Investir dans le locatif : bien choisir son financement

Au vu des taux de prêt immobilier relativement bas depuis plusieurs mois, l'investissement locatif retrouve sa rentabilité. Toutefois cela ne doit pas empêcher l'acheteur de chercher à obtenir le taux le plus intéressant possible. Car même s'il peut déduire les intérêts de ses revenus locatifs, même s'il perçoit une remise d'impôt grâce à la loi Pinel, le calcul de sa capacité d'emprunt peut lui permettre d'investir davantage. Il peut notamment être important de choisir une durée de remboursement sur 20 ans, voire 25 ans.

Moduler la durée des remboursements, pourquoi ?

Abaisser ses mensualités

Acheter un bien immobilier pour le louer ou pour y habiter, le principe est le même. Plus l'on choisit de rembourser sur une longue durée, plus le taux est élevé. En revanche, par le jeu des mathématiques les mensualités sont moins importantes, ce qui diminue l'effort personnel mensuel de l'investisseur.

Jérôme Robin, président fondateur de Vousfinancer.com, rappelle une erreur souvent rencontrée chez les particuliers : « On pense à tort que le niveau des taux d’intérêt importe peu lorsque l’on fait un investissement locatif, car on défiscalise les intérêts d’emprunt. Mais c’est faux, car investir lorsque les taux sont bas permet de diminuer l’effort d’épargne ou de disposer d’une enveloppe de financement plus élevée. En outre, cela offre la possibilité de conserver son investissement plus longtemps en diminuant ainsi le risque de moins-value à la revente ».

Effectivement en ce moment les taux d'emprunt immobilier sont particulièrement bas, mais ils représentent tout de même un coût dans le financement du projet, ce coût vient justement se déduire de la plus-value attendue.

Même si le locataire en versant un loyer à l'investisseur, participe en grande partie au remboursement du logement acquis, l'investisseur doit se préoccuper d'obtenir le taux le plus intéressant possible, et de calculer à l'avance quel serait sa meilleure durée de remboursement.

Selon l'observatoire CSA/Crédit Logement, la durée moyenne des remboursements dans l'accession à la propriété s'établit à 18 ans. Selon un rapport du Crédit Foncier, dans le locatif elle monte généralement à 20 ans. S'il est possible de rembourser un logement sur 25 ans dans le cadre d'une résidence principale, la courbe du rendement pourrait s'inverser si l'on choisit ce financement dans le cadre du locatif.

Se permettre d'investir davantage

Une longue durée de remboursement peut permettre de disposer d'une enveloppe plus importante. Par exemple, en partant du principe que le particulier investisseur obtiendra un taux nominal de 2,5 % sur 20 ans, et 3 % sur 25 ans. Partons également du principe qu'il obtiendra une assurance crédit à 0,3 %.

Si sa capacité de remboursement lui permet un effort mensuel de 400 €, il pourra investir dans un bien immobilier locatif à 300 000 € sur 25 ans, ou 200 000 € sur 20 ans.

Plus précisément, en tenant compte de la remise d'impôt en loi Pinel, le calcul montre qu'il est possible d'acheter un appartement 100 000 € pour le louer pendant 20 ans, avec un simple effort mensuel de 189 €. Si l'investisseur décide de monter jusqu'à 25 ans, son effort descendra à 136 €.

Toutefois entre la théorie et la pratique il y a un monde, comme le rappelle Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez Vousfinancer.com. « Actuellement, toutes les banques ne sont pas enclines à financer des investissements locatifs sur des durées supérieures à 20 ans et sans apport… Certaines appliquent même des taux supérieurs de 0,10 % ou 0,20 % pour les investisseurs, car cette clientèle est moins captive pour les banques. D’où la nécessité de bien choisir l’établissement qui permettra d’optimiser le financement de l’investissement ».

Tenir compte de la fiscalité pour calculer la rentabilité

La remise d'impôt en loi Pinel

Si les banques préfèrent financer de l'immobilier à titre de résidence principale, elles ne délaissent pas pour autant le domaine du locatif. Avant tout elles souhaitent s'assurer que les candidats investisseurs disposent bien de la capacité de remboursement. Nous avons vu qu'il suffisait de rallonger la durée afin de minimiser l'effort personnel, mais cela ne suffit pas.

La banque tient également compte des remises d'impôts, qu'elle considère favorable pour le calcul de la capacité d'emprunt.

Un logement neuf, soit acheté sur plan soit en cours de construction, implanté dans une certaine zone géographique et loué en respectant un plafond de loyer, donne droit à des remises d'impôts annuels, dans le cadre de la loi Pinel.

L'investisseur dispose de 3 formules de mise en location : 6 ans, 9 ans et 12 ans. De la première à la 6e année, il perçoit une remise d'impôt équivalent à 2 % du prix du bien immobilier acquis.

Par exemple, un appartement neuf acheté 150 000 € lui permet de réduire ses impôts de 3000 € par an, pendant 6 ans, soit 18 000 € en tout. À la fin de la 6e année il peut retirer son logement du marché locatif, ou l'y laisser. S'il souhaite continuer à réduire ses impôts, il devra louer pendant 3 années supplémentaires. Il continuera à percevoir une défiscalisation annuelle de 3000 €, ce qui à l'issue de la 2e année lui aura fait économiser 27 000 € d'impôts.

À l'issue de la 9e année Il peut choisir de continuer l'allocation tout en déduisant ses impôts, mais ladite remise descend à 1 %, soit 1500 € par an. Il devra continuer de louer pendant 3 ans, ainsi à la fin de la 12e année il aura économisé 31 500 € d'impôts depuis le début.

Choisir son régime d'imposition fiscale

Une idée reçue du grand public est que l'investissement immobilier locatif permet de diminuer ses impôts. C'est effectivement vrai après quelques tours de calculette, mais auparavant ce revenu locatif vient s'ajouter aux revenus globaux des investisseurs, sur lequel ils doivent payer un impôt.

Mais là encore l'État a tout prévu pour minimiser l'impact fiscal. Dans un premier temps le foyer peut choisir le régime du réel simplifié. Il pourra ainsi déduire tous les frais relatifs à l'exploitation du bien immobilier locatif. Les frais de notaire, les taxes d'achat, les assurances, ainsi que les intérêts du prêt immobilier dans une certaine limite.

Une fois avoir absorbé les frais d'achat, une fois les intérêts du prêt immobilier devenus moins importants, le foyer peut passer au régime du micro foncier, dans un minimum de 3 ans après imputation d'un déficit foncier. Il sera ainsi imposé uniquement à 70 % des loyers perçus, après avoir appliqué un abattement de 30 %.