentent

Un marché de l'immobilier dans une agglomération est toujours très disparate, en particulier à Paris. On observe même certaines évolutions d'un quartier à l'autre. En ce qui concerne les arrondissements, les prix ont globalement augmenté dans le 4e (+3,6 %) et le 14e (+2% à 8760 €/m²).

Ces arrondissements où les prix chutent le plus

Le 2e arrondissement de Paris a perdu sa place au palmarès des quartiers les plus chers. De septembre 2013 à septembre 2014, son mètre carré a perdu -9,3 %, pour s'établir à 8980 €.

Le 7e arrondissement reste toujours dans le club des 5 les plus chers, mais il présente aujourd'hui de bonnes opportunités avec une baisse des prix de -7,6 % sur 1 an.

Le 12e arrondissement prend la 3e position parmi les baisses les plus spectaculaires, à -5,2 % sur 1 an. Les appartements anciens s'y achètent aujourd'hui à 7500 €/m² en moyenne.

 

Encadrement des loyers parisiens : un avant-goût

L'OLAP montre un avant-goût

L'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne a commencé son travail d'analyse. En se rendant sur le terrain et en récoltant les données envoyées par des professionnels, 4 quartiers sur les 80 ont pu donner lieu au calcul du loyer médian.

Pour y arriver, l'âge du bâtiment et le nombre de pièces présentes au sein du logement ont été retenus. On considère 4 périodes de construction : avant 1946, entre 1946 et 1971, entre 1971 et 1990, et après 1990. À ce jour l'état de salubrité n'a pas encore été pris en compte, et pour cause.

La loi ALUR oblige les professionnels à transmettre leurs données à un observatoire, uniquement si ledit observatoire a reçu l'agrément d'un comité scientifique national. L'OLAP l'a demandé, et attend la réponse. Il a donc fallu puiser dans ses propres bases, et obtenir la participation de grands acteurs professionnels.

Mais surtout, les bases permettant le calcul du plafond de loyer doivent encore être décrétées. Si l'on parle d'une décote applicable en fonction de l'état de salubrité du bâtiment et/ou du logement, aucun décret n'est encore paru. Cité par LesÉchos.fr, le ministère du logement rappelle vouloir encadrer les loyers parisiens dès janvier, mais ne prévoir la publication dudit décret que « début 2015 ».

Exemple de plafonnement de loyer

Toujours selon les Échos.fr, L'OLAP propose de plafonner les loyers dans le 15e arrondissement, de 21,4 €/m² pour un 4 pièces datant d'avant 1946. Un studio construit après 1990, pourra se louer jusqu'à 27,9 €/m².

Pour se loger moins cher, il faudra aller dans le 18e arrondissement, du côté du quartier des Grandes Carrières et d'y chercher un immeuble construit entre 1946 et 1970. On pourra alors louer un 4 pièces pour 13,6 €/m².

Que le locataire ne se trompe pas, car pour la même surface, dans le même quartier, si l'immeuble a été construit avant 1946, le loyer moyen sera de 20,4 €/m². Autre bizarrerie, dans ce quartier populaire un studio construit avant 1946 pourrait se louer 25,2 €/m², alors qu'un studio construit après 1990 ne pourra être loué que 21,6 €/m².

Il y aura encore probablement des ajustements à effectuer, si l'on veut relancer l'investissement immobilier locatif dans Paris.