Une offre d’achat de bien immobilier représente toujours un risque, car vous vous engagez par là à signer un compromis de vente avec le propriétaire. Avant toute chose, vous devez donc calculer la meilleure offre possible en fonction de la valeur du bien, et prendre toutes les précautions nécessaires pour ne pas vous retrouver coincé. Voici nos conseils pour formuler une offre d’achat dans les meilleures conditions. Demander un prêt Procéder à sa propre évaluation du bien immobilier Vous avez visité la maison ou l’appartement de vos rêves ? Il est temps de formuler une offre d’achat immobilier. Mais attention : cette offre aura des conséquences, et pour cette raison ne doit pas être faite au hasard. Vous devez calculer votre offre en fonction de différents paramètres : votre budget maximum, le prix de vente proposé par le propriétaire, et les prix du marché au moment où vous désirez acheter. En effet, si votre offre d’achat doit être formulée en fonction du prix fixé par le vendeur, vous ne pouvez pas uniquement vous fier à celui-ci. Les vendeurs ont tendance à surévaluer leur bien immobilier, souvent en opposition avec l’avis des professionnels dont ils s’entourent. De fait, vous ne devez pas prendre pour argent comptant le montant qui vous est demandé par le propriétaire, et procéder à votre propre évaluation du bien que vous visez. Pour une évaluation correcte, il vous faut étudier à la fois le marché local, l’emplacement du bien et l’état du bien lui-même. Marché local et emplacement Première étape de l’évaluation : en fonction de la réputation de la ville et du quartier dans lesquels est situé le bien, la valeur de celui-ci peut varier du simple au double. Commencez par vous renseigner sur l’état du marché immobilier local pour connaître le prix moyen du mètre carré. Prenez en compte les critères qui vont faire augmenter ou baisser ce prix moyen : la naturel résidentielle du quartier, son calme, la proximité des commodités, la présence d’espaces verts et d’écoles, l’accès aux transports en commun, etc. Par définition, un bien, même de grande qualité, ne peut pas coûter aussi cher s’il est situé en centre-ville d’une agglomération importante, avec toutes les commodités à 5 minutes à pied, ou dans une commune de 300 âmes au milieu des champs, dénuée de tout commerce. Les journaux nationaux proposent régulièrement des grilles avec les cotes des villes et des quartiers. N’hésitez pas à les consulter, et à demander l’expertise d’un professionnel de l’immobilier. Si vous bénéficiez des services d’un chasseur immobilier, celui-ci vous conseillera très précisément sur la valeur du bien et la marge de négociation qui est la vôtre. L’étude du bien en lui-même La seconde étape consiste à évaluer le bien lui-même, en l’étudiant dans ses moindres détails. Sa cote va grimper ou baisser en fonction de son état, de ses qualités et de ses faiblesses – bref, en prenant en compte ses caractéristiques propres, s’il est refait à neuf, s’il nécessite des travaux et quels travaux, s’il est prolongé par une terrasse ou un balcon, s’il est au rez-de-chaussée ou au dernier étage avec vue, etc. Cette grille de critères (non exhaustive et non contractuelle) vous donnera une idée des caractéristiques à prendre en compte et de leur valeur intrinsèque : Un appartement en rez-de-chaussée donnant sur la rue : de -15 à -25 % de la valeur moyenne Un appartement situé dans des étages desservis par un ascenseur : +2,5 % par étage à partir du 3e étage Un vis-à-vis de moins de 10 mètres : -10 % Une terrasse, un balcon ou un jardin : de +5 à +15 % Un appartement ou une maison avec vue : de +5 à +20 % Des nuisances sonores importantes : de -15 à -20 % Un logement refait à neuf : de +15 à +20 % Un logement nécessitant des travaux de rafraîchissement : de -5 à -10 % Un logement à rénover presque entièrement : de -10 à -30 % D’autres critères entrent en ligne de compte : l’orientation du logement, son ensoleillement, le résultat des diagnostics immobiliers, etc. Formuler une offre d’achat à l’écrit Dès lors que vous avez une bonne idée de la valeur du bien visé, vous pouvez formuler une offre d’achat. Celle-ci peut être faite de deux manières : à l’oral ou à l’écrit. Dans sa version orale, votre offre ne vous engage en rien. Que votre proposition soit faite à l’agent immobilier ou au propriétaire lui-même, vous formulez une offre qui n’est pas gravée dans le marbre et qui ne vous confère aucun droit si un autre acheteur propose une offre plus intéressante pour le vendeur. L’autre solution consiste à rédiger une offre d’achat sur papier. Celle-ci vous engage auprès du vendeur, dès lors que celui-ci a accepté votre offre par écrit également. L’offre d’achat écrite constitue donc un acte juridique, et vous garantit que votre proposition sera suivie de la signature d’un compromis de vente. Toutefois, avant d’emprunter cette voie, soyez sûr de vous et veillez à avoir organisé votre plan de financement (notamment l’acceptation préalable d’un crédit immobilier). Ce que doit contenir votre offre d’achat écrite Cette offre d’achat écrite doit contenir plusieurs informations : Le montant du bien ; Le type de bien : maison ou appartement, superficie, nombre de pièces, etc. ; La durée accordée au vendeur pour accepter ou refuser, généralement comprise entre 5 et 10 jours ; Les modalités d’acception ou de refus par le vendeur (par voie d’huissier ou par courrier recommandé avec accusé de réception) ; Un délai de rétractation, qui tourne en moyenne autour de 7 jours ; Les détails de votre plan de financement ; Les mentions suivantes : vente définitive seulement après signature de l’avant-contrat, et offre d’achat annulée automatiquement faute de réponse dans les délais. Pensez à ajouter des clauses suspensives ! Insistons sur ce point : l’offre d’achat écrite vous engage. Afin de ne pas vous retrouver dans une situation sans issue, il est fortement recommandé d’ajouter au document des clauses suspensives – qui seront acceptées, ou non, par le vendeur, mais qui vous protégeront si vous rencontrez un problème. Vous pouvez, par exemple, ajouter des clauses suspensives pour : refus du crédit immobilier par votre banque ; remise en question de l’état du logement (vous découvrez que l’installation électrique ne fonctionne pas, ou que les charpentes sont rongées par les termites) ; présence de servitudes jusqu’alors ignorées, et dont l’existence peut impacter sur votre jouissance du bien ; etc. Même lorsque vous acquérez un logement neuf ou considéré comme neuf, vous devez rester extrêmement prudent et ajouter des clauses suspensives à votre offre d’achat ! Risques et conséquences d’une offre d’achat Contrairement à une idée reçue, l’offre d’achat rédigée sur papier n’est pas une invitation à la négociation. Si le vendeur estime votre offre trop basse par rapport à ses attentes, il est en droit de vous faire une contre-proposition, toujours par écrit. Mais s’il accepte, vous vous engagez à signer un compromis de vente. Sachez également qu’aucun versement ne peut être exigé au moment de remettre votre offre d’achat. Et que l’absence de réponse du vendeur, ou la formulation d’une contre-proposition par ses soins, vous libère de votre engagement. Avant de vous engager, prenez donc toutes les précautions nécessaires ! Et prenez connaissance des risques encourus en consultant cette page.