L’immobilier saisonnier est-il un placement rentable ?

Investir dans un logement locatif à la mer ou à la montagne, ça vous fait rêver ? Vous imaginez une résidence secondaire dont vous pourrez profiter hors saison, et que vous pourrez louer pour des sommes élevées durant les vacances afin de rentabiliser votre investissement ? Voyons dans le détail si la réalité est aussi belle que la fiction.

Le principe de la location saisonnière

Tout le monde connaît, au moins vaguement, le principe de la location saisonnière : qui n’a pas loué un studio à la montagne ou un charmant appartement à la mer pour y passer des vacances en famille, en couple ou entre amis ? Il s’agit donc d’une location de courte durée dans un meublé de tourisme, qui n’est pas destiné à un usage d’habitation principale pour les locataires. On parle, à propos de courte durée, d’une période allant d’une nuit à plusieurs mois. Le plus souvent, l’hébergement est situé à la mer ou à la montagne, zones habituellement privilégiées pour les vacances.

Aujourd’hui, le principe s’est développé bien au-delà des traditionnelles stations balnéaires et stations de ski. Le succès fulgurant d’Airbnb a mis un coup de projecteur sur ces locations saisonnières situées en zones urbaines, principalement dans et autour des grandes villes, qui attirent un grand nombre de touristes désireux de trouver un hébergement sans devoir sacrifier aux coûts exorbitants des hôtels. On adopte alors la terminologie d’ « appart hôtel ».

Le gros avantage de l’immobilier saisonnier, c’est qu’il vous permet de jouir de votre bien dès lors qu’il n’est pas loué ; il fait ainsi office de résidence secondaire, ce qui est intéressant lorsque le logement est situé près de la plage ou des pistes de ski. Ce type d’investissement devient une manière de lier l’utile à l’agréable : acheter un bien pour les vacances, le louer en saison le temps de rembourser son crédit, et en profiter dans les périodes creuses.

Est-ce vraiment si parfait ? L’investissement locatif saisonnier est-il la solution idéale ? Il faut tout de même être conscient d’un gros bémol : la rentabilité de votre bien immobilier saisonnier dépend entièrement de la qualité de la période de location, qui peut s’avérer très réduite, et de la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Ce sont les deux critères qui déterminent le taux de remplissage de votre logement. Et qui font de la location saisonnière un bon choix d’investissement immobilier pour arrondir ses fins de mois.

Quels sont les avantages de l’immobilier saisonnier ?

Un investissement rentable

Pour peu que votre bien immobilier saisonnier soit correctement situé (zone géographique populaire) et que vous fassiez preuve d’une gestion dynamique de votre location, en optimisant vos sources de visibilité (agences, sites payants et gratuits, blogs, réseaux de propriétaires, bouche à oreille), vous avez de bonnes chances de pouvoir rentabiliser votre investissement.

Certes, le taux d’occupation est réduit à certaines périodes phares de l’année (saison estivale pour les biens situés près de la mer, saison hivernale pour ceux qui sont perchés dans les stations de ski). Mais ce taux est compensé par des loyers saisonniers élevés, en moyenne autour de 500 € la semaine pour un appartement de petite taille (studio ou 2-pièces entre 15 et 30 m2). Pour prendre un exemple concret, un logement de 30 m2 aux Arcs 2000, station de ski réputée en Savoie, se loue jusqu’à 750 € la semaine. Soit un gain bien plus important que pour une location classique, même sur une plus longue période de temps.

Au moment de négocier votre crédit immobilier en vue de votre investissement locatif saisonnier, veillez à apporter à votre banquier ou à votre organisme de prêt un dossier comprenant des simulations de rentabilité. Si vous n’avez pas d’apport personnel, une bonne rentabilité pourrait tout à fait le convaincre de vous octroyer ce crédit sans crainte, puisque même à période de location réduite, autour de 3 ou 4 mois, vous rentreriez sans problème dans vos frais.

Des risques d’impayés de loyer réduits à zéro, ou presque

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif traditionnel, surtout dans les grandes villes, c’est une question qui se pose toujours : allez-vous tomber sur un locataire bon payeur ? Toutes les garanties du monde n’y changeront rien : votre locataire peut justifier de revenus astronomiques ou avoir un garant richissime, s’il décide de ne pas payer, vous êtes parti pour une longue et coûteuse procédure. Une galère qui peut s’étendre sur des mois, voire sur des années.

Dans le cas d’une location saisonnière, cette question n’a pas lieu d’être : dans la grande majorité des cas, le loyer est versé avant la période de location. Et ce, que vous ayez confié votre logement à une agence ou que vous vous occupiez vous-même de la location via des sites Internet dédiés.

Prenez l’exemple d’un appartement dans une zone populaire et très demandée : non seulement les locataires doivent régler un acompte (dont le montant, en principe égal à environ 25 % de la totalité du coût de la réservation, n’est pas réglementé), mais ils doivent le faire suffisamment en avance pour ne pas rater le coche, parfois jusqu’à 7 ou 8 mois ! Cette avance de trésorerie est un gage de sérénité. Puis, le solde du loyer est réglé le jour de leur arrivée.

