Compte tenu des conditions de financement ultra favorables ces derniers temps, bon nombre de Français se lancent dans l’investissement locatif. Mais devenir propriétaire ne s’improvise pas. La rédaction a interviewé Christophe Demerson, Président de l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI France). Il livre ses conseils. Les taux de crédit sont très favorables aux emprunteurs, Pour rappel selon Vousfinancer Les taux moyens s’établissent actuellement à 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans, « et ils pourraient encore baisser d’ici la fin de l’année, les banques restant dans une stratégie de conquête, malgré une rentabilité en baisse », anticipe Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Les meilleurs profils décrochent même des taux inférieurs à 1% pour financer leur résidence principale et parfois pour financer des projets d’investissement locatif, avec ou sans apport. Pour preuve, un ingénieur informatique résidant au Mans, âgé de 29 ans, célibataire avec des revenus très corrects de 5200 euros par mois a décroché un taux exceptionnel de 0,68% pour financer son projet d’investissement locatif à hauteur de 220 000 euros, selon le dernier baromètre des chouchous des banques publié cette semaine par Vousfinancer. A noter que cet investisseur a consenti à la banque un apport de 20 000 euros. Encore mieux, à Rennes, un cadre non-résident français, célibataire lui aussi, âgé de 28 ans a décroché le même taux (0,68% sur 20 ans, hors assurance) mais cette fois sans le moindre apport pour financer son projet d’investissement locatif d’un montant de 150 000 euros, grâce à des revenus significatifs de 8500 euros nets par mois. « Toutefois, même lorsqu’elles accordent des prêts sans apport, la plupart des banques demandent une « épargne résiduelle après projet » en cas de coup dur, souvent de l’ordre de 2 à 3 mensualités de prêt… et parfois un dossier peut être refusé si l’emprunteur ne l’a pas, et ce même s’il est à 28 % d’endettement seulement », met en garde Sandrine Allonier. Qu’est-ce qui est primordial au moment d’investir dans un bien immobilier ? Avant de se lancer dans un investissement locatif, il faut tout d’abord bien définir son projet. Il faut en discuter avec son mari, son épouse, ses enfants…et essayer de se projeter à 5, 10 et 20 ans pour voir ce que l’on souhaite et quelles seront à ces différents termes nos envies, nos rêves et nos finances. En immobilier on agit sur le temps long : il faut vraiment réfléchir en amont et bien s’entourer. Après avoir bien structuré leur projet, sur quoi doivent être vigilants les acquéreurs ? Après avoir été conseillé par son notaire de famille, le fiscaliste et les professionnels, il faut regarder certains points : l’emplacement, l’ensoleillement, la hauteur sous plafond, la qualité des parties communes. Concernant les charges de copropriété, il faudra se renseigner avant d’acheter. Qu’il s’agisse d’un syndic de propriété professionnel ou bénévole, il faut regarder ce qui a été voté, si l’immeuble a été bien entretenu, où on en est dans les travaux à venir, s’il y a des désordres de bruit. A ce propos ne pas hésiter à visiter le bien à plusieurs heures du jour différentes. Par ailleurs, il faut se pencher sur la rentabilité du bien en se projetant sur le montant du loyer. Il ne faut pas perdre de vue que les loyers sont soumis à 17,2% de prélèvements sociaux. Il faut regarder aussi le montant des impôts fonciers car en cumulant les prélèvements sociaux plus les impôts fonciers on est déjà à plus d’un tiers de charges. Ensuite il faut prendre en compte aussi l’impôt sur le revenu (si achetez le bien en nom propre, ndlr) Pourquoi est-il important d’avoir un coussin financier de sécurité en se lançant dans un investissement locatif ? Un coussin financier de sécurité est important en se lançant dans un investissement immobilier car la vacance locative peut survenir à tous moments. Si vous n’avez plus de locataire, vous ne percevez plus de loyers, or il faudra quand même régler votre mensualité de crédit à la banque. Ce matelas de sécurité peut également servir à couvrir des travaux de réparation et pallier tout imprévu. Propos recueillis par Alexandra Boquillon