Prix de l'immobilier dans les grandes villes de province

C'est officiel, le marché de l'immobilier a bien redémarré. La conférence du conseil du notariat qui s'est tenue hier le confirme, et pas seulement en Île-de-France. Avec une demi surprise, les prix des logements ont subi un effet inflationniste pendant la période de juillet à septembre. Pour autant les notaires restent très prudents quant à une éventuelle hausse des prix. Car les chiffres montrent que s'ils ont grossi au cours des 10 dernières années dans plusieurs grandes villes, on observe majoritairement des tendances à la baisse.

Hausse des transactions et des prix de l'immobilier ?

À la fin septembre, les études notariales avaient enregistré 153 000 transactions immobilières au cours des 12 derniers mois. Si l'on est encore en retrait de -6,2 % par rapport à la période de forte activité entre 1999 et 2007, le marché retrouve le sourire. En effet les ventes ont augmenté de +4 % en 1 an, et le président de l'institut notarial du droit immobilier, Me Thierry Thomas, n'écarte pas une fin d'année à +6 %.

Pour autant les prix de l'immobilier diminuent sur 1 an. À la fin septembre ils avaient perdu -1,7 % sur l'ensemble de la France, dont -1,3 % en région parisienne, et -2,1 % en province.

Mais ces chiffres cachent une importante progression de juillet à septembre, particulièrement en Île-de-France où le m² a gagné +1 % en l'espace de 3 mois. En province la hausse est plus mitigée à +0,4 %, ce qui donne une moyenne à +0,5 % sur toute la France.

À ce stade les informations sont plutôt confuses. Sur le site de La Tribune, on apprend que « les notaires de France prévoient que de janvier 2015 à janvier 2016, les prix augmentent de 0,2 % pour les appartements, et de 1,1 % pour les maisons ».

Pourtant le site de l'Express rapporte les propos tempérés de Me Thomas : « mais il ne faut surtout pas penser que les prix vont flamber dans les mois à venir, ce n'est pas du tout notre analyse ».

Les prix de l'immobilier ont déjà bien grimpé

Tout au long de l'année 2015, des études ont conclu à une possible baisse des prix des logements, afin de se rapprocher de la capacité d'achat des ménages. Certes ces derniers ont retrouvé de l'espace budgétaire grâce à la baisse des taux d'emprunt, mais leurs revenus stagnent, et le chômage continue d'augmenter.

S'il est difficile de dire avec précision à quel moment la courbe des prix de l'immobilier s'inversera, on peut toutefois prévoir une année 2016 avantageuse pour les acheteurs.

Car les prix des logements ont déjà bien augmenté. « De 2005 à 2015, 6 villes françaises de plus de 150 000 habitants ont vu les prix de leurs appartements anciens grimper d'au moins 20 % », rappelle Me Thomas. Même son de cloche du côté des maisons anciennes, même si le rehaussement de la taxe sur les droits de mutation de 3,8 % à 4,5 % pourrait ralentir le marché.

Palmarès des prix de l'immobilier sur 1 an

Appartements anciens : seules 2 villes dans le vert

En 10 ans, les prix des appartements anciens on bondi de +57 % à Bordeaux, +42 % à Lyon, +36 % à Lille, +31 % à Nice, +29 % à Strasbourg, et +22 % à Toulouse.

Pourtant à la fin septembre, la tendance s'est nettement inversée pendant les 12 derniers mois. Il n'y a guère qu'à Strasbourg et Toulouse où les prix des appartements anciens ont continué d'augmenter, avec respectivement +1,5 % et +0,1 %.

Même Bordeaux met fin (provisoirement peut-être) à sa tendance spéculative, avec une baisse des prix de -0,3 %. Toutes les autres grandes villes de France lui emboîtent le pas, certaines avec beaucoup plus d'ampleur, comme à Lille qui perd -4 %.

Rien ne va plus à Saint-Etienne, où les prix des appartements anciens ont chuté de -10,4 % en 12 mois. Le marché stéphanois s'établit aujourd'hui à -6 % par rapport à 2005.

Mais d'autres métropole ne sont guère mieux loties. À Toulon le montant médian des transactions perd -7 % en 1 an, et même -7,2 % à Dijon. Même ce bon élève de l'Ouest qu'est Nantes, voit ses prix baisser de -2,9 %. Rennes semble mieux résister avec seulement -0,5 %.

Grand écart sur les prix des appartements

D'après les chiffres des notaires, Nice reste la grande ville de province où l'immobilier est le plus cher. Il faut désormais compter sur 3520 €/m² pour s'y offrir un appartement ancien, loin devant Lyon et c'est 3270 €/m². Bordeaux ferme le podium avec 3080 €/m², puis toutes les autres grandes métropoles descendent en dessous de la barre des 3000 €/m².

À l'autre bout de l'échelle on retrouve Saint-Etienne, où l'on peut devenir propriétaire d'un appartement ancien au prix imbattable de 940 €/m².

Le cœur de la 2e zone urbaine la plus peuplée de France qu'est Marseille, se situe dans la 2e moitié du classement, avec 2260 €/m². On retient 5 villes dont les prix des appartements anciens sont en dessous de 2000 €/m² : Dijon (1930 €/m²), Reims (1920 €/m²), Angers (1760 €/m²), Le Havre (1 690 €/m²) et Saint-Étienne.

Maison ancienne : ça repart à la hausse

On observe 5 grandes villes de France au sein desquels les prix des maisons anciennes ont augmenté cette année. En tête se trouve Le Havre, où la différence s'élève même à +3,1 %. Vient ensuite Angers avec +1,8 %, puis Bordeaux et Reims ex aequo avec +1,6 %. À Marseille il fallait cette année dépenser +1,2 % au-delà des prix de l'année dernière. À Lyon la hausse est plus modérée, avec +0,6 %.

Pour faire des bonnes affaires il fallait aller acheter une maison ancienne à Dijon, où le montant médian des transactions a chuté de -7,3 %. Un peu plus au nord-est il y avait également Strasbourg, acheter une maison dans la seconde capitale européenne s'est fait à -6,8 % en dessous des prix de l'année dernière.

Les ténors de l'Ouest que son Nantes et Rennes n'échappent pas à la déflation. Dans la préfecture des Pays-de-la-Loire les prix baissent de -0,6 %, et de -1,9 % dans celle de l'Ille-et-Vilaine.

C'est plus cher dans le sud

Sans surprise, Nice conserve sa place de leader des prix de l'immobilier en province. Pour s'offrir une maison ancienne il faut compter sur 456 900 € en médiane. Et le sud de la France reste à l'honneur sur le podium. La 2e place est détenue par Toulon, qui réclame un budget médian de 330 000 €. Pour devenir propriétaire à Montpellier, il faudra prévoir 300 000 €, et 298 000 € à Marseille.

Lyon arrive à s'intercaler entre les 2, avec une médiane à 298 200 €.

Pour acheter une maison au meilleur prix il faudra se diriger vers Le Havre, un budget de 167 500 € suffira. Ou alors on pourra aller s'installer chez les ch'tis, on trouvera notamment des maisons à vendre pour 175 000 € à Lille.