Le pouvoir d'achat immobilier des ménages est en baisse

Le public avait déjà remarqué que son pouvoir d'achat immobilier était en baisse, maintenant il dispose d'un outil pour le mesurer. L'étude conjointement menée par le Crédit Foncier et l'université Paris-Dauphine, nous apprend que 7 ménages sur 10 étaient capables d'acheter un bien immobilier en 1998. En 2010, ils ne sont plus que 6, avec de grandes disparités selon les métropoles. Sans surprise, les habitants de Paris sont les plus touchés, particulièrement les jeunes primo accédants qui n'ont quasiment aucune chance de devenir propriétaire. Derrière la capitale suit Marseille, dont les conditions d'accession se sont grandement dégradées en 12 ans. De l'autre côté du classement, de grandes métropoles comme Strasbourg tirent leur épingle du jeu.

Paris : 39 % de pouvoir d'achat en moins pour 350 % d'inflation

Si Paris à toujours possédé l'immobilier le plus cher, 44 % des ménages avaient suffisamment de pouvoir d'achat pour acheter leur logement en 1998. En 2004 cette proportion a chuté à 32 %, pour finir à 27 % en 2010.

L'augmentation des prix du m² n'y est certes pas étrangère. En consultant le site des notaires de la chambre Paris Île-de-France, on se rend compte que le prix moyen d'un appartement dans la capitale est aujourd'hui de 8110 €/m². Au 3e trimestre 1998, il était de 2320 €/m², soit une évolution de 350 % !  Aujourd'hui nous assistons à une tendance inverse, les notaires allant même jusqu'à prédire que le prix du m² parisien passera en dessous de 8000 € en 2015.

Aujourd'hui seul un parisien sur 3 dispose de la capacité financière suffisante pour devenir propriétaire. Les plus concernés sont les 55 – 60 ans, dont plus de la moitié (51 %) est en mesure d'acheter dans la capitale. La classe d'âge la plus représentative des primo accédants, celle des 30 – 35 ans, est la plus lésée avec seulement 7 % des individus disposant du pouvoir d'achat nécessaire.

Les primo accédants ont la vie dure dans la capitale. Il faut attendre l'âge de 50 ans – 55 ans pour que l'on trouve 11 % de la population capable de devenir propriétaire. L'habituelle classe d'âge des primo accédants, celle des 30 – 35 ans, ne comporte que 4 % des personnes disposant des ressources financières nécessaires.

Les choses sont forcément plus simples pour les secundo accédants, à condition d'attendre d'être quinquagénaire. 65 % des parisiens déjà propriétaires ont la possibilité de changer d'appartement. Ils sont 73 % dans la tranche d'âge 55 – 60 ans. Le résultat est toutefois acceptable pour les 45 – 50 ans, dont 41 % d'entre eux disposent du pouvoir d'achat nécessaire pour acheter à Paris.

 

Marseille : le mauvais élève de l'Hexagone

L'année 1998 était un bon cru pour la cité phocéenne. Succès en coupe du monde mis à part pour une ville amoureuse du football, les habitants se réjouissaient d'un pouvoir d'achat immobilier qui réunissait les 3/4 d'entre eux. Il y a 16 ans, 74 % de la population étaient en mesure d'acheter son logement. Cette proportion descendit à 59 % en 2004, pour se situer à 44 % en 2010. Sur la période étudiée, c'est à Marseille que la capacité d'achat a le plus diminué : -42 %.

Pour conserver une bonne capacité à Marseille, il fallait acheter avant la hausse des prix des années 2000. Ceux qui avait 38 ans en 1998 sont arrivés quinquagénaires en 2010. Pour cette tranche d'âge, le pouvoir d'achat a baissé de 27 % pendant cette période, alors qu'il a touché 58 % des 35 – 40 ans.

L'exemple suivant illustre l'écart qui se creuse entre les générations. En 1998, les 50 – 55 ans en mesure de devenir propriétaire dans la cité phocéenne représentaient 89 % de la population. À cette époque, ils étaient 1,2 fois plus nombreux que les 30 – 35 ans en mesure d'acheter leur logement. 12 ans plus tard, les quinquagénaires ne sont plus que 64 %, mais sont 2,6 fois plus nombreux que les 30 – 35 ans.

Aujourd'hui à Marseille, les primo accédants ont beaucoup de mal à devenir propriétaire. De la tranche d'âge de 25 ans à 45 ans, ils ne sont que 10 % à disposer du pouvoir d'achat nécessaire. Mais le résultat n'est guère mieux lorsque l'on passe dans le segment des 45 ans à 55 ans, où seule 18 % de la population pourrait acheter.

Le score est meilleur du côté des secundo accédants, pour lesquels 92 % de la population des 50 – 55 ans est en mesure de s'acheter un logement. Le résultat est toutefois mitigé lorsque l'on regarde la tranche d'âge 30 – 35 ans, où l'on voit que seuls 45 % des individus sont en mesure d'acheter.

 

Strasbourg : la meilleure élève

En 1998 à Strasbourg, 66 % de la population pouvait devenir propriétaire. Si à l'époque la grande ville de l'Est était dernière du classement après Reims (69 %) et Rennes (70 %), celle qui devint par la suite capitale européenne ne perdit que peu de sa population potentiellement propriétaire. Ils étaient 65 % en 2004, et 60 % en 2010. Les rangs des propriétaires strasbourgeois en devenir n'ont diminué que de 10 %.

Aujourd'hui, même les jeunes primo accédants de 20 – 25 ans ont leur chance, pour 22 % d'entre eux. Cette proportion augmente à 43 % lorsque l'on passe dans la tranche d'âge 25 – 30 ans, et curieusement redescend à 38 % pour les 30 – 35 ans.

Plus encore, 80 % des secundo accédants de 35 à 40 ans peuvent changer de logement. Cette proportion monte même à 98 % chez les 50 – 55 ans.

 

Qui peut acheter de l'immobilier aujourd'hui ?

Si l'on a entre 30 et 35 ans

Les accédants à la propriété âgée de 30 à 35 ans ont plus de chances de devenir propriétaire à Reims et à Rennes. Dans ces 2 grandes villes de province, 56 % des habitants de cette tranche d'âge peuvent s'acheter un logement.

Éviter Paris (7 %), éviter Marseille (25 %), préférer plutôt Nancy (54 %), Strasbourg (53 %) et Rennes (56 %). D'un niveau général, en dehors des métropoles déjà cités et de Lyon (45 %), plus de la moitié des 30 – 35 ans disposent d'un pouvoir d'achat suffisant pour accéder à la propriété en France.

Si l'on a entre 50 et 55 ans

C'est à Nancy que les quinquagénaires sont le plus heureux. Dans cette grande métropole de l'Est, 82 % de la population est en mesure de s'acheter un logement. Il est intéressant de noter que cette proportion n'a pas beaucoup diminué en 12 ans, car elle se situait à 88 % en 1998. Cet à Paris qu'ils sont les plus malheureux, comme on l'a dit seuls 45 % des 50 – 55 ans peuvent s'acheter un logement dans la capitale.

Dans tout le reste de la France, ils sont entre 73 % (à Lyon) et 79 % (Rennes et Reims) à disposer du pouvoir d'achat suffisant. Marseille reste le mauvais élève, les prix de l'immobilier ne permettant qu'à 64 % d'entre eux d'acheter de la pierre.