Proposition des notaires de France pour simplifier l'immobilier

Alors qu'en 1975 une loi comprenait en moyenne 4 pages, elle en compte aujourd'hui 24. En conséquence le volume des livres de loi a quadruplé en 40 ans. C'est dans cette optique que les notaires de France ont réuni 50 propositions pour simplifier la Loi, rendues public dans un livre blanc. Parmi ces propositions, figurent des projets en relation avec la simplification des ventes immobilières. L'une est particulièrement intéressante car elle traite du 1er versement lors d'une vente en VEFA. Une autre montre que les ventes de biens immobiliers impliquant des personnes sous tutelle sont beaucoup trop floues.

Revoir le paiement d'un achat en VEFA

Problèmes rencontrés

Le livre blanc des notaires de France montre que la profession se heurte à une difficulté de compréhension de la législation. Aujourd'hui, lors d'une vente en l'état de futur achèvement (VEFA), le promoteur a tendance à demander jusqu'à 30 % du prix de vente à la signature de l'acte.

Théoriquement, le vendeur serait tenu de se conformer au Code de la Construction et de l'Habitation. Les notaires ont donc posé la question au secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme, dont la réponse ne leur est pas apparue suffisamment claire. « En tout état de cause, il n’est pas non plus possible d’exiger 30 % du prix de vente à la signature du contrat si les travaux n’ont pas été entamés. En cas de non-respect de ces obligations, le vendeur s’expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle prévues aux articles L. 263-1 et L. 263-3 du code de la construction et de l’habitation ».

Cette mise au point ne précise pas la fraction du prix de vente pouvant être demandée à la signature de l'acte définitif. Il en résulte que de nombreux notaires se trouvent face à des conditions de versement qu'ils ne peuvent pas accepter. Qui plus est, il semble que cette pratique diffère d'une région à une autre. En région parisienne, on constate que des promoteurs demandent jusqu'à 34 % du prix de vente à la signature du contrat. Dans d'autres régions de France, on rencontre couramment une demande de versement équivalent à 20 %.

Solutions proposées

Les notaires de France proposent de modifier l'article R. 261–14 du Code de Construction et de l'Habitation. Les modifications incluraient la possibilité pour le vendeur de demander jusqu'à 30 % de versement à l'acquéreur, à partir du moment où ces 2 conditions sont réunies :

  • La garantie extrinsèque d'achèvement est mise en œuvre.
  • La déclaration d'ouverture du chantier a été déposée.

Dans la pratique, aucune vente en VEFA ne peut avoir lieu sans garantie. Cette garantie peut être d'ordre intrinsèque, mais est plus généralement extrinsèque. Cela signifie qu'un organisme de caution, banque ou assurance, s'engage à financer la fin des travaux en cas de défaut du promoteur. Il semble que les notaires de France déplorent le manque de clarté de la législation dans ce domaine.

On notera par ailleurs que la profession notariale semble accepter que le dépôt soit de 30 % à la signature de l'acte de vente. Le livre blanc précise que ce pourcentage correspond à « la quote-part de coût du terrain et des frais exposés à ce stade par le vendeur ». Une mesure qui sera sans doute appréciée par les promoteurs, à une époque où la construction se porte mal.

 

Améliorer le procédure de remise de l'acte en mains propres

Problèmes rencontrés

Lors d'une transaction immobilière, le vendeur doit remettre à l'acheteur les actes par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai de rétractation de 7 jours de la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains), démarre à la date de réception de l'acte en question.

Cependant, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, prévoit que la remise de l'acte peut également s'opérer « par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ». Cette disposition laisse à penser qu'il est possible de remettre une copie de l'acte en mains propres, en échange d'un récépissé de l'acheteur.

Un autre alinéa est donc venu renforcer la protection de l'acheteur immobilier, en autorisant la remise directe d'une copie de l'acte « dans certains cas et sous certaines conditions ».

C'est donc encore et toujours un manque de visibilité auquel les notaires s'exposent. Ils mettent en avant la nécessité de clarifier la preuve de la remise de l'acte, ainsi que la date, car de nombreux litiges naissent autour du respect de la procédure d'une vente immobilière.

Solutions proposées

Les notaires de France proposent tout simplement de dresser une attestation de remise en main propre de l'acte ou d'une copie de l'acte. Leur statut d'officier public suffirait à officialiser la date de départ du délai de rétractation. Il est intéressant de noter que la lettre recommandée ne constitue pas un outil fiable, aux yeux de la profession notariale.

 

Sécuriser les ventes d'immobilier appartenant à des personnes protégées

Problèmes rencontrés

Lors de la vente d'un bien immobilier appartenant en totalité ou en partie à un mineur ou majeur sous tutelle, les notaires ont constaté une pratique en décalage avec la notion de protection. Effectivement les parties ont tendance à établir un avant-contrat, en y incluant la condition suspensive de l'autorisation du conseil de famille ou du juge des tutelles.

Le problème est qu'en théorie, la condition suspensive ne peut s'appliquer qu'à un contrat déjà formé. Par ailleurs, les notaires de France précisent que la Cour de Cassation a déjà condamné cette pratique. Le résultat est souvent la nullité de l'acte de vente, et la naissance de litige sur le délai de rétractation ou de réflexion.

Solution proposée

Les notaires de France insistent que le problème réside dans le manque d'efficacité du droit. Ils conseillent l'élaboration d'un contrat de vente en plusieurs étapes, permettant d'engager progressivement la volonté des parties. Chaque étape d'engagement comporterait un délai de réflexion et/ou de rétractation.

Un aménagement des contrats de vente immobilière impliquant une personne sous tutelle, permettrait de déboucher à la fois sur la sécurité du vendeur, et de l'acheteur.