Prix de l'immobilier : ça négocie toujours

Le rapport de l'observatoire LPI SeLoger démontre un nouvel écart entre les prix de l'immobilier neuf et ancien. Globalement les premiers diminuent et les seconds augmentent, avec un mouvement différent selon qu'il s'agisse de maisons ou appartements. Mais la négociation persiste, avec plus de 7 % dans certaines régions. La marge reste rétrécie autour des zones à forte concentration urbaine, et la différence entre le prix demandé et le prix signé peut atteindre des sommets dans les régions peu industrialisées.

Immobilier neuf Vs ancien : l'écart se creuse

À la fin novembre, l'observatoire LPI SeLoger notait que les prix de l'immobilier ancien ne différaient que de 8 €/m², entre ce que demandent vendeurs et le prix négocié par l'acheteur.

Le montant moyen d'une transaction s'établissait ainsi à 3218 €/m², en baisse de -0,7 % sur 3 mois, mais au même niveau par rapport à l'année dernière.

La différence avec les prix de l'immobilier neuf reste forte, ces derniers s'établissant à 3666 €/m². Là encore il s'agit d'un ajustement à la baisse au cours des 3 derniers mois ( -0,2 %), mais d'une inflation de +5,6 % sur 1 an.

Pour s'offrir une maison ancienne dans l'Hexagone, il faut être prêt à débourser 2909 €/m², les prix ayant augmenté de +0,6 % sur 1 an. Pour devenir propriétaire d'une maison neuve, un budget de 2162 €/m² est nécessaire, ce qui représente une hausse de +0,9 % sur 1 an.

L'écart est vraiment important du côté des appartements. Dans l'ancien les vendeurs ont affiché une moyenne de 3510 €/m², les acheteurs ont négocié à 3450 €/m². Et pourtant les premiers avaient pris bien soin de légèrement s'ajuster, en abaissant leurs exigences de -0,5 %.

Au final ils s'en sont plutôt bien sortis, ils ont vendu à -0,3 % en dessous des vendeurs de l'année dernière. Son de cloche tout à fait différent du côté des appartements neufs. Le prix de vente moyen s'établit à 4358 €/m², en augmentation de +1,8 % sur 1 an. C'est qu'il y a bien eu un ajustement de -0,3 % de septembre à novembre, mais la pénurie face à la forte demande a fait le bon vieux mécanisme.

Négocier le prix d'un bien immobilier

Faut-il négocier lors d'une vente immobilière ?

Le baromètre de l'observatoire LPI SeLoger présente l'avantage de détailler la différence entre le prix affiché, et le prix signé. Il convient de prendre ces chiffres avec des pincettes, car il représente une moyenne sur la totalité des transactions. Le vendeur doit se rappeler que plus son bien immobilier présente davantage, plus il peut refuser la négociation.

S'il se trouve en centre-ville, au calme, avec un parking, il est à son avantage. A priori il aura donc plus d'acheteurs, ces derniers devront prendre une décision rapidement s'ils ne veulent pas perdre une occasion difficile à retrouver.

L'acheteur doit s'informer des prix aux alentours et des disponibilités, mais surtout il a grand intérêt à connaître sa capacité d'emprunt afin d'être le plus réactif. À cet effet, Vousfinancer.com propose un passeport emprunteur, qui atteste que le candidat acquéreur a déjà effectué sa demande de prêt immobilier, et qu'il est solvable à hauteur de la somme indiquée.

Ces regions où les prix des appartements se négocient le plus

La carte procurée par le baromètre LPI SeLoger, illustre bien les difficultés des vendeurs situés hors de zones à forte concentration urbaine. Ainsi en Basse-Normandie la différence entre le prix affiché est le prix signé atteint 7,6 % sur les appartements.

Pourtant avec 2229 €/m² à Caen, les prix y sont parmi les moins chers de France. Oui mais ils sont également en baisse de -1,3 % en 1 an. Un peu plus bas en Bretagne, en novembre les acheteurs ont pu négocier un rabais de -6,6 %, tout comme leurs compatriotes du Poitou-Charentes. Dans des vastes régions rurales comme la Champagne-Ardenne, la marge de négociation se situe à 7 %. Dans le centre les acheteurs repartent avec une remise de -6,9 %, et -6 % Bourgogne. Dans le Nord-Pas-de-Calais ils ont pu acheter leurs appartements anciens à 6 % en dessous du prix demandé.

Mais le record toute catégorie appartient à la région du Limousin, économiquement et traditionnellement peu active. En novembre les ménages ont pu acheter des appartements anciens en négociant une baisse des prix de -8,1 %.

Pendant ce temps, la surprenante région d'Alsace arrive en première position, avec une marge de négociation limitée à 3,4 %. C'est mieux que sa voisine la Lorraine, dont les vendeurs n'ont accepté d'abaisser leurs prix que de 3,9 %. En Rhône-Alpes les acheteurs n'ont pu obtenir que 4,3 % de remise, tout comme ceux du Midi-Pyrénées.

Les négociations en Île-de-France se sont limitées à 4,4 %, un peu mieux qu'en Aquitaine et qu'en Haute-Normandie, avec respectivement 4,6 % et 4,8 %.

Ces régions où le prix des maisons anciennes se négocie le plus

Si les prix des maisons ont globalement augmenté sur 1 an, la négociation n'en est pas moins âpre dans certaines régions. En Bretagne les acheteurs n'ont accepté de signer qu'à 7 % en dessous du prix demandé. Même écart entre le prix affiché est le prix emporté en Picardie, tandis que dans le Languedoc-Roussillon ils n'ont rien voulu entendre au-dessus d'une remise de 7,3 %.

En Haute-Normandie les vendeurs ont dû accepter d'abaisser leurs prix de 6,7 % pour boucler l'affaire. En Champagne Ardennes les acheteurs ont répondu présent, mais uniquement à 6,3 % en dessous du prix demandé.

C'est à se demander comment on fait les propriétaires d'Auvergne, pour ne faire partir leurs maisons anciennes qu'à 1,9 % en dessous du prix demandé. Peut-être ont-ils été plus raisonnable et plus en accord avec la température du marché. C'est peut-être également la sagesse qu'ont eue les vendeurs du Midi-Pyrénées, où les négociations sur les maisons anciennes se sont limitées à 1,9 %.

En Île-de-France la marge est à 4,9 %, ce qui correspond exactement à la moyenne nationale.

Un marché immobilier qui repart ?

L'auteur du rapport, le professeur d'économie M. Michel Mouillart, ne serais pas surpris de voir les prix de l'immobilier amorcé leur remonté en 2016. Effectivement le marché est en pleine évolution, d'après ses chiffres en Île-de-France les transactions ont bondi de +5,4 %, à la fin novembre elles pointaient à +2,1 % en en province.

Et la tendance pourrait d'ailleurs continuer, car Il semble que les attentats du mois de novembre aient ralenti les projets immobiliers. Le rapport estime que jusqu'à 13 % des acheteurs ont reporté leur signature. En supplément, l'annonce de l'élargissement du PTZ+ à partir du 1er janvier 2016, a sans doute joué un rôle dans la décision des jeunes ménages.

Beaucoup de ces derniers pourraient attendre la mise en application de la mesure, avant de passer à l'acte.