Louer son logement : les différentes options

Le secteur de la location immobilière s’est diversifié en fonction des besoins des populations. Objectif, durée, vide ou meublé, fiscalité... Plusieurs options sont à prendre en compte pour mettre son logement en location. Vousfinancer fait le point.

Quel est le but de la location ?

Pour mettre son logement en location, il faut d’abord déterminer quel sera son objectif. Qui sera le locataire : un ménage, un étudiant, des touristes ? Combien de temps vont-ils rester ? Est-ce pour en faire une résidence principale ou un logement de vacances ? Chaque situation implique des avantages et des inconvénients.

Location courte ou longue durée ?

La location longue durée
Lors d’une location longue durée, le même locataire peut rester dans le logement pendant plusieurs mois, voire plusieurs années : en Île-de-France, un locataire reste en moyenne 7 ans.
En tant que bailleur, la location longue durée permet d’avoir une certaine stabilité financière. Une source de revenu étant garantie tous les mois, la gestion de vos comptes est simplifiée. En plus, bien que la taxe foncière reste à la charge du propriétaire, c’est au locataire de s’acquitter des taxes d’habitation et d’ordures ménagères.

La location courte durée
Avec une location de courte durée, qui dure en général une à deux semaines, vous êtes en mesure de demander un loyer plus élevé à la semaine qu’au mois, notamment en fonction de l’attractivité économique et touristique du lieu. Vous pouvez également récupérer votre logement dès que celui-ci n’est pas occupé afin de profiter d’une résidence secondaire. En revanche, cela implique de faire face à des périodes plus ou moins longues sans revenus locatifs.
Un logement loué pour une courte période doit obligatoirement être meublé. Vous devez donc l’avoir équipé au préalable et l’entretenir entre chaque locataire. Cela peut prendre du temps et représenter un réel investissement financier. D’autant plus que les taxes liées au logement restent à votre charge que le logement soit occupé, ou non.

Louer meublé ou vide ?

À partir de quand un logement est-il vide ou meublé ?
Le logement peut être loué en étant meublé ou vide. On estime qu’un logement est meublé lorsqu’il comporte au minimum le mobilier suivant : literie, volets/rideaux, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien, etc. Dans le cas contraire, le logement est considéré comme vide.

Les principales différences
Lorsqu’un logement est mis en location, la durée du bail et du préavis, le dépôt de garantie et la fiscalité dépendent de s’il est meublé ou non. En général, ces règles s’appliquent :


•    Logement vide : le bailleur ne peut pas mettre fin au bail durant 3 ans minimum (sauf exception) et le préavis doit être de 6 mois minimum avant la date d’échéance. De plus, le dépôt de garantie perçu au moment de la signature du bail ne peut excéder 1 mois de loyer.

•    Logement meublé : en général, la durée minimale du bail est d’1 an, tandis que le préavis doit être de 3 mois minimum avant l’échéance. Le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer.

La fiscalité

Pour un logement vide
Dans le cas d’une location de logement vide, les revenus perçus par le propriétaire sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés. Lors de la déclaration, ils seront catégorisés comme « revenus foncier ». Deux cas de figure se présentent alors :


•    Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € annuels, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier qui vous donne droit à un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs. Vous avez cependant le choix de choisir le régime réel, qui permet de déduire un certain nombre de charges (travaux, assurance, intérêts…) en fonction des dépenses réellement engagées au cours de l’année fiscale.

•    Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € annuels, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel. Vous devez donc déclarer votre revenu net foncier (revenu perçu après déduction des charges).

Pour un logement meublé
La location de logement meublé est un peu plus particulière. Lorsque vous n’êtes pas considéré comme loueur en meublé professionnel (LMNP), vos revenus perçus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si vos revenus locatifs ne dépassent pas les 72 600 € à l’année, vous avez le choix entre le régime « micro-BIC » (micro-entreprise) et le régime bénéfice réel. Le régime micro-BIC vous fait bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. En revanche, si vos revenus sont supérieurs à 72 600 €, le régime réel s’applique obligatoirement.

Louer seul ou en agence ?

S’occuper seul de la location
En prenant en charge la gestion de la location seul, vous devrez vous occuper du processus de location (mise en ligne de l’annonce, organisation des visites, choix des locataires, rédaction du bail, état des lieux, choix des artisans en cas de problème lors de la location, etc.). Le principal avantage est que vous n’avez pas de commission d’agence à régler ce qui limitera donc les coûts. Pourtant, gérer seul sa location n’est pas fait pour tous les propriétaires. Cette activité prend du temps et nécessite d’être à l’écoute des nouveautés économiques et juridiques pour être en règle.

Passer par une agence
Passer par une agence pour la location de votre bien vous permet d’être accompagné d’un expert tout au long de vos démarches : fixation du prix, sélection des meilleurs dossiers des locataires, rédaction du bail, questions juridiques, etc. L’agence se placera en tant qu’intermédiaire entre vous, propriétaire, et le locataire. C’est donc à elle que reviendra la gestion des loyers et des sinistres pendant la location. En revanche, cela a un prix : en moyenne, les frais de gestion locative se situent entre 6 % et 9 % du montant du loyer.

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Sources : economie.gouv.fr, service-public.fr