Un article paru mercredi dernier dans le magazine de 60 millions de consommateurs a fait grand bruit. L'association a procédé à un test de recherche de logement à louer, avec 6 candidats différents. La démonstration est sans appel : il est plus difficile de louer un appartement lorsque l'on est étranger, âgé ou célibataire avec un enfant. Pire encore, le test montre qu'une personne sous curatelle à bien des difficultés à se loger. Et pourtant les candidats présentaient tous le même profil. Le profit des locataires du test Situation individuelle différente 60 millions de consommateurs a retenu 6 candidats. Son candidat idéal est Anne, 28 ans, célibataire. Les autres s'appellent Yvette, veuve de 71 ans. Babacar, célibataire de 31 ans avec un accent étranger. François, célibataire de 25 ans sous curatelle. Christelle, mère célibataire de 38 ans. Situation professionnelle égale Tous les candidats ont déclaré travailler en CDI depuis plus d'un an, et pouvaient apporter un membre de leur famille en garant. Ils habitent déjà dans la ville où se situe l'appartement convoité, et gagnent facilement 3 fois le montant du loyer. Tests effectués sur 150 annonces Les 6 candidats ont répondu à 150 offres de location, réparties entre Paris et le reste de la France métropolitaine. Les enquêteurs ont sélectionné des annonces de location dans 7 grandes villes de France, pour un T2 de 40 m². Ils ont également retenu des appartements de 30 m² à Paris et en région parisienne. Trouver un logement en location : le parcours Aucun problème pour le candidat idéal Dans le test effectué par l'association 60 millions de consommateurs, Anne détenait donc le profil idéal. Elle a obtenu un rendez-vous dans 100 % des cas. On ne lui a demandé que 9 fois d'apporter des justificatifs de salaires. 1/4 de refus pour les autres candidats Les autres candidats ont essuyé 1/4 de refus à leurs demandes de location d'un logement. C'est Babacar, le candidat à l'accent étranger, qui obtient le plus de refus avec 33 %. Vient ensuite Christelle, la mère célibataire, qui se voit refuser 30 % des visites. François qui est sous curatelle, essuie 29 % de refus et Yvette, la veuve de 71 ans, est déboutée dans 24 % des cas. Un refus de location poli L'enquête de 60 millions de consommateurs précise que « aucun propos xénophobe n'a été proféré » lors des 150 appels téléphoniques des candidats. Pour refuser la visite locative, on prétendait que « le programme des visites est complet » que « l'appartement est déjà loué ». Certains plus polis, proposaient de rappeler pour fixe un rendez-vous. Inégalité devant les justifications Anne la candidate idéale, n'a eu que peu de pièces justificatives à apporter. Babacar à l'accent étranger, s'est vu demander dans près d'un tiers des cas d'apporter ses bulletins de salaire. Pourtant rien ne permettait aux bailleurs d'affirmer qu'Anne disposait effectivement de ressources 3 fois supérieures au loyer. Pourtant Yvette, la retraitée, présente indiscutablement une pérennité des revenus. Le pourquoi du comportement des bailleurs Une seule hantise : le défaut de paiement L'obstacle à l'investissement immobilier est la peur du défaut de paiement. Si le loyer ne rentre pas, l'investisseur peut avoir à doubler son effort financier mensuel. Cela signifie beaucoup de privations, et parfois même de grosses difficultés financières. Or si la loi est du côté du bailleur, le processus d'expulsion peut mettre près de 2 ans. Et au bout de 2 ans, beaucoup constatent les dégâts. La dépréciation d'un logement mis en location Les locataires indélicats sont réputés pour ne pas prendre soin du logement qu'ils occupent. Il arrive que les investisseurs immobiliers se retrouvent avec une facture de travaux de réhabilitation sur les bras. Cette situation rebute beaucoup d'entre eux, et les force à sélectionner leurs locataires sans autres critères que de se fier à leur propre impression. Les solutions pour faciliter l'accès à la location L'assurance loyers impayés Les propriétaires bailleurs ont la possibilité de souscrire une assurance loyers impayés. Il existe plusieurs formules, chacune avec un niveau de garantie différent. Toutes ont en commun une franchise exprimée en nombre de mois. C'est-à-dire que le remboursement pourra intervenir après 2 ou 3 mois de loyers impayés. La logique voudrait que plus la cotisation est élevée, plus la franchise soit faible, cela reste tout de même à vérifier. Certaines polices proposent une prise en charge complète des loyers et factures d'énergie, d'autres s'engagent jusqu'à un certain pourcentage. Des options telles que le remboursement des frais juridiques et d'une partie des travaux de réhabilitation peuvent être souscrite. La garantie universelle des loyers (GUL) La Garantie Universelle des Loyers fait partie du projet ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). La GUL a été adoptée par l'Assemblée Nationale et le Sénat, et devrait être promulguée en mars 2014. Elle n'entrera cependant en service qu'au début de l'année 2016. La GUL est une assurance loyers impayés garantie par l'État. La ministre du logement, Mme Cécile Duflot, avait initialement demandé à ce que la cotisation soit prélevée sur les loyers, cette mesure a finalement été rejetée. C'est donc l'organisme Action Logement qui en financera une partie. Les propriétaires bailleurs ne seront pas obligés de choisir la GUL, et pourront toujours demander une caution ou souscrire une assurance loyers impayés externe. Mme Duflot a par ailleurs réagi à l'enquête de 60 millions de consommateurs, en mettant en avant le future présence d'un code déontologique à l'attention des agents immobiliers. Ce code sera institué par la loi ALUR, le respect de son application devrait être à la charge d'une commission de contrôle des professions immobilières. Le recours à la caution solidaire Il existe 2 types de caution sur le loyer d'un logement : la caution simple et la caution solidaire. Il est préférable pour un propriétaire bailleur d'opter pour la caution solidaire. En cas de défaut de paiement de son locataire, le propriétaire bailleur pourra immédiatement déclencher la caution solidaire, sans même avoir entamé de démarches auprès de son locataire, ni auprès de la justice. À l'inverse, si une personne physique ou morale se porte caution de son locataire sous le principe simple, le bailleur devra d'abord entamer des démarches auprès du locataire. Ce n'est qu'une fois la constatation de l'échec de ces démarches, qu'il pourra alors se tourner vers la caution. C'est la raison pour laquelle on utilise surtout des cautions solidaires dans le cadre du cautionnement d'une location.