Investissement locatif à Toulon : où prospecter et quel rendement attendre ?

Les investisseurs ont  plusieurs options : location à des étudiants, colocation, Pinel, location saisonnière … Mais où doivent-ils prospecter ? Quels sont les quartiers à éviter ? Quels rendements peuvent-ils espérer ? Zoom sur l’investissement locatif à Toulon.

 Prix immobiliers abordables (bien moins cher que ses voisines Nice, Cannes ou Antibes), mer, 300 jours de soleil par an, son célèbre club de rugby (le RCT), près de 15 000 étudiants…Toulon ne manque pas d’atouts pour séduire les investisseurs. Mais où doivent-ils prospecter ?

Centre historique : une valeur sûre

Dans le centre-historique, un investisseur a déniché un T2 de 40 mètres carrés à rafraîchir pour 80 000 euros. Le loyer fixé à 600 euros charges comprises permet de dégager une rentabilité brute de 9%. Moins rentables, les studios en bon état dégagent une rentabilité inférieure à 6% en raison de leur prix d’achat plus élevé. Pour preuve, un studio de 36 mètres carrés situé rue Félix Pyat dans un immeuble 1900 avec une grande terrasse de 20 mètres carrés en très bon état a trouvé preneur à 97 000 euros. Loué 450 euros par mois, il rapporte 5,5% par an. Mais cet investisseur toulonnais a trouvé une parade pour faire grimper son rendement à 8,3%. Comment ? En louant le studio en juillet et en août sur AirBnB à des touristes ! Seul impératif : bien équiper le bien (TV, wi-fi, micro-ondes etc.). A l’inverse, un investisseur parisien loue toute l’année à des étudiants son studio de 38 mètres carrés localisé rue du Chevalier Paul en plein centre historique car n’étant pas sur place il ne peut pas assurer les entrées et sorties des touristes. A Toulon, il n’y a pas encore de structures de conciergerie proposées aux bailleurs. Du coup, son bien acheté 94 000 euros en bon état et loué 450 euros par mois lui rapporte 5,7% par an.

Location saisonnière + location étudiante = la formule gagnante

Côté  biens à rénover, il  n’en manque pas dans le centre ancien. Un exemple ? Rue de l’Hôpital, un T2 datant de 1900, d’une surface de 51 mètres carrés situé au 3ème étage sans ascenseur a changé de mains récemment pour 58 000 euros FAI avec 20 000 euros de travaux à prévoir. L’investisseur l’a aménagé (Wi-fi, TV, micro-ondes …) de façon à pouvoir le louer aussi sur AirBnB en été (juillet et août) et le reste de l’année à des étudiants. Loyer étudiant : 500 euros par mois. Des revenus locatifs qui explosent en été : 500 euros à la semaine. Le rendement global du bien s’élève, malgré le budget travaux, à 11, 5 % par an ! Selon les agents interrogés, la location de courte durée de type AirBnB fait carton plein en été (juillet et août) mais peut également être intéressante en septembre, grâce des  événements comme les Journées européennes du Patrimoine, Fête du livre du Var, Festival international du film maritime.

Le Mourillon :  secteur prisé des touristes

Le Mourillon, un quartier idéalement situé en bord de mer et abritant de nombreux bars branchés attire les touristes. D’ailleurs la demande s’étale sur plusieurs mois, « pas qu’en été » dans ce secteur, témoigne Julien Duforest de l’agence Cabinet 3000. Ainsi rue Auffan, en bord de mer, un investisseur a acheté en juin dernier un T2 de 37 mètres carrés en parfait état, situé en rez-de-chaussée, pour 77 000 euros FAI. Il le loue environ 500 euros par semaine sur AirBnB et Abritel : en quelques mois, il a déjà dégagé une belle rentabilité de 10,3% mais ce n’est pas fini car en avril, mai et juin, il pense avoir aussi de la demande. Au final seuls les mois d’octobre à décembre auront  été vides. S’il fait carton plein d’avril à juin, le rendement pourrait atteindre des sommets : plus de 20 % ! Dans ce cas, le bailleur doit demander le changement d’usage du bien : d’habitation à usage commercial et effectuer également une déclaration en mairie.

Parkings : rareté rime avec cherté

Côté parkings, ils font cruellement défaut dans le centre-ville historique : l’un d’eux s’y est arraché à 12 000 euros ! Loué 80 euros par mois, il rapporte au propriétaire 7,3% par an, en déduisant la taxe foncière qui correspond à un mois de loyer.

Peu de programmes neufs

Pour les investisseurs en quête de défiscalisation et non de rendement pur, ils peuvent se tourner vers un bien en Pinel. Un exemple de neuf ? Dans le quartier du Pont du Las, à l’ouest de Toulon un T3 de 60 mètres carrés s’est vendu 180 000 euros. « Trop cher pour être rentable et difficile de réaliser une plus-value à la revente », prévient Olivier Bouillet de Solvimo. Pour info, il n’y a pas beaucoup de neuf, la commune est en sous-production, ça se construit seulement depuis 2015-2016 », souligne Franck Vignaud directeur du Laboratoire de l’Immobilier. Un exemple d’opération en cours de commercialisation ? Le programme Othello, situé rue Mathieu, à l’ouest de Toulon : un T2 de 40 mètres carrés acheté 146 000 euros, loué 428 euros par mois, il rapporte à peine 3,5%, avant avantage fiscal. Un rendement qui sera dopé par la défiscalisation.

Quel que soit votre choix d’investissement, pour votre financement, contactez Patricia Farre, directrice de l’agence Vousfinancer, située 25 rue Mirabeau, au 06 12 94 48 90.

Alexandra Boquillon