Une enquête publiée par l'Observatoire du moral immobilier, montre que les acheteurs potentiels de l'immobilier neuf sont principalement les moins de 35 ans. S'ils disposent d'un faible budget, ils sont prêts à faire construire afin de réaliser leurs projets. Il reste 18 % d'indécis, qui pourraient bien opter pour les constructions neuves grâce aux performances énergétiques. Tous ont peur de ne pas pouvoir obtenir de financement, et pourtant le prêt immobilier construction est bien maîtrisé par les banques. Les moins de 35 ans préfèrent la construction Toujours moins d'intentions d'achat dans le neuf Le sondage a été effectué par la Sofres sur 1209 personnes ayant pour projet d'acheter un logement, d'ici à 1 an. Le résultat n'est guère rassurant pour le secteur de la construction déjà mal en point. Au 2e trimestre 2014, seuls 13 % des acheteurs potentiels s'orientent vers le neuf. Ils étaient 16 % en 2012. Parmi les ménages interrogés, ils sont 59 % à s'orienter directement sur l'ancien. La moitié des acheteurs potentiels de logements neufs sont des jeunes L'enquête montre que parmi les 13 % de personnes intéressées par le logement neuf, 56 % ont moins de 35 ans. Ils sont 37 % de jeunes acheteurs potentiels à choisir d'orienter leurs recherches vers l'immobilier ancien. Cela ne représente pas forcément une bonne nouvelle pour les promoteurs, car le neuf coûte généralement plus cher que l'ancien. Or, ce sont les secundo-accédants qui disposent du meilleur pouvoir d'achat immobilier. Préférablement une maison neuve Les deux tiers des personnes ouvertement intéressées par le neuf, préfèrent s'orienter vers la maison. Cette stratégie pourrait leur permettre de réaliser leurs objectifs, car faire construire sa maison peut être moins cher que d'acheter dans un lotissement. Il faut dire que 65 % des moins de 35 ans attirés par le neuf disposent d'un budget de moins de 300 000 €. Ils ne sont que 56 % des ménages attirés par l'ancien, à disposer de cette marge de manœuvre. Attirés par les performances énergétiques Ils sont donc 28 % d'indécis, à ne pas être véritablement décidés entre le neuf ou l'ancien. Les économies d'énergie potentiellement réalisables avec un logement neuf pourraient bien influencer 35 % d'entre eux. Les qualités d'adaptation aux besoins présentés par les programmes immobiliers pourraient en aider 31 % à faire un choix. L'enquête de la Sofres met en avant un point intéressant, bien que paradoxale au vu de la faiblesse des taux du moment. Neuf ou ancien, le principal souci de ces accédants à la propriété est le même : le prêt immobilier. Les banques et le prêt immobilier construction Le Code de la construction rassure les prêteurs Les banques et organismes de crédit aiment financer les projets de construction, car ceux-ci sont parfaitement encadrés par le Code de la construction. En particulier, le promoteur a l'obligation de présenter une garantie de parfait achèvement. Il peut s'agir d'une garantie intrinsèque ou extrinsèque. Lorsqu'elle est intrinsèque, il doit bloquer les fonds nécessaires à la construction sur un compte dédié à cet effet. La plupart des promoteurs disposent d'une garantie extrinsèque. Dans cette configuration, un organisme financier s'engage à payer les coûts nécessaires à l'achèvement des travaux, en cas de défaut du promoteur. Cette disposition est cruciale pour un prêteur, qui sait qu'il ne prend pas de risques. La VEFA et le CCMI, chouchous des banques Les banques ont une attraction toute particulière vers la VEFA (Vente en L'État de Futur Achèvement) et le CCMI (Contrat de Construction de Maisons Individuelles). Car les procédures sont simplifiées pour l'emprunteur, qui ne disposent ainsi que d'un seul interlocuteur, le plus souvent issu d'un grand groupe connu et réputé. Il est plus compliqué de faire financer un marché de travaux, procédure qui par ailleurs nécessite une présence quasi constante de l'acheteur sur le chantier. Le prêt immobilier construction : comment ça marche Le laps de temps entre la signature et la remise des clés Il se passe souvent 1 an entre la signature du contrat de réservation, et la remise des clés. Les acheteurs versent un dépôt de garantie réglementé par le Code de la construction, puis attendent le départ du chantier. À chaque phase d'achèvement correspond un appel de fonds de la part de promoteurs. Dans la pratique les appels de fonds peuvent être effectués directement auprès de la banque prêteuse. Pendant ce temps, si les acheteurs sont des primo-accédants ils doivent être en mesure de payer à la fois leur loyer, ainsi que ces nouvelles mensualités. Si les acheteurs sont des secundo-accédants, ils doivent cumuler des doubles mensualités, et bien peu en sont capables. C'est la raison pour laquelle les prêteurs proposent un différé de paiement, afin de de permettre aux acheteurs de ne commencer à amortir leurs prêts immobiliers construction, qu'à la remise des clés. Le différé de paiement du prêt construction À chaque appel de fonds du promoteur, la banque ne va donc pas demander à l'emprunteur d'amortir dès maintenant. Elle va lui permettre de verser capital et intérêt à la remise des clés, mais en attendant il faudra bien payer ce différé. Le paiement se fait sous la forme d'intérêts intercalaires, qui correspondent à une sorte d'agios, versés en retour de la facilité de paiement proposée par le prêteur. Il est même possible de repousser le paiement de ces intérêts intercalaires à la remise des clés. Bien entendu cette formule est généralement plus chère, car un supplément d'intérêt vient s'y ajouter. Le taux du prêt immobilier construction Pour simplifier les choses, la plupart des banques proposent des taux en fonction de la formule retenue par l'acheteur. Si ce dernier souhaite repousser tous les frais relatifs à son prêt construction à la remise des clés, son taux d'emprunt subira une majoration pendant toute la durée des remboursements. Il bénéficiera de meilleures conditions s'il préfère verser les intérêts intercalaires, sans les ajouter à la dette. Les conseillers de vous Vousfinancer.com prennent le temps d'expliquer les mécanismes du prêt immobilier construction à leurs clients. Fort d'un réseau de 117 agences en France, les courtiers locaux sont bien placés pour obtenir un taux suffisamment bas, permettant de minimiser le coût de l'achat. L'assurance emprunteur du prêt immobilier construction Il n'est pas possible de repousser les cotisations des primes de l'assurance emprunteur. Celles-ci doivent être payées à période définie, dès lors que la première partie des fonds a été libérée. Sur ce plan encore, les conseillers de vous Vousfinancer.com mettent un point d'honneur à faire respecter les droits de leurs clients. Certains prêteurs auraient tendance à faire payer des cotisations basées sur la totalité du prêt, alors même qu'une seule partie de la somme a été mise à leur disposition.