Les meilleures villes pour investir dans l'immobilier

Le premier réflexe de l'investisseur locatif est de rechercher dans les environs de son lieu d'habitation. Et pourtant il n'est pas nécessaire de se trouver sur place, particulièrement lorsque l'on achète de l'immobilier neuf. La garantie dommages ouvrage assure les travaux, et la qualité de la construction dispense d'entretien pendant de longues années. C'est dans ce contexte que Vousfinancer.com s'associe au réseau de professionnels de Théséis et son Labo Immo, pour dresser la liste des meilleures villes ou investir dans l'immobilier. Il y en a 50, voici les 7 premières en raison de facteurs démographiques, économiques et concurrentiels.

De Bordeaux au Havre, 50 villes pour investir dans le locatif

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1- Bordeaux

Sans surprise, Bordeaux prend la première tête du classement des meilleures villes pour investir dans l'immobilier. Celle que l'on appelait encore la belle endormie il y a 10 ans se développe très vite. Elle sera reliée à Paris en 2 heures grâce à une LGV d'ici à 2 ans, et même reliée à Toulouse par une ligne à grande vitesse d'ici à 2020.

Un immense quartier des affaires se développe donc aux alentours de la gare, qui comprendra entre autres 1000 habitations ainsi que des centres commerciaux. La qualité de la vie, la proximité des transports maritimes et le bassin de population a déjà attiré un large tissu d'entreprises.

Toutes ces dynamiques débouchent sur une démographie positive, pour laquelle justement on ne construit pas assez. Il y a donc de la place pour ajouter des logements neufs, par ailleurs selon la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) les prix des logements collectifs bordelais ont baissé de -1,2 %, atterrissant à 3462 €/m².

2- Toulouse

Les projets immobiliers vont bon train dans la ville rose et sa région, au contraire de Bordeaux l'offre est équilibrée et la concurrence est forte. Il n'empêche que Toulouse renferme un important bassin démographique, particulièrement attiré à la fois par la qualité de vie, le climat, et tout l'emploi qui découle de l'implantation de l'industrie aéronautique.

Dans tous les secteurs on innove, de nouveaux ménages viennent s'installer, s'agrandissent, et au final le besoin en logement est en constante augmentation. D'après les chiffres des promoteurs, le prix des logements collectifs toulousains s'établit en moyenne à 3369 €/m², quasiment stable à -0,1%.

3- Lyon

La population urbaine de Lyon est la 3e plus peuplée de France, ce qui est déjà un gage d'une bonne réserve de locataires. D'autant plus que dans le parc privé une forte proportion de résidence principale est occupée par des locataires. Si dans la pratique ces derniers rêvent de devenir propriétaires, il leur faudra du temps avant de réunir les conditions financières nécessaires.

En attendant ils restent mobiles, et sont prêts à déménager pour un logement neuf, en meilleur état et surtout qui leur fera économiser beaucoup d'argent en hiver. Qui plus est, Lyon a la particularité d'héberger une population aux revenus aisés.

Il reste que beaucoup de logements sont inoccupés au sein du parc existant, s'ils venaient à être rénovés ils pourraient représenter une concurrence pour les programmes neufs. Selon les promoteurs, le prix moyen d'un appartement neuf sur la zone urbaine de Lyon a gagné +3,7 % en 1 an, il est désormais de 3745 €/m².

4- Paris

Si la région parisienne arrive que 4e dans ce classement des meilleures villes pour investir dans l'immobilier, c'est grâce à son bassin démographique. La zone urbaine la plus peuplée de France est une garantie de trouver un locataire, particulièrement dans des programmes neufs.

Car le parc immobilier de l'Île-de-France est vieillissant, et peu de propriétaires sont enclins à rénover, même s'ils disposent d'aides de l'État comme l'éco PTZ+ ou le crédit d'impôt.

Si l'évolution du nombre de ménages est quasi stable, notamment due à un exode vers les nouveaux bassins économiques cités ci-dessus, il reste suffisamment de populations parmi les locataires.

Même constat pour les entreprises, le taux de création de nouvelles sociétés est faible, mais il reste un immense bassin d'emploi, et un tissu très dense. Quasiment chaque aire urbaine dispose d'une zone industrielle.

5- Boulogne-Billancourt

La surprise du classement est cette ville plutôt huppée  et des Hauts-de-Seine (92). Située aux portes de Paris, avec sa propre station de métro, Boulogne-Billancourt se trouve lovée dans une boucle de la Seine. Cette municipalité de 112 000 habitants renferme un excellent niveau de revenu, ainsi qu'une forte densité d'entreprises et d'emplois.

Dans la pratique les prix de l'immobilier ancien y sont plutôt élevés, les notaires constatent une médiane de 6950 €/m² pour les appartements, en baisse de -2,2 % sur 1 an. Cette situation fait que la ville renferme un grand nombre de locataires, et malgré une faible évolution de la population de réelles opportunités existent pour l'investisseur.

6- Montpellier

La capitale de l'Hérault est en train de sortir de sa somnolence. Tout a commencé par l'arrivée d'étudiants, attirés par des universités dispensant un enseignement de qualité, contre une vie moins chère, et surtout meilleure qu'en région parisienne. Au fil du temps beaucoup sont restés, ont fondé un foyer, et ces foyers se sont agrandis.

Ainsi à Montpellier on constate une forte progression du nombre de ménages. Il reste encore une forte proportion de résidences principales occupées par des locataires, ce qui prouve qu'il n'est pas facile de devenir propriétaire dès l'entrée dans la vie privée.

Cela est notamment dû à un taux de chômage encore élevé, ainsi qu'un taux de pauvreté important. Toutefois la production de logements neufs reste insuffisant par rapport à l'évolution du nombre de ménages. Selon la fédération des promoteurs, les appartements neufs montpelliérains se vendent à 3735 €/m², en augmentation de +2,4 % au 3e trimestre.

7- Nantes

Quand on parle de qualité de vie, quand on parle de ville agréable à vivre, on revient toujours sur Nantes. Situé dans un important bassin d'emploi grâce notamment à son port fluvial, la préfecture des Pays de la Loire voir sa population grandir à la vitesse grand V. Et pourtant le taux de chômage reste sensiblement supérieur à la moyenne.

L'afflux des nouvelles populations et l'émergence de nouveaux foyers, débouche sur un faible taux de vacance du parc de logements. Il y a donc de réels besoins en construction, et effectivement les promoteurs bâtissent de nouveaux appartements. La concurrence est donc importante, l'investisseur doit bien choisir son emplacement avant de signer.

Il a pour lui l'importante présence de locataires parmi le parc de résidences principales, il peut toutefois se trouver concurrencé par les logements sociaux construits par la commune. Pour les promoteurs, le prix d'un appartement neuf à Nantes a grimpé de +3,2 %, il s'établit désormais à 3570 €/m².