Pourquoi le prêt immobilier sur 30 ans n'a plus d'intérêt

Les taux immobiliers battent leur propre record à la baisse mois après mois, et les emprunteurs en profitent pour s'engager sur de longues durées. Ils ont raison, car le coût du financement est aujourd'hui intéressant, même sur 25 ans. En revanche il existe une grande différence dès lors que l'on approche des durées de 30 ans, rendant un prêt immobilier sur 3 décennies économiquement illogique. Lorsqu'ils choisissent leur plan de financement, les accédants à la propriété ont intérêt à considérer la revente, voici pourquoi et comment.

Taux immobilier : 2,70 % sur 25 ans et 3,80 % sur 30 ans

S'il existe une différence de taux entre chaque tranche de durée de remboursement, celle-ci s'accentue particulièrement dès lors que l'on approche de 30 ans. Aujourd'hui la fourchette de taux nominaux (hors frais) sur 25 ans, va de 2,70 % à 3,20 %. Dès lors que l'on passe à 30 ans, l'écart démarre à 3,80 %, et monte jusqu'à 4,30 %.

Avec ce calcul, une mensualité de 1000 € versée pendant 25 ans au taux de 3 %, permet d'emprunter 210 876 €. Avec la différence de taux, si l'on passe à 30 ans et 4 %, on n'obtient que 209 461 €.

Jérôme Robin, président-fondateur de vous Vousfinancer.com enfonce le clou : « Compte tenu de l'écart de taux de près d'un point entre les prêts sur 25 et 30 ans, emprunter sur 30 ans n'a plus de sens. L'allongement de la durée du prêt ne permet pas d'accroître la capacité d'emprunt, ni de faire baisser la mensualité qui pourra même être supérieure sur 30 ans ».

 

Les prêts immobiliers de très longue durée coûtent plus cher

Prenons l'exemple d'un crédit à l'habitat de 250 000 €, remboursé pendant 25 ans au taux nominal de 3 %, assurances et frais de notaire non compris. On obtient alors une mensualité de 1185 € environ, pour un coût total de 105 658 € (hors assurance).

Si les emprunteurs choisissent de rembourser la même somme sur 30 ans, ils obtiendront un taux moyen de 4 %. Cela leur donnera des mensualités de 1193 €, pour un coût total de 179 673 €.

Comme on le voit, non seulement emprunter sur 30 ans ne permettra pas de diminuer les mensualités, mais augmentera largement le coût du financement. Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez vous Vousfinancer.com va même plus loin : « Lorsqu'on emprunte à 4 % sur 30 ans, les mensualités sont composées à 70 % d'intérêts la première année du prêt. Résultat, l'amortissement du capital est très lent... Et si le prêt est accordé sans apport, il faut près de 5 ans pour amortir ne serait-ce que les frais de notaire et de garantie avant de commencer à rembourser la valeur du bien ».

 

Revendre un bien immobilier en cours de prêt

Conservons notre exemple d'un prêt immobilier de 250 000 € remboursés sur 25 ans, au taux nominal de 3 %. En consultant un simulateur de tableau d'amortissement, on constate qu'au bout d'un an l'emprunteur a remboursé 6820 € de capital. À la fin de la 5e année, il en aura remboursé 37 000 €. Le seuil de la moitié des remboursements sera atteint à la 177e mensualité, soit après 15 ans et 9 mois.

En revanche le même montant remboursé sur 30 ans à 4 %, ne permet de payer que 4500 € de capital en 1 an. À la fin de la 5e année les emprunteurs n'auront remboursé que 24 000 €, et atteindront le seuil de la moitié des remboursements à la 230e mensualité, soit au bout de 20 ans.

S'il choisit une durée de 25 ans et qu'il souhaite revendre au bout de 5 ans, il dispose d'un apport de 37 000 € tout en ayant versé 75 600 € à sa banque en 60 mensualités.

S'il choisit une durée de 30 ans avec ces 4 % de taux, au bout de 5 ans il ne dispose que d'un apport de 24 000 €, malgré les 76 000 € versés à sa banque en 60 mensualités.

 

Et pour ceux qui avaient emprunté sur 25 ans en 2012

Les accédants à la propriété ont été nombreux à choisir des prêts immobiliers remboursables sur 25 ans en 2012. Eu égard au niveau des salaires par rapport au prix du m² en Île-de-France, il s'agit de la formule la plus couramment retenue.

En septembre 2012, le taux nominal moyen était de 3,90 % sur 25 ans. Les ménages ayant emprunté 250 000 € à cette époque sur cette durée, payent aujourd'hui des mensualités de l'ordre de 1380 €. À la fin du mois de janvier, le capital restant dû sera de l'ordre de 236 000 €. S'ils devaient faire renégocier leur prêt immobilier, il s'agirait donc d'emprunter le capital restant plus les frais, sur une durée de 23 ans.

Avec des pénalités de remboursement anticipé proches de 4500 €, et des frais de dossier d'environ 2300 €, les frais se montraient donc à 6800 €. La renégociation porterait ainsi sur un capital de 242 800 € sur 23 ans, pour un taux nominal de 3 % hors assurance. Les emprunteurs se retrouveraient donc avec des mensualités de 1291 €, soit une économie de 1080 € par an. Autant de budget gagné pour les vacances, ou les loisirs hebdomadaires.

Les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d'exemple, dans la réalité le profil de l'emprunteur dicte le coût du crédit. Il se peut que les accédants à la propriété aient amélioré leur profil et puissent ainsi obtenir d'encore meilleures conditions, ou au contraire que des incidents bancaires ne leur permettent pas de réaliser cette opération.

 

Revendre un bien immobilier non encore remboursé

Les primo accédants peuvent avoir besoin de revendre leur logement à la survenue d'un événement. Il peut s'agir d'une naissance, d'une mutation professionnelle ou tout simplement d'une séparation. Dès lors ils cherchent à vendre leur logement, et se trouvent automatiquement face a 2 types de frais majeurs : les pénalités de remboursement anticipé, et les éventuels mainlevées d'hypothèques.

Les premières représentent le plus petit des 2 montants,  entre 3 % du capital restant et 6 mois d'intérêts. Ainsi plus le taux du prêt est élevé, plus les pénalités de remboursement anticipé le seront, car le capital restant et le montant des intérêts seront élevés.

Il est donc important de se projeter quelques années en avant lors du montage du dossier de financement. Il peut être plus pertinent pour un couple sans enfant d'acheter une plus petite surface, moins chère et qu'ils pourront rembourser plus rapidement. Il peut également être pertinent de s'endetter jusqu'au maximum de 33 %, afin d'être en mesure de rembourser plus vite et de bénéficier d'un meilleur capital au moment du déménagement.

Toutefois au vu de la faiblesse des taux actuels, les ménages disposent encore d'un apport suffisant avec un prêt immobilier sur 25 ans.