Investissement locatif à Marseille : où prospecter et quel type de bien privilégier ?

 

Vous souhaitez acheter un bien en vue de le louer ? Marseille, ville très hétéroclite vous offre de nombreuses opportunités. Neuf ? Ancien ? A rénover ? Studio ? Location classique ou de courte durée ? Dans quels quartiers devez-vous prospecter ? Conseils pour bien investir à Marseille.

Dans la cité phocéenne, les rendements passent du simple au double en fonction des secteurs. Ils oscillent, en effet, en moyenne entre 5% bruts, dans le chic quartier du Roucas Blanc (7ème arrondissement) et 11,5 % à proximité de la gare Saint- Charles, dans le quartier populaire de Saint-Lazare (3ème arrondissement). C’est là qu’un investisseur a déniché, à 6 minutes à pied du nouvel Hôpital européen, un studio ancien en état correct d’une surface de 33 mètres carrés pour 55 000 euros, soit 1666 euros le mètre carré. Loué 530 euros par mois, il rapporte 11,5% par an. Un bel investissement. A noter qu’à 20 mètres de là, Bouygues va totalement réhabiliter l’ancien bâtiment de la CPAM et en faire une grande résidence étudiante baptisée Kley Marseille, avec espace de coworking...

Castellane, Estrangin-Préfecture, la Timone, le Cabot et le Redon : des valeurs sûres

En général les étudiants préfèrent se loger dans le centre-ville et à proximité des stations de métro. Comme les stations Castellane, Estrangin-Préfecture…situées à 3 ou 4 arrêts seulement du campus Saint-Charles avec la ligne 1 du métro. Comptez 100 000 euros pour un studio rénové à Castellane (6ème arrondissement), vous pourrez le louer 600 euros, et en dégager un rendement de 7,2%.

Autres valeurs sûres : la Timone (10ème arrondissement) qui abrite la faculté de Médecine. Pour un studio datant de 1980 à deux pas de la fac, comptez 70 000 euros pour un 30 mètres carrés, soit 2333 euros le mètre carré, loué 460 euros charges comprises, la rentabilité s’élève à 7,8 %.

Et également Luminy (9ème arrondissement) qui abrite de prestigieuses écoles comme Kedge, l’école de commerce de Marseille. « Les étudiants de Luminy recherchent des studios ou des colocations dans les quartiers voisins du Cabot et du Redon (9ème arrondissement) », témoigne Christine Chomel directrice de l’agence Ahora immobilier. Ainsi, avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny, un deux-pièces en bon état de 46 mètres carrés des années 1970 s’est vendu dernièrement 112 000 euros. L’investisseur le loue à deux étudiants : 350 euros chacun, d’où un rendement brut de 7,5%. Attention, mieux vaut «faire l’acquisition d’un bien dans une copropriété de taille petite ou moyenne, avertit Maître Arnaud Decorps, notaire à Marseille. Car les charges trop élevées dans les grandes copropriétés (avec gardien, jardins, …) finissent par dégrader votre rendement.

Saint-Jérôme : Petits studios à rafraîchir autour de 50 000 euros

Les rentabilités enflent dans le quartier de Saint-Jérôme (13ème arrondissement), plus populaire, mais où les prix se font plus doux et où la demande étudiante est soutenue dans le secteur du Campus. En cherchant bien vous pourrez dénicher des petits studios à rafraîchir (5000 euros de travaux de rafraîchissement) autour de 50 ou 60 000 euros. Loués entre 450 et 500 euros par mois, votre rendement flirtera avec les 10%.

Les rendements en location classique rattrapent ceux en location meublée de courte durée !

Pour les investisseurs friands de biens avec de gros travaux, en vue de défiscaliser, par exemple rue Saint-Pierre (5ème arrondissement), un T2 ancien de 45 mètres carrés à rénover entièrement a été cédé 75 000 euros dans son jus. Après 50 000 euros de travaux, l’investisseur en a fait deux studios d’environ 22 mètres carrés. Loués 500 euros charges comprises chacun, il en retire un rendement brut de 9,6%. A Marseille les rendements restent élevés et pour cause ! « Les prix immobiliers ont baissé de 14% depuis 2011 », analyse Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. Grâce à cette baisse des prix, les rendements sont optimisés. Du coup, les rendements en location classique rattrapent ceux en location meublée de courte durée !

Location de courte durée : direction Le Panier, le Vieux-Port, la Joliette…

Le Panier (2ème arrondissement), vieux quartier de Marseille, avec son charme de village au cœur de la ville et ses ruelles pittoresques attirent bon nombre de touristes européens venant découvrir la nouvelle capitale européenne de la culture, sans compter les touristes français qui veulent découvrir le village qui a inspiré leur série télévisée « Plus Belle la vie » ! Des exemples de locations via AirBnB ?  Rue du Panier un T2 de 57 mètres carrés, avec terrasse vue mer, acheté 200 000 euros, après 30 000 euros de travaux réalisés, génère un rendement annuel brut de 7,8%. Cet appartement se loue 65 euros la nuitée en hiver (7 mois + 15 jours en décembre) et 80 euros la nuitée en été (2 mois) avec un taux de remplissage de 80%. Autre exemple :  rue du Refuge, un studio de 34 mètres carrés dans un immeuble du XVIIIe, en très bon état a été vendu 80 000 euros. Loué en moyenne 50 euros la nuitée, à raison de 6 mois par an, le propriétaire gagne 10,5% de rendement annuel.

Prudence toutefois, car dans ce quartier pittoresque qui a le vent en poupe, il sera difficile de réaliser une plus-value à la revente tant « il est surcoté aujourd’hui », prévient Maître Arnaud Decorps. Par ailleurs, l’offre en saisonnier est importante. « Pour louer facilement, mieux vaut se placer autour de 50 euros la nuitée », conseille Nacira-Dhalia Fiouane, responsable de l’agence le Phare de Provence. « Dans le quartier du Panier, 30% des biens sont loués aujourd’hui en meublé de courte durée, une tendance quasi inexistante il y a 10 ans, qui ne fait que croître», témoigne Madame Fiouane. Et d’ajouter : « le Panier reste un petit village, où les résidents font vivre leurs commerces de proximité, participent à la vie de quartier. Si tous les nouveaux investissements n'ont qu'une visée saisonnière, on va appauvrir les liens humains, et la vie des villageois. Le petit commerce s'en trouvera affecté ».

Vous pouvez également prospecter sur le Vieux Port, à la Joliette et dans la rue de la République, où la location de courte durée est également présente.

Investissement locatif dans le neuf : pour défiscaliser

Côté Pinel, le quartier de Château Gombert (13ème arrondissement), par exemple, offre une vraie vie de village tout en étant bien desservi. A proximité du Technopôle et de ses nombreuses entreprises dynamiques, un T2 de 41 mètres carrés a trouvé preneur à 155 000 euros. Loué 560 euros par mois, ce produit d’investissement sert 4,3% à son propriétaire. Les T3 à 249 000 euros et loués 710 euros en plafond Pinel rapportent un peu moins : 3,4%.

 

Pour préparer votre dossier de financement, adressez-vous à William Mazzelli, directeur de l’agence Vousfinancer, située 219 boulevard Rabatau 13 010 Marseille : 06 19 58 45 22.

 

Alexandra Boquillon