Acheter un bien immobilier aux enchères, vous y avez pensé

Avez-vous déjà pensé à acquérir un bien immobilier aux enchères ? Ce type de vente revêt de nombreux avantages pour les acheteurs, notamment la possibilité de bénéficier d’un prix parfois très inférieur à ceux du marché. Suivez ce guide pour connaître le fonctionnement des différentes enchères immobilières et savoir comment bien se préparer pour y participer.

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Acheter son bien immobilier aux enchères

La vente aux enchères, tout le monde connaît. Qui n’a pas déjà eu l’occasion d’acheter un objet sur eBay ? Simplement, vous pensiez – comme beaucoup d’autres – que les enchères étaient réservées à des personnalités et des collectionneurs désireux de se séparer d’objets de grande valeur, ou au mieux à des particuliers souhaitant vendre de menues affaires personnelles. Il est peu connu, en effet, que des biens immobiliers peuvent également s’échanger par ce biais.

Les ventes aux enchères sont souvent une opportunité de faire d’excellentes affaires, les biens présentés étant destinés à être cédés rapidement – il s’agit, la plupart du temps, de maisons ou d’appartements saisis par la justice, ou qu’un propriétaire doit vendre dans les plus brefs délais. Mais ce n’est pas toujours vrai : techniquement et juridiquement parlant, n’importe quel propriétaire peut mettre volontairement son bien immobilier aux enchères. Les prix sont parfois très en-dessous du marché, ce qui peut être avantageux si vous souhaitez acheter dans une grande ville où les coûts ont tendance à monter (lire un précédent billet à ce sujet).

Bien entendu, dans le cadre des enchères, vous ne pouvez pas acquérir de bien immobilier neuf ni bénéficier des avantages fiscaux qui accompagnent généralement ce type d’acquisition, comme le dispositif Pinel.

Également, en tant qu’acheteur, vous ne pouvez pas débarquer dans une salle des ventes et chercher à y acquérir des bien sans être convenablement préparé, et sans connaître les règles. Il faut d’abord savoir qu’il existe deux types d’enchères pour les biens : les enchères notariales ou judiciaires, dites « à la bougie » ou « au chronomètre » ; et les enchères immobilières en ligne, qui fonctionnent en partie selon un modèle proche des ventes traditionnelles.

La vente aux enchères notariale ou judiciaire

La vente aux enchères notariale ou judiciaire est la forme classique : un public d’acheteurs fait monter les enchères à partir d’une mise à prix, et le commissaire-priseur abat son marteau jusqu’à trois fois pour adjuger la vente. On y trouve toutes sortes d’objets hétéroclites, bibelots, meubles, bijoux, livres anciens, tableaux de maître, vêtements ou accessoires ayant appartenu à des stars, etc. Les biens immobiliers y sont vendus de la même manière, à ceci près qu’ils ne sont pas montrés au public pendant les enchères.

Enchères judiciaires ou notariales ?

La principale différence entre les ventes notariales et judiciaires a trait à l’origine des biens immobiliers. Dans le cas d’une vente judiciaire, les biens appartiennent le plus souvent à des débiteurs malchanceux, et ont été saisis afin de rembourser une dette. Les ventes notariales, elles, concernent des biens issus de domaines publics ou de successions dénuées d’héritiers. Lorsqu’un particulier souhaite céder son bien par ce biais, il doit passer par une vente notariale. Les meilleures affaires se font dans le cadre des ventes judiciaires, car les biens doivent être cédés rapidement ; mais c’est aussi un type d’acquisition éthiquement plus difficile à assumer.

Les enchères se déroulent « à la bougie » ou « au chronomètre ». Lorsque vous participez à une enchère « à la bougie », le notaire allume trois bougies de combustion rapide (quelques dizaines de secondes) ; les enchères s’arrêtent lorsque la dernière bougie a été consumée, et le bien est adjugé à celui qui a fait la meilleure offre. Si vous assistez à une vente « au chronomètre », chaque enchère fait suite à un intervalle de temps de 90 secondes à l’issu duquel, si personne n’a surenchéri, le bien est cédé à la dernière enchère prononcée.

Quels biens peut-on acheter aux enchères ?

Tous types de biens immobiliers peuvent être acquis en salle des ventes :

  • Appartement
  • Maison
  • Immeuble entier
  • Locaux professionnels
  • Locaux commerciaux
  • Terrains nus

Toutes les zones géographiques sont concernées, et le vendeur peut être un particulier ou une personne morale. Les ventes se déroulent dans les chambres des notaires de la région dans laquelle est situé le bien.

Comment se préparer aux enchères ?

Une vente aux enchères, qu’elle soit notariale ou judiciaire, ça se prépare. Comme dans le cadre d’un achat immobilier classique, vous pouvez obtenir toutes les informations nécessaires concernant le bien. Et mieux encore : en vertu d’une totale transparence, l’étude du notaire en charge de la mise en vente met à votre disposition un cahier des charges (ou cahier de conditions) complet, qui recense tout ce qu’il faut savoir sur le bien (travaux réalisés, servitudes, conditions de la vente, mise à prix, état hypothécaire, etc.).

