Immobilier à Paris : les bureaux dépassent les appartements

Paradoxe du marché de l'immobilier à Paris, le prix des logements s'effondre alors que les gestionnaires de SCPI achètent des bureaux. En ce moment même, la moyenne des transactions dans la capitale serait déjà passée en dessous de 8000 €/m², avec de grands écarts selon la gamme du logement. Mais qu'il s'agisse d'un appartement d'exception avec vue sur un monument parisien ou d'un logement familial bien placé, les prix sont en baisse. En revanche l'immobilier de bureau à la cote, en particulier auprès des investisseurs français.

Baisse du prix des appartements à Paris pour tout le monde

Tous les professionnels de l'immobilier sont d'accord pour dire que le prix du m² parisien est en baisse. Toutefois certains affichent plus d'optimisme que d'autres. Cité par Le Monde.fr, le directeur du réseau Century 21 M. Laurent Vimont pense que le marché va se stabiliser en 2015. Selon lui, les trentenaires reviennent vers la capitale, attirés par les petites surfaces.

Sur le site de la chambre des notaires de Paris Île-de-France, on note que le prix du m² ancien à Paris a baissé de -1,9 %, de juillet à septembre 2014 comparé à la même période l'année précédente. En ce moment la baisse historique des taux de prêt immobilier permet à certaines personnes de retrouver du pouvoir d'achat, ce qui porte certains spécialistes à l'optimisme.

Cet avis est partagé par M. Michel Mouillart, professeur à l'université Paris-X Nanterre. L'économiste spécialisé en immobilier table sur une stabilisation pour les 12 prochains mois. Selon lui la baisse des prix observée en 2014 est due à « la disparition des acheteurs étrangers, en particulier des Russes et des Chinois ». M. Mouillart estime que ces acheteurs à fort potentiel représentent jusqu'à 10 % des transactions de la capitale, spécifiquement dans le haut de gamme.

La note de conjoncture trimestrielle des notaires de France sera donc activement lue et commentée au travers des sites spécialisés. En décembre dernier ils avaient annoncé que le prix du m² parisien passerait en dessous de la barre fatidique des 8000 €, tendance\ déjà observée par certaines agences.

 

Immobilier parisien de haute gamme : une question de vue

L'immobilier de haute gamme parisien est souvent considéré comme spéculatif, ses prix pouvant varier en fonction de la demande de riches acheteurs des pays émergeant. Pourtant d'après Charles-Marie Jottras, le président de Féau cité par Le Figaro.fr, tout dépend de la vue.

Un appartement présentant une vue sur un monument parisien est un bien d'exception, « quelque chose d'irremplaçable ». M. Jottras cite une surface de 240 m² dans le 8e avec vue sur le Grand palais, vendu 27 000 €/m² alors que les rénovations sont nécessaires. Il est pourtant possible d'acheter en dessous de 9000 €/m², à l'image de cet appartement familial de 183 m² à Auteuil, vendu pour 8700 €/m².

Oui mais voilà, même dans le haut de gamme les prix sont en chute libre. Les biens immobiliers d'une valeur supérieure à 2 millions d'euros auraient perdu -9,7 % de leur valeur en 2 ans, ceux compris entre 1 et 2 millions d'euros sont en décote de -6,4 %. Il y a également des affaires pour les budgets plus restreints, avec une baisse des prix de -3,9 % pour tous ceux qui se situent en dessous de 440 000 €, c'est ce qu'estime M. Jottras.

 

Véritable boom de l'immobilier de bureau en France

26 milliards d'euros, c'est le montant investi dans l'immobilier d'entreprise en 2014 sur la France entière, selon JLL cité par Boursorama.com. La région parisienne représente à elle seule plus de 17 milliards d'euros, ce qui équivaut à une augmentation de +46 % sur 1 an. Ces chiffres incluent à la fois la vente de bureau qui avoisine les 15,4 milliards d'euros, mais également les commerces dont le volume d'investissement augmente de 99 % en 1 an !

Mais l'on est tout de même loin de l'investissement immobilier des particuliers, ces montants venant de fonds d'investissement de type SCPI. L'année 2014 compte 227 transactions, dont 16 comprises entre 100 et 300 millions d'euros. Et contrairement à ce que l'on pourrait croire, les investisseurs étrangers ne sont pas majoritaires, pour représenter 45 % des grandes transactions, pour un poids total de 5,1 milliard d'euros.

Sur les 44 transactions effectuées sur des montants supérieurs à 100 millions d'euros, 29 viennent d'investisseurs français. Ces chiffres démontrent que l'on on est revenu au même niveau que celui observé avant crise, en 2006 et 2007.

Et ces investissements ne se font pas que sur du bâti, à Paris et en petite couronne les ventes en état de futur achèvement sont revenues à leur niveau de 2011. Au cours de l'année 2014, la VEFA a représenté 1,6 milliards d'euros, soit une augmentation de 39 % par rapport à l'année dernière.

 

Les SCPI investissent massivement en région parisienne

Fortes de cette bonne année 2014, les sociétés civiles de placement immobilier ne comptent pas s'arrêter là. Accimmo Pierre a ainsi acquis une surface de 4500 m² à Saint Denis (93), comprenant déjà 3 locataires dont la solvabilité n'est pas à mettre en doute : RSI, Galileo et Bouygues.

REM a jeté son dévolu sur une surface utile de bureaux de 6964 m² à Boulogne-Billancourt, à laquelle s'ajoutent 565 m² de commerces et 131 places de parking. Là encore il s'agit d'un investissement locatif occupé, en l'occurrence par Michelin pour un bail de 9 ans fermes.

 

Pendant ce temps, les bureaux à Paris se louent chers

2,1 million, c'est le nombre de m² loués en Île-de-France en 2014. Les prix varient de 293 €/m² dans la couronne sud, à plus de 800 €/m² dans certains quartiers prisés. À la défense, on peut héberger sa société pour 700 €/m².

Le site Le Figaro.fr tire un palmarès des prix de la location professionnelle, en fonction de la proximité d'une station de métro. En se basant sur des chiffres procurés par CBRE, le classement révèle que les bureaux les plus chers ne se trouvent pas sur les Champs-Élysées.

Depuis 2010 la première marche du podium est détenue par la station de métro Varenne, dans le 7e arrondissement avec 577 €/m² par an.

C'est tout de même la station Trocadéro dans le 16e qui prend la 2e place, avec 576 €/m². Rue du bac est 3e à 563 €/m², et Champs-Élysées Clémenceau est 4e avec 548 €/m². Toutefois la station voisine George-V arrive juste derrière avec 539 €/m².

Au cours des années à venir, ces stations de métro prisées pourraient fort bien être concurrencées par des emplacements sur lesquels des aménagements sont prévus au niveau des transports en commun. C'est ainsi que Mme Aurélie Lemoine, directrice de CBRE, explique que les stations Place de Clichy et Batignolles pourraient offrir de bonnes opportunités d'investissement dans l'immobilier de bureau.