L'actualité immobilière est riche en France en ce début de semaine. On retient notamment la probable recommandation du comité de Bâle sur le taux de prêt immobilier variable. Aujourd'hui on prête en France à taux fixe, ce qui déplaît au comité, mais les banquiers n'en veulent pas changer. On apprend avec soulagement que la SNCF veut reprendre en main son parc immobilier, afin d'augmenter l'optimisation de son patrimoine. Le volte-face du gouvernement sur la hausse des droits de mutation en choquera certains. Ce dispositif qui devait être exceptionnel a été pérennisé par l'Assemblée nationale vendredi. La hausse des droits de mutation n'est plus exceptionnelle En mars 2014, l'État avait autorisé certains départements à augmenter leurs droits de mutation sur les ventes d'immobilier ancien. Alors que le taux était plafonné à 3,8 % du prix de vente, les conseils généraux pouvaient désormais l'augmenter à 4,5 %. La plupart des départements ont appliqué ce droit, certains taxant dès le 1er mars 2014, d'autres attendant jusqu'au mois de juin. Aujourd'hui ils ne sont guère plus qu'une dizaine à rester à un taux d'imposition à 3,8 %, dont Paris. Seulement voilà, la mesure devait être temporaire. Au départ il ne s'agissait que d'une augmentation exceptionnelle de taxes locales, en 2016 les départements étaient censés revenir impérativement à 3,8 %. Et pourtant vendredi l'Assemblée nationale a voté la pérennisation de ce dispositif. En clair : ce qui ne devait être qu'un simple effort des acheteurs immobiliers pendant 2 ans, s'étend désormais indéfiniment. Car il faut bien permettre aux départements de financer leurs dépenses sociales. La députée PS de la 2e circonscription du Puy-de-Dôme, Mme Christine Pires Beaune, justifie cette décision : « Il s'agit d'apporter une réponse au problème des départements qui connaissent une progression forte des dépenses de solidarité ». C'est que la plupart des allocations de solidarité à charge départements, ont augmenté. Le RSA (Revenu de Solidarité Active) a pris à lui seul 10 % en 1 an. Économies budgétaires obligent, l'État s'était délesté également de l'Allocation Personnalisée d'Autonomie (APA) et de la Prestation de Compensation Handicap (PCH). Au total, les collectivités territoriales recevront 3,670 milliards d'euros en moins en 2015. Cela représente donc un manque à percevoir de 1,148 milliards d'euros pour les départements. Afin de ne pas les étrangler davantage, permission leur avait été donnée d'augmenter les droits de mutation sur les transitions immobilières, pendant 2 ans. C'est donc officiel, désormais les conseils généraux pourront faire appliquer des droits de mutation de 4,5 %, ad vitam aeternam. Rappelons qu'il ne s'agit en aucun cas de l'augmentation de la rémunération de l'étude notariale, le calcul des frais de notaire change du fait de la surtaxe, mais les émoluments restent les mêmes. Quand la SNCF se lance dans l'immobilier C'est en 1997 que la création du Réseau Ferré de France sépare le patrimoine immobilier de la SNCF. Dès lors les 2 entités sont obligées d'établir des cadastres différents, posant un véritable casse-tête aux promoteurs souhaitant développer des logements sur ses terrains. Il faudra attendre l'été 2014 pour remarier ces 2 entités en une seule, sous le label de groupe SNCF. À cette occasion un organisme est créé au sein même du groupe, afin de gérer l'immense patrimoine immobilier de la compagnie ferroviaire. Car aujourd'hui la SNCF est propriétaire de 12 millions de m² sur le territoire, et de 20 000 hectares de terrain. Sur cette dernière proportion, 10 % représentent du foncier libérable rapidement pour construire des logements. La nouvelle gestionnaire du parc immobilier de la SNCF, Mme Sophie Boissard, déclare dans les colonnes du site les Échos.fr que la totalité des charges se monte à « environ 1 milliard d'euros » par an. Mme Boissard pense pouvoir abaisser ce montant, grâce à une meilleure maîtrise des dépenses. Car ces charges ne sont compensées que par des revenus fonciers de 450 millions d'euros. Parmi ce montant, seuls 150 millions d'euros concernent des loyers et redevances. Pour rentrer dans ses caisses les 300 millions d'euros supplémentaires, la SNCF était obligée de vendre terrains et immeubles. Le nouveau groupe se retrouve donc avec un parc de près de 90 000 logements sociaux, et 10 000 logements sur le marché libre. À cela vient s'ajouter environ 300 millions d'euros de bureaux. Mais Mme Boissard ne compte pas s'arrêter là : « nous nous fixons comme objectif de bâtir et rénover 3000 logements par an pendant les 4 ans qui viennent ». La stratégie consisterait à utiliser le patrimoine existant à travers un partenariat avec des bâtisseurs. Plutôt que de vendre, ce qui permettrait certes une rentrée de fonds immédiate, l'option consisterait plutôt à choisir les « revenus à long terme qui permettent de mieux encaisser les à-coups de la conjoncture ». Le site Le Monde.fr rappelle que la compagnie ferroviaire, gestionnaire du métro de Hong Kong, est l'un des premiers promoteurs de l'archipel. Le chiffre d'affaires généré par MTR permet de développer les infrastructures de transport local. Les chemins de fer suisses possèdent un large patrimoine dans la confédération helvétique, qu'ils vendent très peu, préférant développer afin d'obtenir des revenus locatifs pérennes. Les prêts à taux fixe sont-ils menacés ? Cela faisait un certain temps que le comité de Bâle avait le fameux taux de prêt immobilier fixe français dans le collimateur. Alors que la plupart de nos voisins utilisent le taux variable, les banques françaises restent attachées au taux fixe. Oui mais voilà, pour combien de temps ? Car des bruits courent qu'une recommandation sur l'utilisation du taux variable devrait être envoyée aux banques européennes courant 2015. Pour mémoire, le comité de Bâle est une institution destinée à réguler la finance mondiale. Toutefois cette entité n'a pas de pouvoir juridique, ses membres s'engageant moralement à suivre une ligne de conduite. C'est notamment du comité de Bâle qu'est née la règle d'or sur le rehaussement du fonds propre des banques, après le désastre de la crise des subprimes de 2008. Cependant l'Union Européenne s'appuie souvent sur les recommandations du comité de Bâle, pour imposer ses directives aux établissements financiers. Le problème du taux variable, est que les mensualités des emprunteurs peuvent augmenter du jour au lendemain. Certes les contrats peuvent inclure une limite, appelée cape, et sont indexés. La banque ne peut donc pas demander un effort supplémentaire à ses clients en cas de difficultés financières. Le problème du prêt à taux fixe, est que lorsque les taux interbancaires augmentent, la banque doit payer la différence. Car dans la pratique une banque ne prête pas sur ses fonds propres. Elle emprunte a quelqu'un d'autre, pour prêter ensuite au public. Seulement les banques ont recours à des prêts de courte durée pour rembourser leurs propres dettes. Ces prêts à courte durée sont souscrits auprès d'autres banques, et quand les taux augmentent la banque emprunteuse/prêteuse est perdante. On devrait donc reparler de ce sujet en 2015, ce qui est certain est que pour l'instant les banques françaises y sont farouchement opposées. Manœuvre médiatique ou réelle intention de protéger le consommateur ? Réponse en 2015.