Le notaire organise également des visites du bien, généralement le samedi pour qu’un maximum d’acquéreurs potentiels puisse y participer. Vous avez le droit à trois visites de deux heures chacune avant le jour de la mise en vente : profitez-en pour regarder le bien de fond en comble, pour le visiter à des moments différents de la journée, pour poser toutes les questions que vous jugerez nécessaires. Soyez vigilant et assurez-vous par vous-même que le bien est dans l’état convenu.

Achat aux enchères et crédit immobilier

Étape importante : le financement de votre acquisition. Lors d’une vente traditionnelle, une condition suspensive vous permet d’annuler l’achat au cas où vous n’obtiendriez pas votre prêt. Mais dans le cas d’une vente aux enchères, cette condition n’existe pas : vous devez donc vous assurer en amont, auprès de votre banque, que vous pourrez souscrire votre crédit immobilier, de manière à arriver, le jour de la vente, avec une garantie de financement.

N’oubliez pas que les enchères impliquent… des surenchères ! Ce qui signifie que la mise à prix, très en-dessous du marché, ne sera pas le prix final de vente, et que celui-ci dépendra des offres formulées par les autres candidats à l’achat. Vous devez donc calculer le montant maximum qu’il vous sera possible de mettre avant de porter une enchère, en y intégrant tous les frais (pour le notaire, pour les pouvoirs publics, pour l’organisation des enchères). À noter que les frais du notaire sont plus élevés que ceux d’une vente classique (1,65 % du prix d’achat au-delà de 60 000 €) et que les frais de pouvoirs publics varient en fonction du département. Renseignez-vous bien en amont et ne portez pas une enchère que vous ne pourriez pas assumer !

Le déroulement de la vente

Pour être en mesure de participer à une vente aux enchères, vous devez avoir une pièce d’identité valide et laisser un chèque de banque en consignation à la chambre des notaires, d’un montant égal à 20 % du prix de vente pour une enchère à la bougie, et 10 % pour une enchère au chronomètre. Vous obtiendrez, en échange, une autorisation d’enchérir. Vous devez être présent dans la salle des ventes ou vous faire représenter : impossible d’enchérir à distance.

Vous avez acquis un bien immobilier par ce biais ? Vous aurez entre 45 et 60 jours (bougie/chronomètre) pour verser l’intégralité de la somme. Si vous vous retrouvez en défaut de financement et que vous ne pouvez pas payer, de nouvelles enchères seront organisées pour le même bien… à vos frais. Dans des cas très rares, une autre personne peut surenchérir dans les dix jours qui suivent la vente, y compris si vous avez remporté le bien. Ce risque est infime, mais il existe.

Si vous êtes dans le cas inverse, celui du vendeur qui souhaite céder son bien aux enchères notariales, vous trouverez sur cette page la marche à suivre, ainsi qu’un comparatif des avantages et des inconvénients.

Les enchères immobilières en ligne

Les enchères notariales et judiciaires ne sont pas les seules occasions d’acheter un bien par ce biais. Depuis quelques années se développe le principe des enchères immobilières en ligne, un procédé qui s’inspire des ventes aux enchères classiques autant que des transactions immobilières traditionnelles, en proposant le meilleur des deux systèmes.

Enchères immobilières : 1ère partie

Les enchères immobilières en ligne se divisent en deux parties. La première emprunte à la vente traditionnelle : vous repérez un bien, contactez l’agent immobilier en charge, visitez la maison ou l’appartement en glanant le maximum de renseignements. La différence majeure, c’est que vous n’avez pas à formuler d’offre d’achat : l’agent vous explique le principe des enchères, vous donne accès à tous les documents nécessaires, vous informe du prix d’appel du bien (en général 20 % en-dessous des prix du marché) et de la date de début des enchères. Vous rentrez chez vous et vous réfléchissez : avez-vous envie d’acheter ce bien ? Combien êtes-vous prêt à mettre ?

Enchères immobilières : 2e partie

La seconde partie s’apparente aux enchères classiques, mais tout se fait en ligne. Vous vous inscrivez sur une plateforme dédiée (celle-ci, par exemple) après avoir été « validé » par l’agent immobilier. Une fois la vente commencée, vous pouvez enchérir. Pendant toute sa durée (entre 24 et 48 heures), vous avez accès aux offres formulées par les autres acquéreurs potentiels et pouvez choisir de surenchérir, en fonction de votre budget. La particularité de ce type de transaction, c’est que le vendeur n’est pas contraint d’accepter aucune des offres faites pendant les enchères : si aucun prix ne lui convient, il peut tout simplement refuser de céder son bien.

Alors, enchères classiques ou en ligne, lesquelles allez-vous choisir pour votre prochain investissement immobilier ?