Les solutions pour acheter une résidence secondaire

Les organismes de crédit ne sont pas réticents au financement d'une résidence secondaire, à partir du moment où la capacité de remboursement de l'emprunteur suit. Formule en résidence de services avec mise en location ou résidence simple, le choix sera conditionné par le taux d'endettement et par l'utilisation prévue. Résidence principale ou secondaire, les taux de prêt immobilier restent les mêmes, et sont particulièrement intéressants en ce moment.

Acheter une résidence secondaire

Résidences secondaires non-mises en location

La formule de résidence secondaire sans mise en location est la plus couramment rencontrée en France. Une famille habitant une grande agglomération achète une maison à la campagne ou en bord de mer. Les acheteurs se préoccupent en particulier des liaisons ferroviaires et routières. Il s'agit de pouvoir y accéder rapidement, le temps d'un week-end.

Mais il existe aussi de la demande pour les résidences secondaires que l'on n'utilisera pas le week-end, mais plutôt le temps de vacances d'été. Ce sont le plus souvent des maisons dans le sud de la France, non-loin du bord de mer ou à l'intérieur des terres, en fonction du budget.

Le financement de la résidence secondaire non-louée

Lorsqu'un ménage ayant déjà un prêt immobilier sur sa résidence principale souhaite acheter une résidence secondaire, se pose le problème de sa capacité de remboursement. Le calcul est simple, car le cumul de leurs mensualités futures ne doit pas dépasser 33 % de leurs revenus imposables nets.

(Mensualités sur la résidence principale + futures mensualités de la résidence secondaire)/revenus imposables nets < 0,33

Cependant, certaines banques sont plus prudentes et vont aller jusqu'à prendre en compte les charges relatives à une résidence secondaire. Taxe foncière, taxe d'habitation, factures énergétiques et frais d'entretien entreront généralement dans leur calcul.

Acheter une résidence secondaire avec travaux

Lorsqu'un ménage souhaite financer des travaux dans une résidence secondaire, l'organisme de crédit réagira comme pour une résidence principale. Il voudra s'assurer que les capitaux empruntés ne soient pas supérieurs à la valeur marchande de la résidence secondaire

Cependant, certaines banques choisiront la prudence et ne s'engageront que si le prix d'achat et les travaux ne dépassent pas 80 % du prix de vente potentiel.

(Prix d'achat + coût des travaux) < valeur marchande

Acheter une résidence secondaire mise en location

La résidence secondaire louée

Il est également possible de louer une résidence secondaire à certains moments de l'année. Cependant, la période de location la plus probante sera durant les vacances scolaires. Une famille choisissant cette formule pourrait très bien ne profiter de leur résidence secondaire, que durant l'avant et l'après saison.

Les solutions les plus simples sont celles proposées par de grands acteurs immobiliers. Ils disposent d'un catalogue de maisons et d'appartements de vacances, et proposent de les mettre en location lorsque les propriétaires n'y sont pas. Le principe est simple, car plus les propriétaires demandent de temps d'occupation, moins le rendement est important.

Il faut s'attendre à un rendement entre 2,5 % et 2,8 % avec 6 semaines d'occupation dans la plupart des cas. Si l'on ne choisit que 2 semaines par an, par exemple pour un appartement dans une station de ski, on peut s'attendre à un rendement avant impôt avoisinant les 4 %.

Financer une résidence secondaire en location

Une banque sera généralement réticente à accorder un prêt immobilier pour une résidence secondaire, si le remboursement dépend de la mise en location. Le prêteur voudra s'assurer que les acheteurs confieront la gestion de leurs biens à un professionnel.

Autant dire que si la capacité de remboursement des emprunteurs est liée à la mise en location, ils n'auront pratiquement aucune chance d'emprunter s'ils prévoient de louer par eux-mêmes.

En revanche, les banques seront généralement ouvertes au projet lorsque l'appartement ou la maison de vacances est achetée auprès d'un grand acteur du secteur. Les prêteurs savent que la capacité de mise en location est certaine, et que la rentrée du loyer est quasiment assurée.

Une famille dont le financement de la résidence secondaire est lié à la mise en location, devra pratiquement toujours se tourner vers la formule d'achat en résidence de services avec mise en exploitation.

Investir dans une résidence secondaire et diminuer ses impôts

Lorsqu'un foyer fiscal achète une maison ou un appartement dans une résidence de service neuve, ils peuvent bénéficier de remises d'impôts. Le dispositif Censi-Bouvard leur permet de déduire 11 % du prix d'achat sur 9 ans.

Exemple : un bungalow en bord de mer acheté 200 000 €, permettra une remise d'impôt de 22 000 € pendant 9 ans, soit 2440 € par an.

La résidence doit inclure certains services, et les acheteurs doivent laisser en location pendant 9 ans. De plus, il est possible de récupérer la TVA lorsque les acheteurs prennent le statut de LMNP, et si d'autres conditions sont réunies. Cette disposition est particulièrement intéressante, car elle permet une réduction de l'ordre de 16 %. Les conseillers de Vousfinancer.com vous expliqueront le principe de ce mécanisme fort apprécié par les banques.

Lorsqu'une famille achète une résidence de vacances qui sera mise en location par un grand groupe, la banque prend en compte les revenus locatifs pour déterminer la capacité de remboursement des emprunteurs.

Acheter une résidence secondaire en SCI

Qu'est-ce que la SCI ?

La Société Civile Immobilière est une société à but non-commercial. Son objet est l'exploitation d'un parc immobilier. Elle n'a pas le droit de tirer ses revenus de l'achat et de la revente d'immobilier. Elle a le droit de tirer ses revenus de la location de biens immobiliers. Elle n'est d'ailleurs pas tenue de mettre en location.

Pourquoi acheter une résidence secondaire en SCI ?

Un groupe d'amis ou plusieurs membres d'une famille peuvent mettre leurs efforts financiers en commun pour acheter une résidence secondaire. Ils fondent une SCI, de laquelle chacun possède un nombre d'actions suivant son effort financier. Chacun est responsable de l'entretien en fonction du nombre de parts qu'il possède. En cas de mise en location, chacun perçoit une part de loyer en fonction du nombre d'actions qu'il détient.

Financer une résidence secondaire en SCI

Les banques sont très pointilleuses dès lors qu'il s'agit d'acheter de l'immobilier en SCI. Elles vont notamment étudier la solvabilité de chacun des actionnaires. Car dans une SCI, si l'un fait défaut de paiement, les autres doivent payer ses mensualités en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent.

Emprunter pour monter une SCI est un projet courant, mais nécessitant beaucoup de sérieux dans le montage du dossier. Les courtiers en prêt immobilier de Vousfinancer.com vous assisteront dans toutes les démarches, et vous aideront notamment à faire le point sur la capacité de remboursement de chacun des actionnaires.