Ça y est, les banques rabaissent leurs taux immobiliers

Il y a quelques jours Vousfinancer.com annonçait que les banques stabilisaient leur taux, et que l'une d'entre elles avait même commencé une politique de promotion. Entre-temps d'autres lui ont emboîté le pas, aujourd'hui une dizaine de banques ont baissé leurs taux de crédit depuis le 1er octobre. Il s'agit d'une bonne nouvelle qui s'ajoute à une autre : l'élargissement du PTZ+ annoncé par le président M. François Hollande. Les primo accédants pourront ainsi obtenir jusqu'à 40 % de financement à taux zéro, et s'installer dans 30 000 communes rurales. Si l'on ajoute à cela la baisse des prix de l'immobilier, l'année 2016 s'annonce prometteuse pour les acheteurs.

Les banques commencent à baisser leurs taux de prêt immobilier

Les durées supérieures à 20 ans sont concernées

Cela faisait plusieurs mois que le marché n'avait pas été témoin d'un mouvement de cette ampleur. Depuis le 1er octobre plus d'une dizaine de banques ont baissé leurs taux d'emprunt immobilier, avec une moyenne de -0,10 %. Sans surprise les meilleures remises de -0,20 % sont destinées aux profils « hauts de gamme », mais la nouveauté est que certains primo accédants sont concernés.

Les banques visent particulièrement les prêts immobiliers sur des durées supérieures à 20 ans et ce pour une raison bien précise. Le marché des secundo accédants et des ménages à hauts revenus est extrêmement concurrentiel, en revanche dans la course aux taux vécue au 1er semestre les jeunes ménages ont plutôt été oubliés.

Et pourtant ils représentent un fort potentiel de revenus à long terme pour une banque. Ouverture d'épargne, utilisation de produits bancaires, souscription d'assurance, les enseignes entendent installer une relation commerciale sur le long terme avec les primo accédants. Et au vu de la faiblesse des taux immobiliers actuels, elles ne courent pas le risque que ces nouveaux clients aillent faire racheter leurs crédits ailleurs.

Les banques peuvent désormais se financer moins cher

Comme d'habitude Super Mario n'a pas déçu. C'est le surnom que l'on donne à M. Mario Draghi, le directeur de la BCE (Banque Centrale Européenne). Après avoir assis tout le monde l'année dernière à cette époque en abaissant le taux de refinancement principal, cet ancien de Goldman Sachs a réitéré quelques mois plus tard.

C'est en février dernier que la BCE lançait un massif rachat de dette basée sur le principe du QE (Quantitative Easing), inventé par les Japonais et surtout utilisés par les Américains. À raison de 60 milliards d'euros par mois pendant 1 an et demi, la banque centrale va racheter des créances publiques et privées, injectant ainsi d'énormes liquidités dans l'économie.

Et voici que le 23 octobre dernier Super Mario récidive, en indiquant qu'il a « la volonté et la capacité d'agir, si nécessaire ». Et là-dessus de donner rendez-vous aux membres du comité directeur le 3 décembre, pour voir si on ne pourrait pas frapper un peu plus fort.

Dans la foulée les emprunts français à 10 ans qui étaient déjà redescendus sous les 0,9 % début octobre, continuent leur descente proche des 0,8 %. Les taux interbancaires EURIBOR à 12 mois descendent tout doucement vers les 0,10 %, tandis que l'EURIBOR à 6 mois descend de 0,010 % le 23 octobre à 0,004 % le 29 octobre.

Mario Draghi a utilisé sa meilleure arme : le discours. Et ça marche, les banques sont confiantes en leurs liquidités pour les mois à venir, et se mettent aussitôt en marche pour 2016.

La campagne 2016 des banques : c'est maintenant

Tirer profit des bonnes conditions des marchés financiers

Les candidats acheteurs, qu'ils soient investisseurs ou accédants à la propriété, demandent un prêt immobilier aujourd'hui pour l'obtenir d'ici à 2 mois. La course au chiffre d'affaires de 2016 a donc déjà commencé pour les banques.

« Compte tenu du recul des taux d’emprunt d’Etat et des objectifs élevés que se sont fixés les banques pour 2016, certaines ont fait le choix de diminuer leurs taux de crédit en novembre, notamment sur 20 ans ou plus. L’objectif est de reprendre des parts de marché sur des durées moins répandues dans un contexte de taux historiquement bas et de cibler de nouveau une clientèle de primo-accédants, dont la part reste encore faible » analyse Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com.

Ainsi un ménage percevant des revenus inférieurs à 40 000 € par an, pourra espérer emprunter à 3,30 % sur 20 ans, assurance crédit non comprise. En revanche un foyer dont les revenus sont supérieurs à 80 000 € pourra obtenir 2,30 % sur la même durée. En moyenne on devient propriétaire à 2,60 % sur 20 ans, et 3 % sur 25 ans.

Tirer profit de l'élargissement du PTZ

Le succès du prêt à taux zéro est indéniable dans l'immobilier neuf. L'objectif de 70 000 dossiers prévus sera vraisemblablement atteint sous peu, mais cela ne suffit pas à satisfaire les jeunes ménages.

« Chez Vousfinancer.com, la part des primo-accédants a chuté de 20 points depuis 2011, passant de 58 % des emprunteurs à 38 % seulement en 2015. Le prêt à taux zéro tel qu’il existe aujourd’hui n’a pas permis de faire revenir ce type d’emprunteurs : nous n’avons eu quasiment aucune demande de crédit avec un prêt à taux zéro dans l’ancien cette année, car le dispositif actuel est à la fois trop limité géographiquement et avec des montants limités en zone C » explique Sandrine Allonier, responsable des relations banques de Vousfinancer.com.

Le 29 octobre dernier le président M. François Hollande a annoncé l'élargissement du prêt à taux zéro dans l'ancien à « la quasi-totalité du territoire » en 2016. Il faut comprendre par là que toutes les communes de la zone C seront concernées par le dispositif. Actuellement seuls 6000 d'entre elles y sont éligibles, à la condition de procéder à des travaux se montant à 25 % au moins du coût de l'opération.

A priori dès le 1er janvier 2016 des jeunes ménages pourront acheter leur résidence principale en dehors des zones tendues, sans avoir à choisir une commune en particulier.

Mais ce n'est pas tout, car en supplément le plafond de participation du PTZ+ au projet pourra atteindre 40 %, contre 26 % au mieux aujourd'hui. Le différé de remboursement sera lui aussi amélioré. Actuellement seuls les ménages aux revenus modestes peuvent prétendre à reculer le remboursement du capital, désormais tous les emprunteurs commenceront le paiement des échéances de 5 ans après la date de signature.

Une mesure qui ne manquera pas d'impacter également les programmes immobiliers neufs, généralement préférés par les jeunes familles.