C'était une promesse de campagne, et force est de reconnaître que celle-ci a été tenue. La maire de Paris, Mme Hidalgo, avait promis d'ajouter 10 000 logements par an dans la capitale. C'est chose faite, l'objectif a même été dépassé de quelques 600 habitations. L'accent a été mis sur le social, qui a représenté 70 % de ces nouveaux logements. Et il faut de l'imagination pour arriver à ce résultat, car on peut difficilement compter sur l'investissement locatif privé, plus attiré par le dispositif Pinel en proche et grande couronne. 440 millions d'euros pour le logement à Paris L'objectif de cette première année de mandature est atteint : la mairie de Mme Anne Hidalgo a réussi à créer 10 000 nouveaux logements à Paris. Elle a d'ailleurs fait 5 % de mieux, car selon un communiqué du site officiel de la capitale, la barre est désormais placée à 10 586. D'ici aux 2 dernières semaines qu'il reste avant que les 12 coups de minuit ne sonnent le passage à 2016, ce sont 7396 logements sociaux qui ont été ajoutés. On apprend d'ailleurs qu'il y a « 82 % de nouveaux logements dédiés au rééquilibrage entre l'Est et l'Ouest ». Exit donc les 13e, 19e et 20e arrondissement, désormais l'un des adjoints au maire de Paris, M. Yann Brossat, rachète des appartements dans les quartiers prisés du centre de Paris pour les transformer en logements sociaux. Et pour arriver à ce résultat il faut bien y mettre le budget. Ainsi 3 milliards d'euros d'investissements sont prévus d'ici à 2020, alors que 440 millions d'euros ont été dépensés en 2015. Aider les promoteurs à mieux construire à Paris Sur l'année écoulée, la municipalité a autorisé la construction de 3200 logements privés. Mais il ne s'agit pas uniquement d'ériger de nouveaux immeubles sur du foncier disponible, ce dernier étend plutôt rare, et cher. Les objectifs concernent plutôt les bureaux obsolètes, qui représenteraient un potentiel de 200 000 m² d'habitation. Il y a aussi les fameuses « dents creuses », ces immeubles situés entre 2 autres immeubles de plus grande taille, et que l'on pourrait facilement surélever. Et puis il y a tout de même les constructions de logements neufs, beaucoup plus active en 1ère et 2e couronne que dans la capitale elle-même. La mairie de Paris s'appuie sur les zones d'aménagement concerté (Zac), mais aussi sur la réhabilitation d'habitat insalubre. Mais il reste tout de même à régler le délicat problème du coût de la construction. Au hasard des catalogues des promoteurs, on tombe sur des studios neufs à partir de 265 000 €, ce qui reste élevé par rapport aux prix environnants. Car la plupart de ses projets immobiliers sont conduits dans l'est de Paris, là où le prix du foncier est le plus abordable. Cela donne ainsi des appartements neufs de type T4 à partir de 880 000 €, ce qui permet d'obtenir un T5 ancien ailleurs dans la capitale. Les investisseurs immobiliers se retirent de Paris Lors de son vote à l'Assemblée nationale avant le printemps 2014, la loi ALUR de l'ancienne ministre du logement Mme Cécile Duflot avait fait des vagues. Les professionnels pointaient particulièrement du doigt son mécanisme de plafonnement des loyers, qui serait perçu comme un panneau « attention danger » par le particulier investisseur. Il n'y avait pourtant pas de quoi, car le conseil constitutionnel avait donné son aval, à condition que le bailleur ait la possibilité de demander un loyer 20 % au-dessus du loyer médian. Devant la levée de boucliers et la mauvaise humeur ambiante, et surtout après la défaite de la majorité aux municipales, le nouveau gouvernement de M. Manuel Valls décida de mettre un frein. Le plafonnement des loyers n'aurait lieu qu'à Paris à titre expérimental, ainsi que dans les autres villes de France qui le demanderaient. La maire de Lille, Mme Martine Aubry l'a fait, et doit encore se doter d'un observatoire des loyers avant de l'appliquer dans la capitale des ch'tis. À moins qu'elle ne se rende compte de l'effet dévastateur du dispositif sur l'investisseur parisien. Depuis l'instauration officielle du plafonnement des loyers à Paris au 1er août 2015, les acheteurs se désintéressent des studios. Ces petites surfaces se louent pourtant traditionnellement bien, et intéressent donc particulièrement les investisseurs. Certains professionnels continuent d'enfoncer le clou sur la loi ALUR, la jugeant responsable de cette pénurie d'acheteurs. Et pourtant on ne peut pas s'empêcher de pointer le doigt sur le dispositif de défiscalisation Pinel, parfait pour tous les départements de France, sauf pour celui de Paris. Difficile d'investir à Paris pour défiscaliser L'entrée en vigueur de la loi de défiscalisation Pinel serait responsable de la hausse de 53 % des ventes d'immobilier neuf à investisseurs. L'arrivée du nouveau gouvernement de M. Manuel Valls a vu le départ de Mme Cécile Duflot, et l'arrivée de Mme Sylvia Pinel. Cette dernière a planché sur un dispositif de défiscalisation relativement classique : une remise d'impôt contre l'achat d'un appartement neuf, mis en location à loyer plafonné, à des locataires triés sur le volet. La nouveauté est que cette fois-ci l'investisseur a la possibilité de louer à ses enfants, ses petits-enfants, même ses parents et grands-parents. Pour l'anecdote, cette mesure avait été refusée par la majorité, et n'a pu être acceptée que grâce au vote de l'opposition. En supplément le ménage investisseur peut choisir entre 3 durées de location : 6 ans, 9 ans et 12 ans. Les remises d'impôt seraient respectivement de 12 % du prix du bien immobilier acquis, 18 % et 21 %. Si le succès est au rendez-vous, on s'aperçoit alors que le dispositif n'a pas du tout été prévu pour Paris. Car la défiscalisation tant recherchée par les particuliers investisseurs, se limite à 300 000 € d'achats par an, pour un maximum de 5500 €/m². Si pour 300 000 € on peut effectivement acheter un T2 neuf à Paris, le prix du m² dépasse 5500 €. On optimisera donc plus son portefeuille en allant acheter en dehors des limites de la capitale, particulièrement dans la seconde couronne. Aujourd'hui pour investir dans l'immobilier en défiscalisation à Paris, il reste l'achat d'ancien avec rénovation. Les travaux peuvent être financés en partie avec un éco prêt à taux zéro, d'un maximum de 30 000 € remboursables en 15 ans. L'acheteur doit choisir le régime fiscal du réel simplifié, il déduira ainsi de ses revenus locatifs tous les frais engagés dans l'exploitation du logement. Invariablement, entre les frais d'achat et de rénovation il se trouve en déficit la première année, et peut alors reporter cette perte sur ses revenus. Il arrivera ainsi à abaisser sa base imposable de 10 700 €/an, jusqu'à absorption complète du déficit. S'il se trouve dans la tranche des 30 %, la remise d'impôt devient alors intéressante.