Loi ALUR: les documents à fournir embêtent les professionnels

Depuis son entrée en vigueur, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a changé la vie des professionnels de l'immobilier. Il faut maintenant compter de nombreux documents et justificatifs à annexer à la promesse de vente. L'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) impose que le délai de rétractation ne court que lorsque l'acheteur dispose de tous les documents rendus obligatoires par la loi ALUR. Les notaires et agents immobiliers se retrouvent devant le fait accompli, et recommandent à l'acheteur d'anticiper. Pour les vendeurs, la surprise risque d'être désagréable s'ils se voient obligés de payer des frais supplémentaires pour assumer ces tâches administratives.

Loi ALUR: les documents à fournir pour toute transaction immobilière

La liste des documents rendus nécessaires par la loi ALUR est consultable sur le site des notaires de la chambre de Paris.

Preuve de situation personnelle

Le vendeur doit fournir :

  • Un livret de famille ou extrait d'acte de naissance.
  • Une copie de son contrat de mariage ou de PACS.
  • Son titre de propriété.
  • Son dernier avis d'imposition de la taxe foncière.

Dossier de diagnostic technique (DDT)

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique, comportant notamment :

  • Diagnostic de performance énergétique.
  • État parasitaire.
  • État des installations de gaz et d'électricité (uniquement celles ont plus de 15 ans).
  • État des risques naturels et catastrophes et technologiques.
  • État d'exposition à l'amiante.
  • Risques d'exposition au plomb.
  • État parasitaire.
  • Diagnostics informant du risque de présence de mérules.

Preuves de travaux et de mesurage du lot

Si des travaux ont été effectués sur le bien vendu, le vendeur doit montrer à l'acheteur :

  • Autorisation administrative.
  • Autorisation de la copropriété.
  • Justificatifs de réalisation des travaux.

Le vendeur doit également présenter le certificat loi Carez, relatif à la surface habitable du bien immobilier.

 

Loi ALUR: les documents obligatoires dans une copropriété

Justificatifs de situation financière de la copropriété

Lorsque la vente concerne un logement dans une copropriété, le vendeur doit montrer :

  • Budget prévisionnel concernant les charges courantes des 2 exercices précédents la vente
  • Sommes dues par le copropriétaire envers la copropriété.
  • Sommes dues par l'acheteur à la copropriété.
  • État des impayés au sein de la copropriété.
  • Quote-part du fonds de travaux relatifs aux lots vendus, si fonds de travaux il y a.

Carnet d'entretien et diagnostique

La loi ALUR impose au vendeur d'un lot en copropriété de fournir à l'acheteur :

  • Carnet d'entretien de l'immeuble.
  • Diagnostic de mise en copropriété de l'immeuble, lorsque l'immeuble a plus de 15 ans.

L'organisation de l'immeuble

La loi ALUR demande au vendeur d'annexer à la promesse de vente :

  • Règlement de copropriété.
  • État descriptif de division.
  • Publication des actes modificatifs, même s'ils ne concernent pas le lot convoité.
  • Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.

 

La loi ALUR et les transactions immobilières

Un poids administratif encombrant

La loi ALUR impose une meilleure information envers les acheteurs, au moment de la signature de la promesse de vente. Mais cette information a un prix : celui de l'administratif. Le vendeur est maintenant obligé de joindre une dizaine de documents supplémentaires à l'avant-contrat.

Le problème est que les agents immobiliers, les notaires et les promoteurs n'ont pas eu le temps de s'y préparer. Ils se retrouvent avec l'obligation de réunir de nombreux documents, et cela prend du temps.

Transactions immobilières entre particuliers plus longues, coût plus élevé

Le propriétaire moyen n'est pas préparé à ces nouvelles tâches administratives. Il se retrouve donc devant le fait accompli, obligé de réunir ces documents dont il n'a jamais entendu parler. Il faut donc s'attendre à ce qu'il jette l'éponge et confie ce travail à un professionnel, quitte à devoir supporter un coût supplémentaire.

C'est ainsi que les frais de transaction immobilière peuvent atteindre 1000 €, à la charge du vendeur.

Conséquence sur le délai de rétractation

La loi donne à l'acheteur un délai de rétractation de 7 jours, à partir de la signature de la promesse de vente. Depuis la mise en application de la loi ALUR, le délai de rétractation commence à partir du moment où l'acheteur a reçu tous les documents nécessaires. En conséquence, le vendeur non-avertit s'engage dans une course contre la montre pour vendre son bien immobilier.

L'acheteur peut signer sa promesse de vente, mais se rétracter sans perdre son dépôt de garantie pour un simple document manquant.

 

Le marché de l'immobilier face à la loi ALUR

Les craintes des professionnels de l'immobilier

Alors que les ventes de logements anciens ont augmenté de +2,7 % en France, de 2012 à 2013, les professionnels de l'immobilier sont inquiets. Ils craignent que les difficultés administratives ne freinent les vendeurs. Ces derniers pourraient être tentés d'attendre une législation plus souple, dans un prochain dispositif qui simplifiera leurs transactions immobilières.

Besoin de simplification administrative

Beaucoup de professionnels plaident pour l'instauration d'un document synthétique simplifié. Il s'agirait d'apporter un outil administratif au notaire, qui pourrait ainsi assurer l'acheteur que tous les contrôles nécessaires ont été effectués. Vousfinancer.com a déjà innové en ce sens, avec le passeport emprunteur, qui présente l'avantage d'assurer le vendeur de la capacité d'emprunt de l'acheteur.

Une loi ALUR de plus en plus critiquée

Le président de la FNAIM du Grand Paris,Gilles Ricour de Bourgies, précise dans les colonnes du site patrimoine.lesechos.fr : « la loi ALUR a rendu systématique une procédure qui se déroulait dans la pratique, même si, avant, certains passaient au travers des mailles du filet ».

Maître Frédéric Labour, notaire à Corbeil-Essonnes, toujours cité par patrimoine.lesechos.fr, va jusqu'à clamer que « les documents demandés n'ont aucun intérêt pour l'acquéreur ».

Loi ALUR : que doit faire le vendeur

Face à la longue liste de documents rendus obligatoires par la loi ALUR, le vendeur n'a pas le choix. Il doit se rapprocher d'un notaire dès le début de son projet de vente, afin de réunir les documents nécessaires. Bien entendu cette obligation aura un coût, cependant l'acheteur pourra assurer lui-même cette partie administrative, s'il s'y prend suffisamment tôt à l'avance.

Lorsqu'il s'agit d'une vente de logements neufs effectuée par un promoteur, ce dernier dispose des moyens administratifs nécessaires pour préparer les dossiers. L'acheteur recevra donc tous les justificatifs rendus obligatoires par la loi ALUR.

Quant à savoir s'il les lira tous, c'est une autre histoire…