Tout ce qu’il faut savoir sur la caution locative

Au moment de choisir un locataire pour votre appartement ou votre maison, la question de la caution doit se poser. Qu’est-ce qu’une caution locative précisément ? Quelles différences existe-t-il avec un dépôt de garantie ? Dans quels cas ne peut-on pas demander une caution ? Du point de vue du locataire, quels sont les moyens alternatifs pour respecter cette exigence du propriétaire ? Et comment rédiger l’acte de cautionnement pour qu’il soit parfaitement légal ? Voici tout ce qu’il faut savoir à propos de la caution locative.

Caution locative VS dépôt de garantie

Attention, il ne faut pas confondre « garantie » et « dépôt de garantie », car ce dernier point n’a rien à voir avec la caution. Si la caution locative est en effet considérée comme une forme de garantie, une assurance que souscrit le propriétaire auprès du locataire pour pallier un défaut de paiement du loyer et des charges (celui qui se porte caution s’engageant par écrit à prendre en charge lesdits versements en cas de souci), le dépôt de garantie, lui, est une somme d’argent que le locataire doit remettre au propriétaire avant d’entrer dans le logement, et dans laquelle le bailleur pourra puiser en fin de contrat s’il constate des dégradations.

L’amalgame provient souvent de la terminologie : celui qui accepte d’être caution pour un locataire se « porte garant » en lieu et place de ce locataire en cas de défaut. Il est donc « garant » du bon versement du loyer et des charges au bailleur. Dans le même temps, le dépôt de garantie est aussi appelé « caution » par facilité. Or, la caution est une personne, physique ou morale, tandis que le dépôt de garantie est une somme d’argent.

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer (hors charges) dans le cas d’un logement vide, et à deux mois de loyer (hors charges) pour un logement meublé. Avant la loi Alur de 2014, le propriétaire pouvait, dans le cas d’un meublé, fixer le montant à son gré, mais ce n’est plus le cas aujourd’hui.

Cautions et garants

La caution locative est donc une forme de garantie pour le bailleur : celle de toucher le versement du loyer et des charges en cas de défaut de la part du locataire, quelles que soient les raisons du non paiement. Le propriétaire est libre de l’exiger de son locataire, en particulier lorsque celui-ci ne présente pas des garanties suffisantes à ses yeux : revenus pas assez élevés, pas de contrat de travail pérenne (pour un étudiant, un apprenti, un intérimaire ou un salarié en CDD, etc.), ou toute autre raison.

En somme, la caution est une sorte de « donnant-donnant » entre les deux parties : pour le propriétaire, c’est une sécurité supplémentaire, une assurance contre les impayés ; pour le locataire, c’est un levier permettant à un bailleur d’accepter sa candidature même s’il ne répond pas à ses exigences, et un moyen d’éviter le risque d’expulsion en cas de défaut de paiement.

Les deux formes de caution

Il existe deux formes de caution :

  • La caution simple. En cas de défaut de paiement, le bailleur doit d’abord se retourner contre son locataire, pour faire procéder à la saisie des biens et à leur vente. C’est seulement si les poursuites échouent ou si le locataire est déclaré insolvable, que le propriétaire peut exiger du garant qu’il prenne en charge les impayés.
  • La caution solidaire. Sous cette forme, la caution ne bénéficie pas du « bénéfice de discussion », qui lui permet dans la version « simple » de renvoyer le bailleur au locataire en premier lieu. Le propriétaire peut s’adresser directement au garant pour demander le versement des loyers, sans même passer par le locataire.

La forme la plus courante pratiquée actuellement est la caution solidaire.

La caution n’est pas une obligation

Dans les faits, une grande majorité des propriétaires exige que le locataire soit épaulé par un tiers qui se porte garant. Mais légalement, il ne s’agit en aucun cas d’une obligation et dans certaines circonstances, par exemple s’il n’est ni étudiant, ni apprenti, le candidat à la location peut tout à fait refuser d’accéder à la demande du bailleur en ce qui concerne la caution. Toutefois, dans les zones urbaines denses où la demande est plus forte que l’offre, ce refus risque surtout de le disqualifier en regard d’autres candidats à la même location.

Dans quels cas le propriétaire a-t-il interdiction d’exiger un garant ?

Il y a des cas où le bailleur n’a tout simplement pas le droit de demander à son locataire de présenter un garant. S’il a souscrit une garantie loyers impayés ou n’importe quelle assurance qui le protège contre les risques locatifs, le propriétaire ne peut plus demander de cautionnement au locataire – sauf si celui-ci est étudiant ou apprenti, et uniquement dans le cadre de la garantie loyers impayés (la garantie des risques locatifs excluant toute caution quoi qu’il advienne). Et ce en vertu de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

La loi est stricte et, en cas de sinistre, le propriétaire qui a cumulé une garantie loyers impayés et l’exigence de cautionnement peut se voir refuser, par son assureur, la prise en charge des dégâts dans le logement.

Autre cas : lorsque le bailleur est une personne morale, par exemple une société ou un organisme HLM, la demande de cautionnement est interdite si le locataire est un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Qui peut se porter garant ?

Le locataire choisit souvent un proche pour se porter garant à sa place : un membre de sa famille ou un ami. Mais une personne morale peut également jouer ce rôle : un organisme, un employeur ou une banque. S’il s’agit d’une personne physique, le bailleur n’a pas le droit de refuser une caution au motif que cette personne serait de nationalité étrangère ou qu’elle ne résiderait pas sur le sol français.