Une fiscalité intéressante

En termes de fiscalité, l’immobilier saisonnier est soumis à des règles particulières qui sont celles de la location meublée. Les loyers perçus doivent être déclarés afin d’être soumis à l’impôt sur le revenu, et permettre ainsi de bénéficier d’avantages fiscaux. C’est que la location meublée, même sans être considérée comme professionnelle, est catégorisée comme une activité commerciale, de sorte que les profits qui en résultent sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Voici les différents cas de figure :

  • La location meublée concerne une partie de votre habitation principale, auquel cas vous êtes exonéré d’impôt (à la condition de respecter un plafond de loyer).
  • Le régime de la micro-entreprise : valable seulement si vous ne dépassez pas le seuil de 32 600 € HT annuels. Le résultat imposable est alors égal aux recettes annuelles, diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %. Cet abattement est appliqué par l’administration, vous n’avez qu’à remplir la case des revenus complémentaires sur la déclaration de revenus.
  • Le régime réel ou simplifié : si vos recettes annuelles dépassent 32 600 € mais restent sous le seuil de 234 000 € HT. Vous profitez alors d’un allègement des obligations déclaratives et comptables, mais devez remplir une déclaration spéciale. Ce régime permet de déduire les charges des recettes locatives, et de jouir de nombreux amortissements.
  • Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le premier cas est réservé aux personnes inscrites au registre du commerce dont les revenus locatifs sont supérieurs aux autres revenus d’activité et au seuil de 23 000 € bruts annuels. Le second cas permet de reporter son déficit sur les 10 années suivantes, ce qui peut s’avérer très intéressant pour éviter l’imposition des revenus sur une longue période.

Plus de détails sur notre article consacré à la location meublée.

Où investir dans une location saisonnière ?

Les avantages d’un investissement dans une location saisonnière sont donc nombreux. Et encore, nous n’avons évoqué que les bienfaits purement financiers ; mais recevoir des locataires vacanciers, pleins d’énergie et de bonne humeur, détendus par avance à l’idée de pouvoir profiter de la plage, des balades en montagne et d’une belle région, c’est un bon côté qui n’a pas de prix.

Reste l’autre question importante : faut-il préférer la mer, la montagne, ou la ville ?

Mer ou montagne ?

Investir dans un logement saisonnier à la montagne a l’avantage de vous permettre de vivre votre passion pour le ski. En haute saison, vous pouvez tout à fait vous dégager une petite semaine pour profiter de votre logement et aller taquiner la poudreuse, sans perdre trop d’argent de vos revenus locatifs. Idem pour l’investissement dans une station balnéaire : quand les touristes se feront plus rares, ou plus frileux, vous aurez l’occasion de jouir de votre bien pour votre bien-être personnel.

Or, dans les deux cas, quelques précautions s’imposent :

  • Investir dans un bien de qualité ;
  • Privilégier l’emplacement du bien, si possible dans une station balnéaire/de ski réputée, où les locations sont combles durant la saison ;
  • S’assurer de l’état du marché avant d’investir, pour ne pas se tromper ni de lieu, ni de bien.

Pour ce qui est d’investir à la montagne, vaut mieux choisir une station située au moins à 1 800 mètres d’altitude, pour bénéficier d’un bon enneigement et d’une meilleure popularité. Vous pouvez également couper la poire en deux, et préférer un logement dans un village qui ne soit pas une station de ski, sans être trop éloigné des pistes pour autant : le fait est que les skieurs ne sont pas les seuls à prendre des vacances à la montagne, et que le tourisme d’été est très prisé dans les Alpes ou dans les Pyrénées. Mais les stations de ski attirent moins de visiteurs en été que les charmants villages attenants.

Pour la mer, sachez que la location peut se négocier à des tarifs très élevés, et que les périodes d’affluence sont moins restreintes qu’à la montagne. Pensez également à balayer le spectre des événements culturels ou professionnels qui peuvent avoir lieu dans les villes côtières : par exemple, investir dans un appartement à Cannes peut être une excellente idée, dans la mesure où une seule semaine de location pendant le festival international du film peut vous rapporter deux ou trois mois de loyer classique. Certains sites comme Loc-alamer.com propose en plus des services supplémentaires pour les propriétaires et les locataires.

Et la location en ville ?

Les vacances ne sont pas toujours synonymes de mer ou de montagne. De nombreux voyageurs aiment à rester en ville, et profiter des lieux culturels, des points de restauration et des activités sportives. Investir dans un logement saisonnier en zone urbaine peut s’avérer très intéressant, car là encore, les loyers sont bien plus élevés que pour une location traditionnelle.

Prenons l’exemple de Paris : en 2014, selon cette étude, les hôtels du Grand Paris ont enregistré 22,4 millions d’arrivées. Ce baromètre, en outre, ne prend pas en compte les autres types de location, et particulièrement le fait que Paris est devenue, en 2015, la ville du monde qui propose le plus de logements sur le site AirBnb : 50 000, contre 80 000 chambres d’hôtels.

Seulement, il y a un hic : l’état du marché immobilier 2015 démontre également que ce sont les villes les plus populaires de France où les logements coûtent le plus cher à l’achat. Investir dans l’immobilier locatif à Paris, Lyon ou Bordeaux risque donc de vous demander un effort considérable au moment de l’acquisition, pour une rentabilité qui deviendra viable seulement sur un long terme, même si vous pratiquez des loyers élevés. Sans compter qu’il n’est pas interdit d’imaginer, dans les mois ou années à venir, un renforcement de la législation qui rendra la location AirBnb bien moins intéressante pour les propriétaires.

Dans ce sens, mer et montagne restent des investissements nettement plus sûrs et rentables.