Les banques reçoivent moins de demandes de prêt immobilier

La conjoncture de l'immobilier éditée par le Commissariat Général au Développement Durable, indique que les banques enregistrent moins de demandes de prêt immobilier. Le rapport constate toujours une baisse des taux, mais paradoxalement la capacité d'emprunt moyenne du public diminue, selon la Banque de France. Dans ce climat les prêteurs pensent abaisser leurs marges et maintenir leurs critères d'octroi de crédits à l'habitat. Tout ceci intervient dans un contexte de baisse des prix de l'ancien en Île-de-France.

Note de conjoncture sur les crédits à l'habitat

Les particuliers demandent moins de prêts immobiliers

Selon les chiffres de la Banque de France, repris dans la note de conjoncture du Commissariat général au développement durable, les banques constatent une baisse de la demande des prêts à l'habitat. Désormais leur solde d'opinion se situe à -17,4, après -1 au premier trimestre 2014. Plus clairement, les banquiers sont pessimistes quant à l'évolution de la demande de financement à l'habitat, au cours des prochains mois.

Alors que l'optimisme était de mise au 2e trimestre 2013 avec un solde d'opinion positif proche de 50 %, les organismes de crédit n'ont pu que constater que la demande ne suivait pas. Rappelons qu'il ne s'agit que d'une mesure de l'humeur, la réalité a souvent prouvé que la réaction des consommateurs n'était pas celle attendue par les analystes.

Conserver les mêmes critères et abaisser les marges

Le solde d'opinion reste toutefois positif, quant aux critères d'octroi des prêts immobiliers. Les chiffres de la Banque de France montrent que les banquiers sont majoritaires à considérer qu'il ne sera pas nécessaire de durcir les conditions d'accès au financement. Mieux encore, la plupart des établissements indiquent leur volonté de réduire leurs marges, afin de relancer leur chiffre d'affaires.

Toujours moins de crédits accordés

Au 2e trimestre 2014, les banques ont constaté moins de nouveaux prêts immobiliers, renégociations comprises. Au cours de ces 3 derniers mois, le volume de chiffre d'affaires a atteint 27,2 milliards d'euros contre 29,9 milliards d'euros au 1er trimestre 2014, soit une baisse de 9 %.

La Banque de France précise que ces résultats sont dus à la baisse des renégociations de taux, qui avaient joué un rôle dans les résultats du T1 2014.

Cependant la contre-performance de cette partie du marché n'explique pas tout. Les banques interrogées précisent que la faiblesse de la demande de prêt immobilier est particulièrement marquée. Ce segment a représenté 5 milliards d'euros de chiffre d'affaires au T2 2013, contre 7 milliards au T1 2014. Le pic avait été atteint vers la moitié du 4e trimestre 2010, avec un chiffre d'affaires avoisinant les 45 milliards d'euros.

Les taux baissent, la capacité d'emprunt aussi

La Banque de France confirme la baisse des taux de prêt immobilier fixes, avec une moyenne à 3,1 % au 2e trimestre 2014. La différence de -0,1 point par rapport au T2, se retrouve également dans les taux variables moyens, qui descendent à 2,7 %. La tendance devrait rester la même, car l'OAT (Obligations Assimilables du Trésor) à 10 ans a elle-aussi atteint son plancher historique, à 1,9 %. Pour mémoire, ces obligations d'État sont l'une des principales sources de financement des crédits à l'habitat.

Et pourtant malgré ces conditions la note de conjoncture fait état d'une capacité d'emprunt en baisse. Alors qu'au 1er trimestre 2014 un ménage pouvait s'endetter à hauteur de 150 000 €, au cours du 2e trimestre il ne pourra emprunter que 148 200 €, pour des mensualités identiques. La durée moyenne des remboursements hors prêt relais descend toutefois à 209 mensualités, contre 215 au premier trimestre. Enfin, le rapport note une augmentation du nombre de prêts relais, qui une fois pris en compte, porte la moyenne de la durée des remboursements à 206 mois.

 

Pendant ce temps, le marché de l'immobilier évolue peu

Les transactions stagnent dans l'ancien

La note de conjoncture du Commissariat au Développement Durable, reprend celle des Notaires- INSEE. En arrêtant les comptes à la fin du 2e trimestre 2014, on obtient 735 000 transactions sur des appartements et maisons anciennes, depuis les 12 derniers mois. Ce chiffre était le même à la fin du 1er trimestre 2013, le marché semble donc stagner après une hausse entamée un peu avant le milieu du T1 2013. À cette date on comptait près de 660 000 transactions, aujourd'hui le marché a donc évolué de plus de 9 %. Les analystes notent toutefois qu'il reste « inférieur au plateau de plus de 800 000 ventes annuelles observées entre 2001 et 2007 ».

Baisse nuancée des prix du m² ancien

Si la note d'information Notaires - INSEE enregistre une stabilisation des prix du m² ancien en France (-0,1 %) d'un trimestre à l'autre, elle rappelle les disparités entre Île-de-France (-0,5 %) et la province (+0,1 %). À noter enfin que les maisons anciennes tirent les prix vers le haut hors région parisienne, avec une augmentation de +0,4 %.

Ramenés sur 1 an, les prix de l'immobilier ancien descendent clairement (-1,3 %). Là-encore la différence est visible entre l'Île-de-France (-2,1 %) et la province (-0,9 %). Le pic des variations du m² avait été atteint vers la fin du 2e trimestre 2011 en Île-de-France, et vers le milieu du 4e trimestre 2010 en province.

Les prix des logements neufs reste stables

Les prix des logements neufs intégrant les charges foncières restent quasiment stables avec -0,1 % sur 1 an. Le coût de la construction se maintient, c'est ce que l'on constate en observant l'index de référence, le BT 01, qui reste inchangé par rapport au 2e trimestre 2013. Le salaire moyen des intervenants dans la construction de logements ne diminue que de -0,1 % par rapport au trimestre précédent.

Un stock de 103 680 logements neufs

La note de conjoncture prend en compte les mises en vente des promoteurs, et les ventes effectives. Les premières sont reparties à la hausse avec 22 610 nouveaux logements mis sur le marché, ce qui représente + 6,3 %. Le secteur retrouve légèrement le sourire avec une vente effective en progression de +1,4 %, à 20 950 unités. Toutefois les annulations de réservation et abandons de programmes représentent toujours près de 2000 logements par trimestre. Au final, le stock d'appartements et de maisons atteint 103 680 unités, ce qui représente une augmentation de +0,6 %.

L'encours reste donc quasiment stable depuis le 3e trimestre 2013, dû à une forte chute des mises en vente entamée à la fin du 1er trimestre 2013.

Aujourd'hui 4,9 trimestres sont nécessaires pour écouler un appartement neuf, contre 4,6 il y a 1 an. La période faste remonte au 4e trimestre 2010, quand moins de 2 trimestres étaient alors nécessaires pour effectuer une vente.