On s’intéresse beaucoup à l’âge du premier achat immobilier, mais moins à l’âge maximum auquel on peut emprunter ! Nombreux sont les séniors qui veulent également profiter des taux bas pour acheter un logement plus adapté, une résidence secondaire ou même investir ! Emprunter à plus de 50 ans, c’est possible… Chez Vousfinancer, seuls 12 % des emprunteurs ont plus de 50 ans en 2020, contre 17 % en 2019, un chiffre en recul dans un contexte de durcissement des conditions d’octroi de crédit et de baisse du taux d’usure, taux maximum auquel il est possible d’emprunter… Seulement 3 % dépassent actuellement l’âge de 60 ans. En cause notamment, le passage à l’âge de la retraite, avec la baisse de revenus que cela engendre, pouvant aller de 15 à 40 % selon les cas. « Seuls 3 % de nos clients sont retraités au moment de la souscription d’un crédit… alors qu’à ce niveau de taux, il y a du sens à emprunter, mais le plus tôt est le mieux, justement pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite ! » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.Il n’est donc théoriquement jamais trop tard pour emprunter, d’autant que des solutions existent, même s’il vaut mieux le faire tout de même lorsque l’on est encore en activité. Les séniors, de bons clients pour les banques… mais souvent bloqués par le taux d’usure ! Même si les séniors ont parfois de l’épargne, lorsque cela est possible, ils ont tout intérêt à emprunter plutôt qu’à mobiliser leurs placements s’ils veulent investir dans l’immobilier et ce, pour plusieurs raisons :- Les taux sont très bas, surtout sur les durées courtes : en moyenne, 0,8 % sur 10 ans, 1 % sur 15 ans et 1,20 % sur 20 ans. En outre, les taux de crédit ne dépendent pas de l’âge de l’emprunteur (sauf réduction exceptionnelle pour les moins de 35 ans) mais uniquement de l’apport ou des revenus. Les séniors ne sont donc pas pénalisés sur le taux du crédit.- En empruntant, ils bénéficient de l’effet levier du crédit et font grandir leur patrimoine- En cas de décès, le bien immobilier est remboursé intégralement par l’assurance et transmis aux ayants-droits… C’est donc aussi une façon de préparer sa succession.En outre, les séniors sont considérés comme de bons profils pour les banques pour plusieurs raisons : « Les séniors empruntent sur des durées courtes - 15 ans en moyenne -, ont de l’apport, des assurances-vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge… mais le revers de la médaille est qu’ils sont déjà bancarisés, peuvent avoir des problèmes de santé entrainant un coût d’assurance plus élevé pouvant les rendre difficilement finançables, et des revenus qu’il faut anticiper à la baisse au moment de la retraite » explique Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer. Ainsi, à partir de 55 ans, lors d’une demande de crédit immobilier, la quasi-totalité des banques demandent une estimation du montant de la retraite qui sera versée, justificatif dont il faut faire la demande auprès de son organisme de retraite. En fonction de l’âge de l’emprunteur et de sa date de départ à la retraite, elles prennent en compte soit le salaire à taux plein, soit le plus souvent les revenus au moment du passage à la retraite, pour calculer le taux d’endettement. « Une solution peut également être la mise en place d’un prêt à paliers, permettant de faire baisser l’échéance du crédit de 30 % au moment du passage à la retraite et donc d’adapter ses mensualités à la baisse de ses revenus pour garder malgré tout un niveau de vie confortable » complète Sandrine Allonier. Ainsi, une femme de 57 ans avec 1 800 € de revenus nets à pu obtenir un prêt à paliers de 100 000 €, à 1,35 % sur 20 ans (+ 1,03 % d’assurance) avec 10 000 € d’apport. Les premières mensualités sont de 620 € assurance incluse jusqu’à sa retraite à 65 ans, puis passeront à 425 € lorsque ses revenus baisseront. L’assurance de prêt, le principal enjeu de l’emprunt des séniors S’il n’y a théoriquement pas d’âge limite pour souscrire un crédit, celui-ci est limité par l’âge maximum de la couverture de l’assurance de prêt. La plupart des banques acceptent de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt ce qui permet théoriquement d’emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans. Avec une délégation d’assurance, la couverture peut aller jusqu’à 90 ans voire 95 ans, âge de fin de prêt… A titre indicatif, globalement en moyenne et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40 % à 0,60 %, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent le double, entre 0,80 et 1,20 %... Dans le contexte actuel de taux très bas, le coût global de l’assurance peut alors dépasser le montant total des intérêts versé et représenter jusqu’à 60 % du coût total du crédit.« L’un des principaux sujets pour les séniors qui souhaitent investir dans l’immobilier est celui de l’assurance de prêt, car plus on avance en âge, plus la probabilité d’avoir des problèmes de santé augmente et donc plus l’assurance est chère… Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance lorsque la banque le permet, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé » conseille Julie Bachet. Il existe donc des solutions pour ceux qui veulent emprunter, peu importe leur âge !