Pour les locataires fragiles (qui ont des revenus limités ou des contrats de travail non pérennes), l’État propose de se porter lui-même garant sous certaines conditions : c’est le dispositif Visale de sécurisation des loyers. D’autres alternatives existent, notamment dans le cas des étudiants qui ne disposent pas de garants personnels : c’est la « caution locative étudiante » (Clé), toujours garantie par l’État.

En tout état de cause, le garant est chargé de payer à la place du locataire si celui-ci ne peut plus (ou ne veut plus) le faire.

Et en cas de colocation ?

Dans le cas spécifique d’une colocation, les règles sont différentes. En principe, les colocataires signent un seul bail et, par le jeu de la clause de solidarité, chacun d’entre eux est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer. De sorte que le bailleur peut demander à chaque colocataire d’avoir un garant, ou à un seul d’entre eux d’en présenter un qui s’engagera également pour les autres.

Toutefois, en vertu de la loi Alur, l’acte de caution doit alors indiquer le nom du colocataire pour lequel le congé mettra fin à l’engagement du garant. Lorsque le colocataire désigné quitte le logement, son garant n’est plus tenu de prendre en charge les impayés des autres colocataires, y compris s’il s’est engagé pour tous les colocataires du logement. Raison pour laquelle il est plus intéressant (et plus rassurant) pour le propriétaire de demander autant de garants qu’il y a de colocataires ; ainsi, en cas d’impayés, il est à même de se retourner contre n’importe quel débiteur, qu’il soit locataire ou caution.

L’acte de caution

L’acte de caution est un document écrit, rédigé par le garant, le plus souvent établi entre le propriétaire et la caution « sous seing privé », c’est-à-dire dans un cadre strictement privé, sans présence d’un représentant de l’État. Le propriétaire a le droit d’exiger que ce document soit établi par un notaire, auquel cas il doit prendre en charge les frais occasionnés.

Pièces à fournir pour le garant

Un décret à la loi Alur daté du 5 novembre 2015 précise les pièces que le garant doit présenter dans le cadre d’une caution locative :

  • Pour une personne physique : une pièce d’identité française ou étrangère (carte d’identité, carte de séjour, passeport, permis de conduire) ;
  • Pour une personne morale : un extrait K bis original de moins de 3 mois de la société, les statuts, ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, où apparaît le nom du responsable, l’adresse de l’organisme et la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès de l’administration, d’une juridiction ou d’un organisme professionnel ; et un justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur le document en question ;
  • Un justificatif de domicile : la dernière quittance de loyer, le titre de propriété de la résidence principale, le dernier avis de taxe foncière, une attestation d’assurance logement de moins de 3 mois, une facture de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois ;
  • Un contrat de travail, une copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ou toute pièce attestant de l’activité professionnelle, ou une carte d’étudiant le cas échéant ;
  • Un justificatif de revenus : les 3 derniers bulletins de salaire, les 2 derniers bilans comptables, un justificatif de versement de prestations sociales ou familiales, un justificatif du versement des 3 derniers mois de pension de retraite ;
  • Le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition ;
  • Un justificatif de revenus fonciers ou de revenus de capitaux immobiliers.

Non seulement la demande de pièces justificatives autres que celles prévues par la loi ne doit pas être acceptée par le locataire, mais en outre, une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une personne morale) peut être appliquée à l’encontre du bailleur qui en a fait la demande. En particulier, tout document qui porte atteinte à la vie privée du locataire (contrat de mariage, jugement de divorce, carte d’assuré social, extrait de casier judiciaire, autorisation de prélèvement automatique, etc.) n’a pas à être exigé par le bailleur.

La rédaction de l’acte

Qu’il soit établi sous seing privé ou réalisé par un notaire, l’acte de cautionnement doit être écrit et signé, et une copie doit en être conservée par chacune des parties (en outre, le garant doit garder une copie du bail signé). Cet acte doit mentionner les points suivants, rédigés de la main du garant :

  • Le montant du loyer, ainsi que les conditions de révision qui figurent sur le bail, en chiffres et en lettres ;
  • Le montant maximal que le garant s’engage à payer en lieu et place du locataire durant la durée de location du logement ;
  • Une mention stipulant que le garant a pleinement conscience de la nature et de la portée de son engagement ;
  • La reproduction au mot près de l’alinéa 6 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989: « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Vous trouverez sur cette page des modèles d’actes de caution pour une durée déterminée et indéterminée.

La durée d’engagement

Pour ce qui est de la durée d’engagement du garant, deux cas de figure sont possibles :

  • Une durée déterminée. Une date est précisée dans l’acte de caution, et le garant s’engage de fait pour cette durée. Au-delà, le bailleur ne peut plus se retourner contre le garant en cas d’impayés.
  • Une durée indéterminée. Si aucune date n’est indiquée dans l’acte, alors l’engagement correspond de fait à la durée du bail, et ne s’arrête que lorsque celui-ci prend fin.

Dans le cas d’un acte à durée indéterminée, si le garant n’intervient pas au moment du renouvellement du bail pour se désengager, il reste lié par l’acte jusqu’à ce que le locataire quitte le logement.